7000萬資產怎買債去避險收息? #1685

諗sir你好!

本人一直係你youtube channel嘅支持者, 最近因為受貿易戰影響,投資策略變得非常迷惘, 希望可以同你傾下計,由你口中得到一啲啟發!

本人資產如下

九龍區一間兩房單位市值1000萬左右, 欠銀行430萬, 現出租18500
大陸有一間屋市值600萬左右, full pay,擺吉!
加拿大溫哥華一間兩房單位, 市值400萬港幣左右, 欠銀行220萬港幣左右, 現出租10000港幣左右!
太太在新界區有一間四房單位, 市值1600萬左右,欠銀行600萬! 現出租29000左右.
一家住喺爸爸間屋,市值2200萬左右……
媽媽九龍區有一間兩房單位市值950萬左右, 欠銀行370萬, 出租18000.

本人手頭上現金300萬左右, 太太手上現金200萬左右…………

太太公務員月入八萬
本人在大陸開廠月入不穩定[ 見受貿易戰影響生意一落千丈]

想請教下我這個配置,應該怎樣可以產生更多現金流?

 

ANSWER:

忽略借貸力

香港人專注收入金額,但忽略問銀行借到幾錢都屬一種能力。提出只因生意人一般都缺借貸力,讀者宜搞返好自己盤數,就當而家唔用都要好好準備,萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」,有齊文件者至少可以頂多一陣。讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭,已比同儕勝一籌。筆者早十年於銀行工作所見,大把老闆由沙士過後靠自由行變得十分風光,過年封利是要分幾次去打賞小弟(因收超過一千蚊利是要上報,所以要拆),但由於心雄加上錯當盤生意係自己個仔,當金融風暴加上競爭對手多之時仍將自己間樓拎去銀行擔保借錢落盤生意,最尾梗係「葬」埋。

 

勤力是必然

所以作為老闆,小意見是行動力是必要,決策亦要準及快。很多人問點解我咁勤力為何我仍未成功? 淺見是作為生意舵手那批人,勤力是必然,人人都勤力,就好似呼吸一樣,識呼吸唔係長處。另八成的老闆亦是行動力夠的,所以手腳快亦只係入場券。淨低去決勝負就是sell野技巧(有時要sell人)、決策的正確率高定低,點去處理同事關係、同埋做事是否夠狠。相信這些小道理對於讀者而言只係小菜一碟,估計讀者從商時間比筆者更久,筆者作此番論述只想提醒一些勤力的人,究竟是否你目光太專注而忽略了其他事項?

 

如何不再迷惘

另一個從讀者身上證實,就是儲到資產仍是不夠,讀者數埋有成六間樓低仍覺迷惘,若投搞他人問理財定必被當作「玩野」! 可幸筆者仍為香港提供一個小天地,可予社會賢達一些長遠而客觀合理的財務意見,課後學生更知點做同去邊執行,五年來不間斷服務有賴大家支持。那儲什麼才叫實在? 有穩定的收入就叫實在。誠然讀者都答左自己,佢話貿易戰令佢月入不穩,所以要搵筆者傾下計咁話。好似Richard Li咁自己做保險生意、屋企又有物業管理同電力生意,月月大把錢由客戶口扣走,有咁既生意老闆生活當然踏實。但問題係「我不是李生」,究竟點做先可以月月有錢執呢?

 

一間無租收既樓、只空有市值600萬,筆者對此感十分不安。誠然樓的大部份價值從公開市場的租務收入而成(居屋受未比地價關係不能租予公開市場,為其中價格打折之因),無租收既樓在市場好易成為有價無市,一旦附近有跳低式租務成交出現好易令樓價斷崖式下跌。另外香港最受追捧的市場是九龍區三房,因為本地人換樓客想要,大陸人亦對九龍熟悉一點,而讀者恰巧行了相反,新界買大的、九龍買細的。雖每間樓的給欠不過現市價一半,惟收入不穩定讀者加上80k太太月入,咁既Portfolio既人唔應該揸成七千萬市值既樓(1000+600*1.2+400+1600+2200+950~7000),因樓市如跌25%(即2015年9月有近似讀幅),7000萬帳面輸走1750萬,讀者踏入中年可能要三五十年才搵返呢個數。

 

筆者認為讀者要認識債券投資,起首買些少由大公司行發行的,睇下派息準唔準。收得好先將點份原樓房資產轉為債券,我地收息101課程不會於課後逼人買野,沒基金公司贊助,學生習得資訊後慢慢加碼慢慢試,例如睇呢條保誠出的美元債:

由於早年本blog有提及另外一條保誠直債,之後收到部份同學消息話有保誠的保險經紀話佢地公司有呢條直債賣,仲介紹埋。這不就是持有保險公司牌照的機構跨行去銷售證監規管的證券(債券)嗎? 所以再有人講:「阿諗sir講既野我地有…」先講唔敢話佢一定冇,不過諗sir提及得既都係低佣而銷售過程較長的方法,對客好而sales唔好,大家要好好深思。

 

上述保誠債息率6.5%,年半年派息,其後是每十年RESET一次利息,所以未來呢8-9年都有成6.5%,很唔錯。賣價亦冇咩溢價,所以回報很貼近6.5%,風險為保誠的倒閉風險。讀者可小試牛刀先放320萬港幣,一年收20萬8千利息,即月為17000。如有槓桿更可達年回報10%。相比讀者用1000萬揸間九龍樓先收18300租,你話邊個好D? 當然樓有其好處,簡單講係股樓皆持互有裨益。詳細解說由於答文已千字,往後再談。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV93)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2023-02-21(二)19:15-21:15
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2023-02-28(二)19:15-21:15
*報讀是次班次可以在2023年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓網上課程


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如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-02-25(六)14:00-16:00
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2023-02-11(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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