第四季債基直債部署方略 #1687

諗Sir你好,

我是買樓003學員TELY5231,想請問一下我個人一柝二的方法。

 

有一層自住樓6百萬,尚有按揭70萬,丈夫53歲收入40K,60歲退休

我52歲收入36K,65歲退休,儲蓄百餘萬。兩個女兒26歲分別20K及28K,現金不多,二十萬左右。

 

想買多一層比佢地供,收入穩定。

定先做債基,等個本金多的先。

可以怎樣部署?

 

ANSWER:

一拆二不一定是聯名轉單名,好似本例由太太賣一半(或全份)比老公都有好處。先講聯名轉單,這比較常用,為夫婦之間一個人名拆左出黎就可免15%高從價印花稅買樓,及做按揭獲高成數。如本案由老婆全份轉比老公全份「單轉單」,可以按爆八成得600*80%-70 = 410萬資金,比起就咁加按至六成得600*60%-70 = 290萬多了120萬在手。如收息得宜用債基獲息年12%,多了的120萬可提供12K月入,差不多夠洗成個月。但此法缺點係稅重,雖稅務條例已訂明近親的物業轉讓可用較低稅率的第二標準,但都要預六百萬樓打成廿萬稅,如資金短者仍宜將廿萬借來交稅去換120萬新錢到手,及保留一個「人頭」日後再買樓。

 

若唔想比成廿萬稅,不妨「賣一半」,由單名轉聯名。到此估計有人問:「這不是與坊間一般聯名拆至單名做法倒行逆施嗎?」誠然能否按爆八成要點不在「拆」、而係要「轉」及識答。若果只跟做而不明為何而做,落到銀行比人問兩問其實都只係只能按六成。惟讀者把50%業權賣比先生單轉聯,那就可以既一拆二、又有資金到手了! 而付稅便宜一半有多,應少於10萬。當然能買樓的名額是少了一個,不過讀者有兩個女的名額,而手上資金少,咁既情況梗係要「錢」而唔要「人頭」。003後應已懂安排一排二同轉按,若001/003舊生要安排按揭亦可WHATSAPP 98292018找MR.PAN去轉按揭,希望大家仍可趁高加按。讀者成事後一間樓同老公聯名、另外現金有410萬,加埋佢自己百餘萬共5百幾萬在手,配上兩個女的「人頭」形勢不俗。

 

當然明白讀者在此時樓市氣氛差唔想買樓,不過筆者觀察數字見樓市未必如大家想咁差,金管公佈數據很有助睇通後市。唔買樓同意先收點息,510萬就當只收5%息都一年有25萬,很夠首期比阿女之後九成上會買樓。當然修畢收息101知道10-12%在此時仍可以的,大不了做些對沖去抗衡一旦債基在大跌市錄到之跌幅。作為睇債基近來價格的替代品HYG(美股),今時價格已返回約半年平均價,過去半年在84.5至86.5上落(半年價格波幅約2.4%),而家在$85.21,未來一段時間應是大家最後機會去調整倉位,或唔想沽債基而收住息過市者就要學104之法去做對沖(見下下圖債券跌或市差,佢即由$22>$26,助你追回部份損失)。

上圖是可用作對沖債基用之ETF,在近來已升穿了成年的下降軌,表示有機轉風向,收息104學生可用某一比率買進去對沖手上持有債基之下跌風險。我們會同學生在課上計那比率如何,及說明持有機間及機制。當然如全倉重貨者,要將債券類減持,不能只靠對沖過渡。

 

讀者的410萬現金可分注買入,絕不應等什麼最低位才買,入市前定好幾個入市條件,出現時分段買入更見實在。我們在103已授指標睇入市條件了。至於讀者當300萬投入債基收8-12%利息,一年收入增24萬-36萬,可保讀者退休生活後夠洗。另外筆者已早在5月及在6月已拍片提出

 

– 全手持有派25%年息套餐A者不宜咁配置,咁做太高風險亦唔知咁差既手勢學生係邊度學返黎,課程不會叫人將全資金投入最高息的投資品,因風險隨之擴大。但明白有時銀行有人為一些業績會喜愛客人持高波幅品。是否高定低波是收息101內容已授,學生自己識睇的

 

– 在5月片段已講睇升,學生有段時間可供換貨,而到10月淨低時間逐漸變少

 

– 由年頭已年尾一味睇跌既人,只為自己名聲而發聲,亦係為唔想自己睇錯而咁講,不是為學生福祉發聲。永遠睇跌及講到世界大亂者梗會中一次。而筆者今年在幾次析市片段已講過升的條件及期間。

幾次片段其中一段的LINK在下:

https://www.facebook.com/thinkingweb/videos/2226505844042630/

 








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