住宅、商鋪或工廈投資應作何選擇?

諗Sir, 我睇咗你個Blog好耐,係你既忠實Fans。想問下你一D物業上部署既意見。我同女朋友宜都係26歲,打算30-31歲結婚,之後生小朋友。結婚後女朋友都應該會繼續返工。因為我地暫時對住屋既要求不高,同時亦只會選擇簡單婚禮 (預計支出$15-20萬),所以想計下有冇機會可以結婚前買到第三間物業。

 

以下係我地兩個既收入現況︰
本人︰穩定工作,月入$26,000 (扣除MPF),扣除家用及日常開支後每月可儲大約$19,000
預計1-2年時間人工可到$30k。
 
女朋友︰穩定工作,月入$18,000 (扣除MPF),扣除家用及日常開支後每月可儲大約$10,000 (未計供樓前)
預計1-2年時間人工可到$20k。
 
大約一個月前我地用第一筆儲到既錢買左間九龍市區單幢物業,$2.3M 25年供款,約每月供$7,900。按揭只是女朋友一人上會,沒用到我的供款比率。預計6年後可還款還剩70%,然後轉按出租,現時同類型單位租金收入約$8,000。
 
我們資產︰上車後兩人合共只餘下$8-10萬
借款能力為 ($26,000+$18,000)/$10,000×2.59×50%=$5.7M
預計1-2年借款能力為 ($30,000+$20,000)/$10,000×2.59×50%=$6.5M
 
我們打算2014下半年用我單名買多一個大約$2.5M或以下的物業。到時會只剩下$2.2M左右既借款能力,同埋要出返去其他銀行借。但我想問第三間係唔係只可以做7成按揭?另外,諗Sir你認為第三間都係買上車盤係咪一個好選擇,定係第二、三間既借款能力合埋一齊買個400-500既單位?你認為結婚時擁有三個物業既部署行唔行得通呢?(我地兩個唔介意初頭放棄一D居住質素既達成我倆既目標。)
 
 
感激給予意見。Thanks.

答案

假設2014年再買物業,到時男友單名買,由於本身沒物業,借盡九成上會沒大問題。讀者問題為男女各人已有一間,再買多一間樓可否再九成上會? 其實是可以的,不過要有合理的解釋原因,例如買樓比家人住,要書面說明此書,如有附加證明最好。例如太太懷孕要搬出,更可寫明有醫生紙證明更可信。其實往時就咁寫張紙說明情況就可以,但現時因借貸收緊,證據同原因都要堅實些少。咁有人問,我次次寫張紙咪可以借足九成? 如你借到第三間物業或以上,通常都不再接納。本次讀者只是想買多一間,原因合情理絕有可能。另外提一提你,如果你有錢將女友舊樓補至五成下及出租,女友便沒自住樓係身,可以做九成上會。因看之重點,是申請人有否多於一間的自住物業。

 

 

至於三間都買上車盤,對於一般打工仔來說,已是沒有選擇之中的選擇。首先是現時上車盤動輒都係四五百萬,有時七百萬都係上車格局,或問一般人又有何能力買幾間house出租呢? 至於商鋪或工廈,建議如果你沒搵生意經驗,又冇人帶路,你唔好亂去試。工廈同商鋪的真正用家係老闆,如果你連老闆都未做過,咁點知老闆用咩心態搵鋪呢? 例如係男拔學校對面,你買間鋪個型「三尖八角」仲要上手賣磚既,就當呎價平15%你都好難將間鋪再出。因為去個頭睇鋪既人都係想賺學生錢,即補習、校服、網吧、再唔係整檔facial比等仔放學既師奶都可、不過而家湊仔通常係菲傭,話唔定整間賣印尼食品鋪有前途。比人平之15%,係因前你要做當地生意要比錢再大執裝修,再加上個鋪型好難適合某行業。如餐廳、補習社都要出牌。你見間鋪好大個閣樓可以擴大餐廳樓面,最慘係買左先知根本閣樓係唔比坐客,冇消防樓梯,你話係咪搵黎攪?

 

 

所以初心者一定由住宅開始,你一定做過用家,而投資股票就沒此優勢。你用左匯豐銀行服務咁耐,佢就跌足咁耐! 因為你係用佢而唔係入面做,消息已比人慢。做用家而又想修煉睇樓心法,可向舊樓及間房單位出發,相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下,市區細單位續會盛行。而舊樓因抵押能力較低、租務回報好而在香港同樣稅金稅收下,舊單位有其優勢。新盤唔使裝修唔使煩,自然被地產商加入溢價。讀者人工不算高,但做運算及人生編排都做得好好,只要不一是大貪買入符合不來的單位,三十歲三間樓是可期的。當然是擁有三間,離供滿贖契還遠。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室