[股市奇兵]歷久不衰的現金流套路

 

港股仍在低位徘徊,藍籌業績迥異,繼續予人苟延殘喘之感。要在淡市中明哲保身,最安全當然是手持現金,cash is King雖是傳統智慧,但卻能歷久不衰,已成投資市場的金科玉律,因此就算要買股票,筆者也會細心留意其現金總額、經營現金流等情況,以便審視其派息能力能否持續。雖然本欄是投資專欄,但與理財的關係又密不可分,所以筆者則想從理財角度出發,去解構一下港股市場的房地產信託基金板塊。

 

所謂房地產信託基金(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT),其實就是將一堆地產項目,包括辦公室、商場、停車場等物業組合打包,並將之證券化,投資者認購該基金,或買入它們的股票,就能享受基金中物業組合的租務收益,在扣除營運成本、行政費用後,餘額便會以股息方式回饋股東。只要物業市場平穩發展,租金收入亦會大致不變,甚至錄得輕微增長,很容易就能套用不同財務模型或估值模型去折現現金流。

 

香港人崇尚財務自由,於是不同理財投資之道應運而生,其中一種最多人採納的方法,就是部分資金用來買債券收息,屬於保本型投資,餘額則去買入REIT,收取股息之外,又可賺取股價上的升幅,期間又有源源不絕的現金流,使持貨能力不受影響。可是,筆者翻查過現正上市的REIT,在過去一段長時間,股價沒有多大變化已算萬幸,大部份REIT均屢見低價,用來收息則無不可,但想食盡波幅,似乎是天方夜譚,多年來只得領展房產基金(823)締造神話,可惜近年已大幅調整旗下物業組合,包括出售多個商場及停車場,並把部分資金轉戰內地發展,搖身一變成為半個地產發展商,未來能否延續不滅神話仍然有待考證。

 

還記得史上首隻以人民幣計價的房產信託基金匯賢產業信託(87001)嗎?它早於2011年上市,招股價為$5.24,如今已跌得面目全非。另一隻由「誠哥」打包出來的置富產業信託(778),曾幾何時也曾斥資將旗下商場大翻新,又積極引進新租戶,算是另一間比較出類拔萃的房產信託。除領展外 ,如果要數最為人所熟悉的房產信託,可能就是手持朗豪坊及花旗中心的冠君產業信託(2778),惟股價只算平平。至於其他的房產信託如泓富(808)、開元(1275)、越秀(405)或富豪(1881)等,若論其規模或物業組合均似乎不值一提。

 

再由房產信託基金引申,不少地產股質素良莠不齊,股價表現更是不言而喻,整個行業明顯存在著一個通病,才導致這個現象,筆者之後再另行撰文一一道來。

(利益申報:於執筆時,筆者未持有以上股份)

 

(以上純屬個人意見,並不構成投資建議或勸誘。)

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20151003-2_1:1

股領袖 – Tony Wong
香港理工大學會計系畢業,曾從事審計工作,
累積逾10年投資經驗,
擅長洞悉上市公司賬目陷阱及莊家財技佈局。
現為獨立股評人,鍾情分析及發掘「殼股」。
財經雜誌《炒股幫》第72期封面人物。
文章散見於《TMHK》、《全民媒體》和《Homeblogger》等網媒,
亦是【新城數碼財經台】的常任嘉賓。
常為學員及讀者更深入地分析及研究個股走勢。

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