諗Sir 你好!
多謝諗Sir你抽空看我的疑問, 本人是收息101(TEDV56)課程學生，希望你能指點迷津.
小弟情況如下:
一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大我自己下年40歲。心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project.
太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K). 想換個大約7M的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.
請問你覺得把現樓加按可行嗎? 但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期. 另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.
我無乜投資, 一個人養三個未計工人，不可行差踏錯，希望到收息堂能學好收息買債，現金有140萬.
請問想換樓，同埋收些少息幫補下，有無什麼辦法? 再次請諗Sir賜教.
謝謝
ANSWER:
新加按錢出黎係唔需要放棄舊息的，你唔識人自己入銀行講，佢梗係叫你全舊錢用新息計，加上而家年尾唔急跑數，賺得唔深都唔同你做。識人就當然可新加按的錢息貴些少，原本的低息部份保持，這才是有質素的按揭中介可助客戶爭取到的事，而唔係收到客人資料就咁Forward比十幾廿間銀行。
至於讀者養3個人養工人養埋間車，應否今時換大屋? 筆者答案應同大家預計一樣，是否定的。筆者可以多做一步計埋比大家知點解。讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬，可是11萬car loan做左，當攤3年還，月供要3千，令借貸力進一步降至(50000*50%-3k)*2.59/10000 = 570萬。現已用借貸力1.5m，即剩餘借貸力為570-150 = 420萬，此情應不夠借錢買三房，除非佢有3-4百萬現金在手而睇中既三房可以800萬到手。再深思係如果真有400萬cash，應否今時動用全幅借貸力上三房? 答案同是不應的，任何時候不要用超七成借貸力買樓，因此舉是單向路一旦用盡借貸力買樓而及後樓市爆煲，那就…
留意買新樓因有發長商提供借貸，不用計2.59那條數。發長商有呼吸肯簽名就可以借比你，但如頭幾年平息期過左後你供唔起就收番你樓，再賣比第二個。買新樓前必要計3年後究竟月供幾錢、同埋如由發長商plan轉走究竟要補什麼。
讀者還是先將現居行個「一拆二」吧，聯轉單順便用買樓003之法按爆八成，得400-150 = 250萬，而供款將由8k增至400/259 ~ 15.4k。留意按爆八成就冇左低息plan，如想keep低息plan就只可按六成，得300-150 = 150萬。由於讀者現金少(只140萬在手)，故筆者會選擇放棄低息plan而拎多幾個錢係手。其實所謂低息在讀者借150萬而言，H+0.7%同H+1.7%只係一個月相差1200蚊利息。可是假設讀者將套出的250萬放在靈活按揭計劃，最盡可放200萬可像活期隨時提取，息口等同按揭息率，即約3%，咁200萬收活期息有成5千一個月，來回讀者都賺3800，希望讀者自行打通任督二脈諗明條數。另外一拆二後太太先生是但有一人冇樓，表示下次再買樓投資可高成數上會又不用付高額從價印花稅。
當然新套250萬+原有140萬放係靈活按揭計劃是浪費，可將390萬當中200萬逐步買入債基收息，每注買70萬漸升至200萬。讀者可用收息101的E餐，派10-12%，先頭部隊70萬，讀者11月買會在12月10日就知道派息準唔準了，筆者教了50幾次收息課都叫學生自己試，很多人試完收到效果又介紹朋友黎讀。70萬派10%一個月收5800，按「五粒豆」方法依次下哂三注有210萬收息，另建議可改改中間一注入B餐不要E餐，收15-18%年息。210萬投入月可收13-14%，即一個月有成22-24K新月入，讀者可將原本自住居租出寺，可用新月入補貼去租三房住，其餘190萬先放靈活按揭計劃收息當現金。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV98)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV98)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP79 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP79 TEDP78下一次真人聚會: 2024-01-30(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂：即市策略及發問 真人實體班：2023-10-28(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：023-11-04(六)15:00-17:00(已滿)
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：2024-01-23(二)19:15-21:15(TEDV98)
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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TEDP78下一次真人聚會: 2024-01-30(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年4月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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