諗sir 你好!
本人已修讀買樓103, 收息101, 及已報名收息103, 會員編號6976. 已經拜讀諗sir Homeblogger 多年, 獲益良多. 到現在終於鼓起勇氣向諗sir請教.
我從事銷售行業17年, 人工絕大部份是傭金收入, 過去三年平均約1m, 未婚, 39歲, 但有同齡要好男朋友(不過無打算結婚). 男朋友人工HK$37,000, 他持有英國護照, 我們打算退休後在英國和香港兩邊各生活半年.
本人的資產如下:
- 荃灣半山三房2004年HK$4.75m購入, 剛轉按, 欠銀行HK$5.1m, 月供HK$18,500. 現值HK$13m. 物業是供父母居住.
- 荃灣車位兩個, 2010年各以HK$230,000購入, 現值HK$850,000, 沒有按揭. 一自用(父母用), 一出租, 租金每月HK$2,100.
- 紅磡單幢物業2012年HK$2.85m 購入, 舊年已轉按, 欠銀行HK$3.1m, 月供HK$12,000. 現值6m. 收租每月HK$13,000, 因與租客關係良好已經三年沒有調整租金.
- 英國曼徹斯特城兩房單位, 2014年以£144,950購入, 現值約£210,000, 每月收租£900. 沒有按揭
- 英國曼徹斯特城市心兩房單位,於2015年以£285,950買入, 樓花, 下年收樓. 現值約£385,950, 到時會申請interest only按揭.
- 現金HK$3m 和 £7,800. 基金HK$150,000, 退休金(包括MPF) HK$460,000.
- 父母有資產HK$2.5m, 由我打理, 因為是父母的退休金不敢亂做決定.
- 我和男朋友租住元朗屋苑, 每月租金開支HK$18,350.
男朋友資產:
- 英國倫敦一房, 2013年以£250,000 買入, 現值£320,000, 欠銀行£160,000, interest only, 月供£380, 每月收租£1,350.
- 現金HK$500,000和 £20,000, 基金HK$300,000, 退休金(包括MPF) HK$200,000
從事銷售行業多年, 壓力巨大, 希望可以好好利用資產產出現金, 令自己和男朋友盡快退休, 我打算下一步計劃:
因為長遠希望在英國居住, 儲起英國的租金收入成為我們在當地的洗費, 用物業4申請按揭, 大約可吐£108,713, 以這筆資金用男朋友名在香港買另一個收租物業, 租客供樓. 完成香港及英國一生三宅.
另外打算用HK$3m 及父母的HK$2.5m買入債基套餐收息.
請諗sir給予我寶貴的意見.
心急退休人
ANSWER:
資產月月有現金流產出容易在市差守住，扣走按揭供款後仍有錢入手令人放心。我們要比較那項資產在產出現金流較有效率:
荃灣半山三房壓死了790萬資金，由於是自住故沒有現金流產出。
荃灣車位兩個共值170萬，月產出4200月正現金流，效率為4200*12/170萬= 2.96%
紅磡物業壓死290萬資金，現金流產出效率(13000-12000)*12 / (600-310萬) = 12000/290萬 = 0.4%
曼徹斯特城兩房£900*12 / £210K = 5.1%
曼徹斯特城市心兩房: 新樓未明
英國倫敦一房 (£1350-380)-12 / £160K = 7.2%
小結為香港樓確實偏貴，主因是內地熱錢湧入，英國樓一般提供5%以上現金流，相反香港樓效率很多時少於2%，比無風險之定期更低。筆者建議再將父母樓加按至5成得現金多140萬，樓價要比現時下跌50%才會有銀行CALL LOAN風險，相信讀者父母都經歷過2003沙士，業主只要唔斷供就當成為負資產都好少要CALL LOAN收樓，更何況加按出黎既錢如用得穩陣，市差時將錢補返入錢行唔係難事，錢拎了出黎收息如日後再補返入去，其間賺到既息就係多了的。誠然不少人定力不足或知識不夠，將加按出黎既錢拎去買股票或亂買一些無牌集成投資計劃、或者上年新興的虛擬幣衍生物，最後血本無歸是理所當然。相反你拎錢去買渣打或匯豐銀行發出的直債，要上述銀行倒閉或公然拖債才令你資金有危險。另外做事不要心急，不少偷窺你財產的人就是利用你無知或心急的心態。
紅磡樓無咩收入提供，但同意唔賣保留，因讀者將到英國居住，就當賣樓拎錢出黎一不可買股票(時差難睇實)、二亦不可全集中買債，所以保留紅磡樓是同意的，但今明兩年再加碼就不贊成，始終港樓回報唔係高加上人唔係香港管理，用債基收息是好選擇。相反可以經常有時間留意股市，入過市及發現自己悟性不錯，那多買些股票可理解，惟若買股至四十歲仍未有成績，請多用債而棄股，將不可為而為之註定令下半世更痛苦。
那債基提供什麼? 計300萬投入，第一件亦是很重要的: 分注買。沒有一個人能掌握最佳最低買入時機，包括筆者。而筆者第二注會睇一些持續創新低指標而買進，第三注就係確定了低位已現後才買進。一味想睇最低位買入者，就當你買中左一次，不表示成世人都可每次最低買進，而最低買進些更不表示可以最高位出。講番第一注，不考慮時機買入就是。利用E餐收10-12%，B餐可收15-18%，而A餐而家有30%年息，讀者可由E+B餐開始，將300萬平均收15%利息，一年有45萬。筆畢收息課的讀者只需在12月買入，2019年1月10日就知第一注100萬是否有相等於15%之年息派出，試左可以再用成個2019年慢慢用課上授予指標買夠三注就成，為自己建構45萬年收入之組合，係英國慢慢用。
至於保本之直債讀者有條件用，不過始終錢唔算多由低入場門檻之債基開始較好，債基之價波幅比中電(0002)更低一半。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
精選最值得買的保費融資計劃
第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
獨家市評為您剖析當時市況及入市策略
Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時)
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債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–