7000萬資產怎買債去避險收息? #1685

諗sir你好！

本人一直係你youtube channel嘅支持者， 最近因為受貿易戰影響，投資策略變得非常迷惘， 希望可以同你傾下計，由你口中得到一啲啟發！

本人資產如下

九龍區一間兩房單位市值1000萬左右， 欠銀行430萬， 現出租18500
大陸有一間屋市值600萬左右， full pay，擺吉！
加拿大溫哥華一間兩房單位， 市值400萬港幣左右， 欠銀行220萬港幣左右， 現出租10000港幣左右！
太太在新界區有一間四房單位， 市值1600萬左右，欠銀行600萬！ 現出租29000左右.
一家住喺爸爸間屋，市值2200萬左右……
媽媽九龍區有一間兩房單位市值950萬左右， 欠銀行370萬， 出租18000.

本人手頭上現金300萬左右， 太太手上現金200萬左右…………

太太公務員月入八萬
本人在大陸開廠月入不穩定[ 見受貿易戰影響生意一落千丈]

想請教下我這個配置，應該怎樣可以產生更多現金流？

ANSWER:

勿忽略借貸力

香港人專注收入金額，但忽略問銀行借到幾錢都屬一種能力。提出只因生意人一般都缺借貸力，讀者宜搞返好自己盤數，就當而家唔用都要好好準備，萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」，有齊文件者至少可以頂多一陣。讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭，已比同儕勝一籌。筆者早十年於銀行工作所見，大把老闆由沙士過後靠自由行變得十分風光，過年封利是要分幾次去打賞小弟(因收超過一千蚊利是要上報，所以要拆)，但由於心雄加上錯當盤生意係自己個仔，當金融風暴加上競爭對手多之時仍將自己間樓拎去銀行擔保借錢落盤生意，最尾梗係「葬」埋。

勤力是必然

所以作為老闆，小意見是行動力是必要，決策亦要準及快。很多人問點解我咁勤力為何我仍未成功? 淺見是作為生意舵手那批人，勤力是必然，人人都勤力，就好似呼吸一樣，識呼吸唔係長處。另八成的老闆亦是行動力夠的，所以手腳快亦只係入場券。淨低去決勝負就是sell野技巧(有時要sell人)、決策的正確率高定低，點去處理同事關係、同埋做事是否夠狠。相信這些小道理對於讀者而言只係小菜一碟，估計讀者從商時間比筆者更久，筆者作此番論述只想提醒一些勤力的人，究竟是否你目光太專注而忽略了其他事項?

如何不再迷惘

另一個從讀者身上證實，就是儲到資產仍是不夠，讀者數埋有成六間樓低仍覺迷惘，若投搞他人問理財定必被當作「玩野」! 可幸筆者仍為香港提供一個小天地，可予社會賢達一些長遠而客觀合理的財務意見，課後學生更知點做同去邊執行，五年來不間斷服務有賴大家支持。那儲什麼才叫實在? 有穩定的收入就叫實在。誠然讀者都答左自己，佢話貿易戰令佢月入不穩，所以要搵筆者傾下計咁話。好似Richard Li咁自己做保險生意、屋企又有物業管理同電力生意，月月大把錢由客戶口扣走，有咁既生意老闆生活當然踏實。但問題係「我不是李生」，究竟點做先可以月月有錢執呢?

一間無租收既樓、只空有市值600萬，筆者對此感十分不安。誠然樓的大部份價值從公開市場的租務收入而成(居屋受未比地價關係不能租予公開市場，為其中價格打折之因)，無租收既樓在市場好易成為有價無市，一旦附近有跳低式租務成交出現好易令樓價斷崖式下跌。另外香港最受追捧的市場是九龍區三房，因為本地人換樓客想要，大陸人亦對九龍熟悉一點，而讀者恰巧行了相反，新界買大的、九龍買細的。雖每間樓的給欠不過現市價一半，惟收入不穩定讀者加上80k太太月入，咁既Portfolio既人唔應該揸成七千萬市值既樓(1000+600*1.2+400+1600+2200+950~7000)，因樓市如跌25%(即2015年9月有近似讀幅)，7000萬帳面輸走1750萬，讀者踏入中年可能要三五十年才搵返呢個數。

筆者認為讀者要認識債券投資，起首買些少由大公司行發行的，睇下派息準唔準。收得好先將點份原樓房資產轉為債券，我地收息101課程不會於課後逼人買野，沒基金公司贊助，學生習得資訊後慢慢加碼慢慢試，例如睇呢條保誠出的美元債:

由於早年本blog有提及另外一條保誠直債，之後收到部份同學消息話有保誠的保險經紀話佢地公司有呢條直債賣，仲介紹埋。這不就是持有保險公司牌照的機構跨行去銷售證監規管的證券(債券)嗎? 所以再有人講:「阿諗sir講既野我地有…」先講唔敢話佢一定冇，不過諗sir提及得既都係低佣而銷售過程較長的方法，對客好而sales唔好，大家要好好深思。

上述保誠債息率6.5%，年半年派息，其後是每十年RESET一次利息，所以未來呢8-9年都有成6.5%，很唔錯。賣價亦冇咩溢價，所以回報很貼近6.5%，風險為保誠的倒閉風險。讀者可小試牛刀先放320萬港幣，一年收20萬8千利息，即月為17000。如有槓桿更可達年回報10%。相比讀者用1000萬揸間九龍樓先收18300租，你話邊個好D? 當然樓有其好處，簡單講係股樓皆持互有裨益。詳細解說由於答文已千字，往後再談。

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(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
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