諗sir你好
本人好耐之前上完收息101堂，收息103及樓換樓，有關收息及轉按既問題想請教一下。
本人今年41歲，月入大約36,000，另每年有獎金約薪金1個月。
太太今年37歲，月入大約38,000，另每年有獎金約薪金3個月。
有一名2歲孩子。
本人增同太太聯名持有物業，已拆名，現由太太單名持有，市值約620萬，有300萬按揭，(H+1.32 or P-3.1)，月供11,000
現金 1,460,000萬放mortgage link
現金 280,000 備用
股票 約70,000 （蟹貨）
保險月供基金，2份
保險儲蓄
支出 55000
想問：
- 現在既按揭將會過兩年罰息期，想轉按令供款平d，另外可以賺取回贈，不過我應否按盡同埋用30年期還款，以增加現金流再作投資？因為我一直擔心如果按盡，如果突然經濟下滑，call loan咁點算？另外如何用30年還款，因為到退休只有十數年，到退休時咪還唔清債務？
- 我應該點用現在係手上既資金投資去做到月入收息30,000-50,000呢?
- 如果想一生三宅又可以點作準備呢？
謝謝賜教!
ANSWER:
首先讀者已將樓拆名，除非肯比20萬印花稅，否則唔可以將樓按爆八成，得480萬-300萬 = 180萬。聯名夫婦轉單名就唔使比20萬，但讀者情況又要按盡八成就要比咁重稅，至於點解係20萬? 請在本FACEBOOK POST留言「為什麼是20萬?」，ADMIN會將條數計比你睇，增進更深入知識。現時依正途加按自住樓可達六成，得620萬*60% = 372-300 = 72萬。雖為少數目，但現讀者資金較少，按多72萬在手都係好主意。
至於加按會否引致銀行CALL LOAN? 筆者看法是如只按至六成，業主被CALL LOAN的機會較少。因97年樓市大跌都係一年急跌4成，而相信此亦是金管局規定銀行只借六成的原因之一，萬一金融風暴再臨只按六成者見一定防守性。誠然97當年的「摸貨、濫借、全民皆樓」之象不在2018年復見，樓市如有調整都不會像當年咁急咁深。就算萬一CALL LOAN，只要你好好運用手上現金不要太進取，將錢補返比銀行自然冇事。即係620萬既樓只借了360萬，假如樓市由而家跌50%，只剩市值310萬，客戶最少補360-310=50萬即可。當然一般客人會補多些少例如80萬去保留BUFFER。同埋打工仔於沙士差時都極少被CALL LOAN，只要肯供銀行唔會輕易收你樓或要你補，惟生意人留意情況有別。
至於點做30000月入? 此事對於唔同資產者有不同答案，如下:
*好似讀者、流動資金只100-300萬者
呢批讀者要用債基，不能用保本的直債。債基在今時建議行用美國債及美金做本位的B餐為主、另配30%買入美國公司債的E餐收息。B餐不槓盡，收13%、E餐只槓一浸，收8%，那平均收息12.5%。那例如250萬投入債基收12.5%，一年收息312500, 除開每月約有26000月入。風險是如美國中港股市大升、B餐相對會跑輸而投資者會發覺港交所或升至500蚊只佢只賺到幾十萬息，會因賺少了而唔抵。但B餐遇上跌市很有限守性，如覺唔夠，學尋日篇文補一注ETF去對沖跌市
*400-1000萬HKD者
呢批人可用保本直債做收息，例如保誠有條6.5%債、東亞都有條8.5%、或渣打7.014%，到期由發行人保本。有些人上自己走去銀行問，比人耍了幾轉。到收息課少知為何比人耍。例如600萬者將320萬投入兩條20萬美金入場的直債，平均收息在7%。另外淨280萬用最穩的老豆之選，只買BBB或A級的債，方案派8%息，平均下600萬組合收年息7.5%，即一年收45萬息為月月約4萬。雖此方案息率較低，但保本性更高，較有錢的人宣更穩，少錢的人想高些息就要冒點風險。而少風險但又高息的方案筆者沒有，可能你要搵倫敦金或挖礦隊長。
*少於100萬者
呢批朋友先要由改善消費習慣或生活習慣，另外如幾十萬都要收高息，步驟一係買股票去變大個本至200萬再算吧。要點一留意: 不要習慣用恆生指數觀察大市。要找出在指數跌但佢已先行止跌回升的股份、或找出市未未跌但佢已早跌定的股份，選股詳細去股市漁夫FACEBOOK專頁聽莊博士講。同埋窮人想變，先要買樓。因為樓可槓大個人資產同埋容許攤30年還，只要美金被印薄30年按揭持有人就等於被抑走債務漸唔使還。詳細參考巴菲特2017年CNBC訪問: 30年按揭是世上最好投資工具。
最後一點亦最重要的，是萬事始於執行。一世只打算而沒步驟執行的，最終什麼事也成不了。3年前如讀者修畢收息101再按堂上步驟執行，今天淨息都收左40%有突，未計賺價。我地只收訂明的學費但唔賣野拎佣，不叫像銷售人員去講話:「快D買哂快D收高息!」讀者大可慢慢黎逐少買，既分段而又試足效果才加注，步步為營縱有突發情況也可抽身微調。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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第四課：債基比較方法
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