諗Sir 你好!
多謝諗Sir你抽空看我的疑問, 本人是收息101(TEDV56)課程學生，希望你能指點迷津.
小弟情況如下:
一家四口, 住2房單位. 小朋友漸大我自己下年40歲。心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, 早D開始個project.
太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K). 想換個大約7M的3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.
請問你覺得把現樓加按可行嗎? 但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 唔夠比新樓的首期. 另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test, 再加上 我還有一個110K 的 car loan.
我無乜投資, 一個人養三個未計工人，不可行差踏錯，希望到收息堂能學好收息買債，現金有140萬.
請問想換樓，同埋收些少息幫補下，有無什麼辦法? 再次請諗Sir賜教.
謝謝
ANSWER:
新加按錢出黎係唔需要放棄舊息的，你唔識人自己入銀行講，佢梗係叫你全舊錢用新息計，加上而家年尾唔急跑數，賺得唔深都唔同你做。識人就當然可新加按的錢息貴些少，原本的低息部份保持，這才是有質素的按揭中介可助客戶爭取到的事，而唔係收到客人資料就咁Forward比十幾廿間銀行。
至於讀者養3個人養工人養埋間車，應否今時換大屋? 筆者答案應同大家預計一樣，是否定的。筆者可以多做一步計埋比大家知點解。讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬，可是11萬car loan做左，當攤3年還，月供要3千，令借貸力進一步降至(50000*50%-3k)*2.59/10000 = 570萬。現已用借貸力1.5m，即剩餘借貸力為570-150 = 420萬，此情應不夠借錢買三房，除非佢有3-4百萬現金在手而睇中既三房可以800萬到手。再深思係如果真有400萬cash，應否今時動用全幅借貸力上三房? 答案同是不應的，任何時候不要用超七成借貸力買樓，因此舉是單向路一旦用盡借貸力買樓而及後樓市爆煲，那就…
留意買新樓因有發長商提供借貸，不用計2.59那條數。發長商有呼吸肯簽名就可以借比你，但如頭幾年平息期過左後你供唔起就收番你樓，再賣比第二個。買新樓前必要計3年後究竟月供幾錢、同埋如由發長商plan轉走究竟要補什麼。
讀者還是先將現居行個「一拆二」吧，聯轉單順便用買樓003之法按爆八成，得400-150 = 250萬，而供款將由8k增至400/259 ~ 15.4k。留意按爆八成就冇左低息plan，如想keep低息plan就只可按六成，得300-150 = 150萬。由於讀者現金少(只140萬在手)，故筆者會選擇放棄低息plan而拎多幾個錢係手。其實所謂低息在讀者借150萬而言，H+0.7%同H+1.7%只係一個月相差1200蚊利息。可是假設讀者將套出的250萬放在靈活按揭計劃，最盡可放200萬可像活期隨時提取，息口等同按揭息率，即約3%，咁200萬收活期息有成5千一個月，來回讀者都賺3800，希望讀者自行打通任督二脈諗明條數。另外一拆二後太太先生是但有一人冇樓，表示下次再買樓投資可高成數上會又不用付高額從價印花稅。
當然新套250萬+原有140萬放係靈活按揭計劃是浪費，可將390萬當中200萬逐步買入債基收息，每注買70萬漸升至200萬。讀者可用收息101的E餐，派10-12%，先頭部隊70萬，讀者11月買會在12月10日就知道派息準唔準了，筆者教了50幾次收息課都叫學生自己試，很多人試完收到效果又介紹朋友黎讀。70萬派10%一個月收5800，按「五粒豆」方法依次下哂三注有210萬收息，另建議可改改中間一注入B餐不要E餐，收15-18%年息。210萬投入月可收13-14%，即一個月有成22-24K新月入，讀者可將原本自住居租出寺，可用新月入補貼去租三房住，其餘190萬先放靈活按揭計劃收息當現金。
收息101課程可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** （限時安排） 第二堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 （限時安排） 第二堂真人教授:2021-03-09(二)19:15-22:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00 [FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15 TEDP62 第一課: 2021-02-20(六) 14:00-16:00
諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
付款後即可以全部三堂網上學習，
並可於2021年首兩季補回真人教授的第二及三堂。
第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案
第三堂真人教授:2021-03-16(二)19:15-22:00
目前費用: $4900(已包上述三堂)
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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[FULL己滿] TEDP61第一課: 2021-01-26(二) 19:15-21:15
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
[FULL己滿] TEDP61第二課: 2021-02-02(二) 19:15-21:15
TEDP62 第二課: 2021-02-27(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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