第四季債基直債部署方略 #1687

諗Sir你好,

我是買樓003學員TELY5231,想請問一下我個人一柝二的方法。

 

有一層自住樓6百萬,尚有按揭70萬,丈夫53歲收入40K,60歲退休

我52歲收入36K,65歲退休,儲蓄百餘萬。兩個女兒26歲分別20K及28K,現金不多,二十萬左右。

 

想買多一層比佢地供,收入穩定。

定先做債基,等個本金多的先。

可以怎樣部署?

 

ANSWER:

一拆二不一定是聯名轉單名,好似本例由太太賣一半(或全份)比老公都有好處。先講聯名轉單,這比較常用,為夫婦之間一個人名拆左出黎就可免15%高從價印花稅買樓,及做按揭獲高成數。如本案由老婆全份轉比老公全份「單轉單」,可以按爆八成得600*80%-70 = 410萬資金,比起就咁加按至六成得600*60%-70 = 290萬多了120萬在手。如收息得宜用債基獲息年12%,多了的120萬可提供12K月入,差不多夠洗成個月。但此法缺點係稅重,雖稅務條例已訂明近親的物業轉讓可用較低稅率的第二標準,但都要預六百萬樓打成廿萬稅,如資金短者仍宜將廿萬借來交稅去換120萬新錢到手,及保留一個「人頭」日後再買樓。

 

若唔想比成廿萬稅,不妨「賣一半」,由單名轉聯名。到此估計有人問:「這不是與坊間一般聯名拆至單名做法倒行逆施嗎?」誠然能否按爆八成要點不在「拆」、而係要「轉」及識答。若果只跟做而不明為何而做,落到銀行比人問兩問其實都只係只能按六成。惟讀者把50%業權賣比先生單轉聯,那就可以既一拆二、又有資金到手了! 而付稅便宜一半有多,應少於10萬。當然能買樓的名額是少了一個,不過讀者有兩個女的名額,而手上資金少,咁既情況梗係要「錢」而唔要「人頭」。003後應已懂安排一排二同轉按,若001/003舊生要安排按揭亦可WHATSAPP 98292018找MR.PAN去轉按揭,希望大家仍可趁高加按。讀者成事後一間樓同老公聯名、另外現金有410萬,加埋佢自己百餘萬共5百幾萬在手,配上兩個女的「人頭」形勢不俗。

 

當然明白讀者在此時樓市氣氛差唔想買樓,不過筆者觀察數字見樓市未必如大家想咁差,金管公佈數據很有助睇通後市。唔買樓同意先收點息,510萬就當只收5%息都一年有25萬,很夠首期比阿女之後九成上會買樓。當然修畢收息101知道10-12%在此時仍可以的,大不了做些對沖去抗衡一旦債基在大跌市錄到之跌幅。作為睇債基近來價格的替代品HYG(美股),今時價格已返回約半年平均價,過去半年在84.5至86.5上落(半年價格波幅約2.4%),而家在$85.21,未來一段時間應是大家最後機會去調整倉位,或唔想沽債基而收住息過市者就要學104之法去做對沖(見下下圖債券跌或市差,佢即由$22>$26,助你追回部份損失)。

上圖是可用作對沖債基用之ETF,在近來已升穿了成年的下降軌,表示有機轉風向,收息104學生可用某一比率買進去對沖手上持有債基之下跌風險。我們會同學生在課上計那比率如何,及說明持有機間及機制。當然如全倉重貨者,要將債券類減持,不能只靠對沖過渡。

 

讀者的410萬現金可分注買入,絕不應等什麼最低位才買,入市前定好幾個入市條件,出現時分段買入更見實在。我們在103已授指標睇入市條件了。至於讀者當300萬投入債基收8-12%利息,一年收入增24萬-36萬,可保讀者退休生活後夠洗。另外筆者已早在5月及在6月已拍片提出

 

– 全手持有派25%年息套餐A者不宜咁配置,咁做太高風險亦唔知咁差既手勢學生係邊度學返黎,課程不會叫人將全資金投入最高息的投資品,因風險隨之擴大。但明白有時銀行有人為一些業績會喜愛客人持高波幅品。是否高定低波是收息101內容已授,學生自己識睇的

 

– 在5月片段已講睇升,學生有段時間可供換貨,而到10月淨低時間逐漸變少

 

– 由年頭已年尾一味睇跌既人,只為自己名聲而發聲,亦係為唔想自己睇錯而咁講,不是為學生福祉發聲。永遠睇跌及講到世界大亂者梗會中一次。而筆者今年在幾次析市片段已講過升的條件及期間。

幾次片段其中一段的LINK在下:

https://www.facebook.com/thinkingweb/videos/2226505844042630/

 

諗SIR收息投資課程

TEDV80為網上課,
欲在4月尾上埋附有的真人堂直接問諗sir請報名,位置將滿謝謝支持!


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  1. 按下  ”pay now”  
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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睇樓需知
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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B. 睇市心法
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– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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