諗Sir 你好!
多謝諗Sir你抽空看我的疑問, 本人是收息101(TEDV56)課程學生，希望你能指點迷津.
小弟情況如下:
一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大我自己下年40歲。心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project.
太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K). 想換個大約7M的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.
請問你覺得把現樓加按可行嗎? 但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期. 另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.
我無乜投資, 一個人養三個未計工人，不可行差踏錯，希望到收息堂能學好收息買債，現金有140萬.
請問想換樓，同埋收些少息幫補下，有無什麼辦法? 再次請諗Sir賜教.
謝謝
ANSWER:
新加按錢出黎係唔需要放棄舊息的，你唔識人自己入銀行講，佢梗係叫你全舊錢用新息計，加上而家年尾唔急跑數，賺得唔深都唔同你做。識人就當然可新加按的錢息貴些少，原本的低息部份保持，這才是有質素的按揭中介可助客戶爭取到的事，而唔係收到客人資料就咁Forward比十幾廿間銀行。
至於讀者養3個人養工人養埋間車，應否今時換大屋? 筆者答案應同大家預計一樣，是否定的。筆者可以多做一步計埋比大家知點解。讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬，可是11萬car loan做左，當攤3年還，月供要3千，令借貸力進一步降至(50000*50%-3k)*2.59/10000 = 570萬。現已用借貸力1.5m，即剩餘借貸力為570-150 = 420萬，此情應不夠借錢買三房，除非佢有3-4百萬現金在手而睇中既三房可以800萬到手。再深思係如果真有400萬cash，應否今時動用全幅借貸力上三房? 答案同是不應的，任何時候不要用超七成借貸力買樓，因此舉是單向路一旦用盡借貸力買樓而及後樓市爆煲，那就…
留意買新樓因有發長商提供借貸，不用計2.59那條數。發長商有呼吸肯簽名就可以借比你，但如頭幾年平息期過左後你供唔起就收番你樓，再賣比第二個。買新樓前必要計3年後究竟月供幾錢、同埋如由發長商plan轉走究竟要補什麼。
讀者還是先將現居行個「一拆二」吧，聯轉單順便用買樓003之法按爆八成，得400-150 = 250萬，而供款將由8k增至400/259 ~ 15.4k。留意按爆八成就冇左低息plan，如想keep低息plan就只可按六成，得300-150 = 150萬。由於讀者現金少(只140萬在手)，故筆者會選擇放棄低息plan而拎多幾個錢係手。其實所謂低息在讀者借150萬而言，H+0.7%同H+1.7%只係一個月相差1200蚊利息。可是假設讀者將套出的250萬放在靈活按揭計劃，最盡可放200萬可像活期隨時提取，息口等同按揭息率，即約3%，咁200萬收活期息有成5千一個月，來回讀者都賺3800，希望讀者自行打通任督二脈諗明條數。另外一拆二後太太先生是但有一人冇樓，表示下次再買樓投資可高成數上會又不用付高額從價印花稅。
當然新套250萬+原有140萬放係靈活按揭計劃是浪費，可將390萬當中200萬逐步買入債基收息，每注買70萬漸升至200萬。讀者可用收息101的E餐，派10-12%，先頭部隊70萬，讀者11月買會在12月10日就知道派息準唔準了，筆者教了50幾次收息課都叫學生自己試，很多人試完收到效果又介紹朋友黎讀。70萬派10%一個月收5800，按「五粒豆」方法依次下哂三注有210萬收息，另建議可改改中間一注入B餐不要E餐，收15-18%年息。210萬投入月可收13-14%，即一個月有成22-24K新月入，讀者可將原本自住居租出寺，可用新月入補貼去租三房住，其餘190萬先放靈活按揭計劃收息當現金。
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