私樓升值 和 政府津貼 齊享無難度

本人31歲剛結婚, 和老婆住公屋, 公屋是老婆在2006年一個人申請所得, 所以10年先要審查, 我預計 2016年加埋我個名入後, 到時申請新居屋置業. 個人收入 $42k, 老婆做 part-time $6k. 現金 $200k, 每月可儲 $23k, 預計加埋 bouns 一年儲 $300k, 3年後大約可有 $1M.

 

 

原本計劃3年後用呢$1M買第一間樓出租, 再向親戚借 $200k 用綠表95%上3-4M新居屋.

但現在有個新計劃唔知是否可行, 想問下諗兄意見. 由於我父母(已退休)有層$3M的樓, 仲欠銀行$360k, 每月我幫手供5k, 現想以我擔保父母轉按借 $2.1M, 還左$360k 仲有$1.74M cash, 月供$8k, 之後有兩個 options.

 

Option A. 將$1.74M 做人仔定存, 收息已可 cover 大部份供款. 3年後+自己Saving有 $2.8M, 到時買3間樓,

1. 我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k

2. 我妹(月入$17k)的名義用$1M, 7成按買$3M樓出租.

3. 我買完第一間應該超公屋資產上限, 為免被踢走, 2年內綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出)

Option B. 現在用其中$1M現金我妹名義買一間收租, 另0.74M 做人仔定存, 3年後有 $1.8M, 到時買兩間

1.  我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k

2. 綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出)

 

請問兩個options 邊個可取, 又或諗兄有其他建議?

另有幾個問題想問

1. 綠表上居屋係咪有政府擔保上到95%又唔洗過壓力測試?

2. 我妹剛入職公務員, 聽聞可免入息審本申請公屋, 如是, 則唔會用佢個名買樓, 就算要比BSD都用番我名義買第1&2間, 過唔到壓力最多叫佢加名做借款人. 因計算一間公屋的價值點都多過 BSD, 到時又可用綠表買居屋. 不知諗兄對此有何高見?

 答案

是的，綠表人買居屋做按揭可上到95%，白表免補價是90%。另外你買入1&2間，是要比DSD(Double Stamp Duty)，不是BSD。BSD係留比外藉人仕，不少人都搞錯，唯有借你的個案解說一下，請不要介意。另外如用你自己名義買樓，阿妹唔係業主，她的角色是擔保人，而要成為借款人通常自己都係業主(即契上有名)。做擔保人變相輸出自己的借貸能力，如果阿妹真係有公屋配比佢咁叫佢將借貸力「送」比你而唔好浪費，亦為上策。無論係選(一)或(二)，在你配置上可見到港人在政府新樓房政策下有幾個求生術:

• 用盡屋企人QUOTA: 所謂齊心就事成，在新政府下如果一個人有住宅，在買第二套房時是要比雙倍從價印花稅的。即買五百萬樓由十幾萬稅加到三十萬。如果想慳返此洗  費，請鎖定屋企入面沒樓係手既阿爸、或有人供養既細妹。大陸更有夫婦因想慳稅而假離婚，當然筆者是不會再人分棲的!
•  釋出QUOTA: 如果是聯名持有，何不將聯名轉單名，釋出一個人QUOTA呢? 要交付樓價一半之印花稅的雙倍數，之後又可以有QUOTA單名九成上會買自住樓了。

• 姻親關係共享資源: 本個案的讀者收入明顯高於公屋申請入息，但在現行政策下只要太太有戶藉，先生只要通過簡單審查即可加名入公屋。到時由公屋轉綠表免補價買居屋，即可買入大單位及借95%按揭。

 

 

講返讀者，成件事情由加按父母樓(得1.74mil)開始，此事實在正確，附合諗樣有錢先借的道理。之後分別在用阿妹行先買樓，定係自己打頭陣。讀者有信心係三年後儲到一百萬，即如在三年後才開始買樓大計，有約2.80mil「子彈」可用。另外有限制是當自己一買樓爆資產上限，就要係兩年內搬到居屋，放棄公屋。

 

 

編排上讀者做得不錯，在將資金分配上，諗樣有以下建議:

1. 可叫妹妹去買樓收租，七成上會後用方法將樓租出。但係妹妹就冇得申請公屋福利啦。何不再用盡些少，將父母樓加按時再行一拆二，即父親管有一家，母親管有一家，點都係佢地自己錢，而你自己是夠做擔保的。在一拆二時要比印花稅，以你個案是幾萬元吧。
2. 假設母親新買樓，可將其租出，你自己又係「冇樓係手」，可以幾年後發力再買。做好一和二後，分別係他日父母百年歸老，你同妹妹每人一間樓，定係兩個人分一間樓。
3. 由於本身沒有樓在手，所以建議現在就開展買入首層，對沖樓市再升風險。
4. 麻煩到父母的原因是，你身邊既老婆同妹妹都想要公屋福利，你自己唔想辦法攪好屋企每人一間樓此方案，是絕無可能享盡私樓升值和政府津貼兩大福利的。煩是煩一點，不過你在第一part已想得那麼仔細，相信諗樣提出9的第二part亦對你沒難度吧!

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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Jack Sir 簡介

• 國際市場資深全職交易員Option Jack
• 32年市場實務期貨期權交易經驗
• 前機構投資者資深分析顧問
• 前理財週刊期權專欄主筆
• 經濟一週期權專欄作者
• Now財經台理財有方節目嘉賓
• 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
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上堂情況:

 

Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：

2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。

2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。

2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。

2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）

2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。

5月18日指出：最強藍籌：平安保險.

6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。

8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。

11月23日預測騰訊平保終極見頂

2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會

2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！

2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！

2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢

2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌

2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所

2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身

2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底

2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤

2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元

2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略

2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。

2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。

2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。

2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。

2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次

2018年10月，提出騰訊見底論述

2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大

2018年底，提出年初部署單向走勢做準備

2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點

2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※