點用手上現金做成月入30,000-50,000呢? #1689

諗sir你好

 

本人好耐之前上完收息101堂,收息103及樓換樓,有關收息及轉按既問題想請教一下。

 

本人今年41歲,月入大約36,000,另每年有獎金約薪金1個月。

太太今年37歲,月入大約38,000,另每年有獎金約薪金3個月。

 

有一名2歲孩子。

 

本人增同太太聯名持有物業,已拆名,現由太太單名持有,市值約620萬,有300萬按揭,(H+1.32 or P-3.1),月供11,000

 

現金 1,460,000萬放mortgage link

現金 280,000 備用

股票 約70,000 (蟹貨)

保險月供基金,2份

保險儲蓄

支出 55000

 

想問:

  1. 現在既按揭將會過兩年罰息期,想轉按令供款平d,另外可以賺取回贈,不過我應否按盡同埋用30年期還款,以增加現金流再作投資?因為我一直擔心如果按盡,如果突然經濟下滑,call loan咁點算?另外如何用30年還款,因為到退休只有十數年,到退休時咪還唔清債務?
  2. 我應該點用現在係手上既資金投資去做到月入收息30,000-50,000呢?
  3. 如果想一生三宅又可以點作準備呢?

謝謝賜教!

 

ANSWER:

首先讀者已將樓拆名,除非肯比20萬印花稅,否則唔可以將樓按爆八成,得480萬-300萬 = 180萬。聯名夫婦轉單名就唔使比20萬,但讀者情況又要按盡八成就要比咁重稅,至於點解係20萬? 請在本FACEBOOK POST留言「為什麼是20萬?」,ADMIN會將條數計比你睇,增進更深入知識。現時依正途加按自住樓可達六成,得620萬*60% = 372-300 = 72萬。雖為少數目,但現讀者資金較少,按多72萬在手都係好主意。

 

至於加按會否引致銀行CALL LOAN? 筆者看法是如只按至六成,業主被CALL LOAN的機會較少。因97年樓市大跌都係一年急跌4成,而相信此亦是金管局規定銀行只借六成的原因之一,萬一金融風暴再臨只按六成者見一定防守性。誠然97當年的「摸貨、濫借、全民皆樓」之象不在2018年復見,樓市如有調整都不會像當年咁急咁深。就算萬一CALL LOAN,只要你好好運用手上現金不要太進取,將錢補返比銀行自然冇事。即係620萬既樓只借了360萬,假如樓市由而家跌50%,只剩市值310萬,客戶最少補360-310=50萬即可。當然一般客人會補多些少例如80萬去保留BUFFER。同埋打工仔於沙士差時都極少被CALL LOAN,只要肯供銀行唔會輕易收你樓或要你補,惟生意人留意情況有別。

 

至於點做30000月入? 此事對於唔同資產者有不同答案,如下:

 

*好似讀者、流動資金只100-300萬者

呢批讀者要用債基,不能用保本的直債。債基在今時建議行用美國債及美金做本位的B餐為主、另配30%買入美國公司債的E餐收息。B餐不槓盡,收13%、E餐只槓一浸,收8%,那平均收息12.5%。那例如250萬投入債基收12.5%,一年收息312500, 除開每月約有26000月入。風險是如美國中港股市大升、B餐相對會跑輸而投資者會發覺港交所或升至500蚊只佢只賺到幾十萬息,會因賺少了而唔抵。但B餐遇上跌市很有限守性,如覺唔夠,學尋日篇文補一注ETF去對沖跌市

 

*400-1000萬HKD者

呢批人可用保本直債做收息,例如保誠有條6.5%債、東亞都有條8.5%、或渣打7.014%,到期由發行人保本。有些人上自己走去銀行問,比人耍了幾轉。到收息課少知為何比人耍。例如600萬者將320萬投入兩條20萬美金入場的直債,平均收息在7%。另外淨280萬用最穩的老豆之選,只買BBB或A級的債,方案派8%息,平均下600萬組合收年息7.5%,即一年收45萬息為月月約4萬。雖此方案息率較低,但保本性更高,較有錢的人宣更穩,少錢的人想高些息就要冒點風險。而少風險但又高息的方案筆者沒有,可能你要搵倫敦金或挖礦隊長。

 

*少於100萬者

呢批朋友先要由改善消費習慣或生活習慣,另外如幾十萬都要收高息,步驟一係買股票去變大個本至200萬再算吧。要點一留意: 不要習慣用恆生指數觀察大市。要找出在指數跌但佢已先行止跌回升的股份、或找出市未未跌但佢已早跌定的股份,選股詳細去股市漁夫FACEBOOK專頁聽莊博士講。同埋窮人想變,先要買樓。因為樓可槓大個人資產同埋容許攤30年還,只要美金被印薄30年按揭持有人就等於被抑走債務漸唔使還。詳細參考巴菲特2017年CNBC訪問: 30年按揭是世上最好投資工具。

 

最後一點亦最重要的,是萬事始於執行。一世只打算而沒步驟執行的,最終什麼事也成不了。3年前如讀者修畢收息101再按堂上步驟執行,今天淨息都收左40%有突,未計賺價。我地只收訂明的學費但唔賣野拎佣,不叫像銷售人員去講話:「快D買哂快D收高息!」讀者大可慢慢黎逐少買,既分段而又試足效果才加注,步步為營縱有突發情況也可抽身微調。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室