[股市奇兵]歷久不衰的現金流套路

港股仍在低位徘徊，藍籌業績迥異，繼續予人苟延殘喘之感。要在淡市中明哲保身，最安全當然是手持現金，cash is King雖是傳統智慧，但卻能歷久不衰，已成投資市場的金科玉律，因此就算要買股票，筆者也會細心留意其現金總額、經營現金流等情況，以便審視其派息能力能否持續。雖然本欄是投資專欄，但與理財的關係又密不可分，所以筆者則想從理財角度出發，去解構一下港股市場的房地產信託基金板塊。

所謂房地產信託基金(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)，其實就是將一堆地產項目，包括辦公室、商場、停車場等物業組合打包，並將之證券化，投資者認購該基金，或買入它們的股票，就能享受基金中物業組合的租務收益，在扣除營運成本、行政費用後，餘額便會以股息方式回饋股東。只要物業市場平穩發展，租金收入亦會大致不變，甚至錄得輕微增長，很容易就能套用不同財務模型或估值模型去折現現金流。

香港人崇尚財務自由，於是不同理財投資之道應運而生，其中一種最多人採納的方法，就是部分資金用來買債券收息，屬於保本型投資，餘額則去買入REIT，收取股息之外，又可賺取股價上的升幅，期間又有源源不絕的現金流，使持貨能力不受影響。可是，筆者翻查過現正上市的REIT，在過去一段長時間，股價沒有多大變化已算萬幸，大部份REIT均屢見低價，用來收息則無不可，但想食盡波幅，似乎是天方夜譚，多年來只得領展房產基金(823)締造神話，可惜近年已大幅調整旗下物業組合，包括出售多個商場及停車場，並把部分資金轉戰內地發展，搖身一變成為半個地產發展商，未來能否延續不滅神話仍然有待考證。

還記得史上首隻以人民幣計價的房產信託基金匯賢產業信託(87001)嗎？它早於2011年上市，招股價為$5.24，如今已跌得面目全非。另一隻由「誠哥」打包出來的置富產業信託(778)，曾幾何時也曾斥資將旗下商場大翻新，又積極引進新租戶，算是另一間比較出類拔萃的房產信託。除領展外 ，如果要數最為人所熟悉的房產信託，可能就是手持朗豪坊及花旗中心的冠君產業信託(2778)，惟股價只算平平。至於其他的房產信託如泓富(808)、開元(1275)、越秀(405)或富豪(1881)等，若論其規模或物業組合均似乎不值一提。

再由房產信託基金引申，不少地產股質素良莠不齊，股價表現更是不言而喻，整個行業明顯存在著一個通病，才導致這個現象，筆者之後再另行撰文一一道來。

(利益申報：於執筆時，筆者未持有以上股份)

(以上純屬個人意見，並不構成投資建議或勸誘。)

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股領袖 – Tony Wong
香港理工大學會計系畢業，曾從事審計工作，
累積逾10年投資經驗，
擅長洞悉上市公司賬目陷阱及莊家財技佈局。
現為獨立股評人，鍾情分析及發掘「殼股」。
財經雜誌《炒股幫》第72期封面人物。
文章散見於《TMHK》、《全民媒體》和《Homeblogger》等網媒，
亦是【新城數碼財經台】的常任嘉賓。
常為學員及讀者更深入地分析及研究個股走勢。

2017 著作《博殼多財》榮登暢銷書榜
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Tony的臉書專頁【股領袖】現擁逾5,600名粉絲，
曾在2015年在專頁展示八個月內，
以20萬元實倉滾出60%正回報而廣為股民熟悉。
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現為 HomeBlogger 撰寫《股市奇兵》收費專欄。
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