40歲移居英國長住,收息45萬一年生活#1710

諗sir 你好!

 

本人已修讀買樓103, 收息101, 及已報名收息103, 會員編號6976. 已經拜讀諗sir Homeblogger 多年, 獲益良多. 到現在終於鼓起勇氣向諗sir請教.

 

我從事銷售行業17年, 人工絕大部份是傭金收入, 過去三年平均約1m, 未婚, 39歲, 但有同齡要好男朋友(不過無打算結婚). 男朋友人工HK$37,000, 他持有英國護照, 我們打算退休後在英國和香港兩邊各生活半年.

 

本人的資產如下:

  1. 荃灣半山三房2004年HK$4.75m購入, 剛轉按, 欠銀行HK$5.1m, 月供HK$18,500. 現值HK$13m. 物業是供父母居住.
  2. 荃灣車位兩個, 2010年各以HK$230,000購入, 現值HK$850,000, 沒有按揭. 一自用(父母用), 一出租, 租金每月HK$2,100.
  3. 紅磡單幢物業2012年HK$2.85m 購入, 舊年已轉按, 欠銀行HK$3.1m, 月供HK$12,000. 現值6m. 收租每月HK$13,000, 因與租客關係良好已經三年沒有調整租金.
  4.  英國曼徹斯特城兩房單位, 2014年以£144,950購入, 現值約£210,000, 每月收租£900. 沒有按揭
  5. 英國曼徹斯特城市心兩房單位,於2015年以£285,950買入, 樓花, 下年收樓. 現值約£385,950, 到時會申請interest only按揭.
  6. 現金HK$3m 和 £7,800. 基金HK$150,000, 退休金(包括MPF) HK$460,000.
  7. 父母有資產HK$2.5m, 由我打理, 因為是父母的退休金不敢亂做決定.
  8. 我和男朋友租住元朗屋苑, 每月租金開支HK$18,350.

 

男朋友資產:

  1. 英國倫敦一房, 2013年以£250,000 買入, 現值£320,000, 欠銀行£160,000, interest only, 月供£380, 每月收租£1,350.
  2. 現金HK$500,000和 £20,000, 基金HK$300,000, 退休金(包括MPF) HK$200,000

 

從事銷售行業多年, 壓力巨大, 希望可以好好利用資產產出現金, 令自己和男朋友盡快退休, 我打算下一步計劃:

 

因為長遠希望在英國居住, 儲起英國的租金收入成為我們在當地的洗費, 用物業4申請按揭, 大約可吐£108,713, 以這筆資金用男朋友名在香港買另一個收租物業, 租客供樓. 完成香港及英國一生三宅.

 

另外打算用HK$3m 及父母的HK$2.5m買入債基套餐收息.

 

請諗sir給予我寶貴的意見.

心急退休人

 

ANSWER:

資產月月有現金流產出容易在市差守住,扣走按揭供款後仍有錢入手令人放心。我們要比較那項資產在產出現金流較有效率:

荃灣半山三房壓死了790萬資金,由於是自住故沒有現金流產出。

荃灣車位兩個共值170萬,月產出4200月正現金流,效率為4200*12/170萬= 2.96%

紅磡物業壓死290萬資金,現金流產出效率(13000-12000)*12 / (600-310萬) = 12000/290萬 = 0.4%

 

曼徹斯特城兩房£900*12 / £210K  = 5.1%

曼徹斯特城市心兩房: 新樓未明

英國倫敦一房 (£1350-380)-12  / £160K = 7.2%

 

小結為香港樓確實偏貴,主因是內地熱錢湧入,英國樓一般提供5%以上現金流,相反香港樓效率很多時少於2%,比無風險之定期更低。筆者建議再將父母樓加按至5成得現金多140萬,樓價要比現時下跌50%才會有銀行CALL LOAN風險,相信讀者父母都經歷過2003沙士,業主只要唔斷供就當成為負資產都好少要CALL LOAN收樓,更何況加按出黎既錢如用得穩陣,市差時將錢補返入錢行唔係難事,錢拎了出黎收息如日後再補返入去,其間賺到既息就係多了的。誠然不少人定力不足或知識不夠,將加按出黎既錢拎去買股票或亂買一些無牌集成投資計劃、或者上年新興的虛擬幣衍生物,最後血本無歸是理所當然。相反你拎錢去買渣打或匯豐銀行發出的直債,要上述銀行倒閉或公然拖債才令你資金有危險。另外做事不要心急,不少偷窺你財產的人就是利用你無知或心急的心態。

 

紅磡樓無咩收入提供,但同意唔賣保留,因讀者將到英國居住,就當賣樓拎錢出黎一不可買股票(時差難睇實)、二亦不可全集中買債,所以保留紅磡樓是同意的,但今明兩年再加碼就不贊成,始終港樓回報唔係高加上人唔係香港管理,用債基收息是好選擇。相反可以經常有時間留意股市,入過市及發現自己悟性不錯,那多買些股票可理解,惟若買股至四十歲仍未有成績,請多用債而棄股,將不可為而為之註定令下半世更痛苦。

 

那債基提供什麼? 計300萬投入,第一件亦是很重要的: 分注買。沒有一個人能掌握最佳最低買入時機,包括筆者。而筆者第二注會睇一些持續創新低指標而買進,第三注就係確定了低位已現後才買進。一味想睇最低位買入者,就當你買中左一次,不表示成世人都可每次最低買進,而最低買進些更不表示可以最高位出。講番第一注,不考慮時機買入就是。利用E餐收10-12%,B餐可收15-18%,而A餐而家有30%年息,讀者可由E+B餐開始,將300萬平均收15%利息,一年有45萬。筆畢收息課的讀者只需在12月買入,2019年1月10日就知第一注100萬是否有相等於15%之年息派出,試左可以再用成個2019年慢慢用課上授予指標買夠三注就成,為自己建構45萬年收入之組合,係英國慢慢用。

 

至於保本之直債讀者有條件用,不過始終錢唔算多由低入場門檻之債基開始較好,債基之價波幅比中電(0002)更低一半。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室