諗 sir : 你好 我今年52歲 剛剛離開了20年工作地方 正找另一份工作
我太太54歲 月入 12000元 我有兩個仔 一個19歲 剛剛出黎工作 月入9仟元 一個18歲在讀副學士
我名義下有二層樓
一層在03年買入 大圍二手居屋 88萬元 二房 435呎實用面積 當年15年樓 借60萬元 分25年還款 每期大約不超過3仟元 現在自住
第二層係我父親在10年前過名給我在葵涌現時樓年有40年 實用498呎 無需供樓 現在每月收租 12 000元
另一層在16年 9月份買入我自己屋苑(編按: 大圍居屋屋苑)另一單位 用我太太名義買入 465 呎實用面積 455萬元 問銀行借220萬元 分30年還款 每期還款不超過 9000元 現在每月收租 13000元
我有流動資金 180 萬元 另外定期5年100萬元 少量滙豐股票現值25萬元每季收息都有3仟幾元 想問下我現在情況還可以有任何投資策略
answer:
選此個案之因是讀者平實地實行了一生三宅，買起三間樓退休不是高薪者的專利。雖讀者現沒野做故沒提供薪金水平，惟讀者太太收入只12K加上養仔兩個多年，就當早前讀者月入達六萬都絕不感生活輕鬆。明白今時香港對立及對罵的氣氛很濃厚，定必有人認為讀者三宅之其中一宅由老豆留低而唔係自己買屬取巧，不過時下不少人上車靠「父幹」，實把家人他日留予你的資產預支了。另一點是讀者03年沙士買樓，廿五年前當時讀者27歲，可能今時有人諗:「佢係沙士個陣買樓，今日梗係發達啦!」誠然沙士當時買樓，需很大的勇氣，早前答了一個案講2018年讀者買左新樓有感摸頂要聽父母「說話」，當年沙士買樓何不一樣!?。當年沙士香港成疫埠，世界已向香港關上門拒進境，連去日本都唔使諗了。因此回望總是感覺輕，惟當時要做決定真難，換來就是今日供自住樓只需月月三仟，各有前因莫羨人。
讀者19年前初為人父，當時33歲，一年後再整一件，恭喜哂又係仔。雖然阿仔未必讀得成大學，但工資有限而撫養兩子，仲要兩個仔只隔一年其本上細時日日打交，個種苦況同心力透支之情只會為人父母的才明白。花了篇幅討論讀者如何一路走來，只想表達讀者今天成事不屬幸運，只因平實。結了婚而又有能力，就買樓，反正要住。有閒錢而太太有「人頭」可低稅買樓，就選自己最熟悉而住緊既大圍居屋。至於流動性高的投資就買匯豐股票、長揸唔放收息，雖18年初升市冇佢份，但起碼少見會5-10%咁單日跌，這個踏實步伐和讀者的龜性投資係吻合，往往可走穩完善到達想去之地。
你可能想:「諗sir你不是說居屋投資價值不高、更時常反對用股票收息，說買股要買就要去更盡取高beta那批嗎?」誠然望返轉頭每人的組合總有可改進之處，筆者亦不建議各位未籌劃者跟讀者咁做，但其沉穩及務實之心態值大家借鏡:
- 知道自己人工唔高，投資就買居屋咪耗鉅資買貴樓
- 有些人買樓投資唔係為錢，好似係為表演一樣。買間新樓用黎收租但又同哂親戚講管理費好貴，驚死人唔知咁。那對一萬數千元肉赤就買平一點吧!
- 有些人投資不為炫耀，係為左證明自己有幾叻為醒。只好說咁做表現到閣下在職場未找到能發揮自己的位置。同埋上得山多終遇虎，你明每隔一排都總會輸鋪勁嘔突啦
- 無時間做功課，那就買匯豐。當然想買股做好一點，要花時學習，但沒有學完就100%贏錢的方案。誠然亙聯網及手提電話在近十年已改變世界，跟舊思維重注金融股已在近5年被罰(昔日股王匯豐 vs 港交所 vs 騰訊)，但起碼買匯豐總好過想日日貪快想買細價股一變十
- 「 知其位、幹其事」。「一日不做事、一日不吃飯」。其實離開學校多年，要貫徹的仍是這想老道理。
至於讀者的組合可再做好點，第一是觀勢。中港2003-2008是金融業掛帥，內地資本改革令金融服務業強勁，所以港交所是2007股王。之後是亙聯網提速至4G改了世界，所以大家識騰訊。下一個階段的勢頭未出來，要免除想估中的心態。諗sir叫你:「唔好估，不要試圖由底買賺盡，當有勢出現果糾跟進就成。」至於今時應保守為主，讀者匯豐加180萬資金可用20%資本約40萬投入收息101的債基再疊增寺產出利息，由而家開始先試40萬睇下派息是否穩定，試返半年見10-12%年息真係派到再加碼未遲。如已有組合在手或生意需要想用簡單方案去對沖萬一大市下跌所造成損乏，不要用牛熊證或期指，可以在收息104學簡單的ETF對沖之法，沒有打耙沒有引申波，上圖見對沖ETF已由5年前600跌至30而現在始升回60水平，筆者自己部署中。至於收息101課由2013年尾開始已授不同收息方法達五年，各學生課後已試到成果更介紹朋友而至，相信讀者自己試下會有收穫。讀者手上樓房不宜賣，先賣去賺幾百再趁低再撈這些動作唔係讀者呢種財力可操作的，一旦做錯唔夠時間唔夠賺錢能到去「補飛」，故不要試。
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直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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