想撈底收息必先有的兩個條件 #1684

諗sir, 你好。本人收看貴學會的youtube頻道已有一段時間，並已報讀11月的收息101，雖然未上堂，但已急不及待想向諗sir尋求專業意見，達致財務自由，盼諗sir施與援手。

本人44歲，醫療專業人仕，月入$50000多。太太42歲，從事教育，月入28000，但由於太太數年前已擔保了家人買樓，固她的人工應不能再作 融資機會; 另育有一位5歲女兒。

本人財務狀況如下:

 

本人一家自住於外父家，每月給予數千元作象徵式租金，固自住沒有太大開支問題。

扣除基本開支，家庭大約每月可儲起約2萬。

 

上年11月以個人名義用4.95M在西環地鐵上蓋買入嘉輝花園一265尺細單位作收租之用，按揭餘下約288M, 30年，月供10300多。今日市值620M. 現租給一外籍專業人士，租金16000。

本人媽媽年已80多，但身體健康，在中環soho區有一唐樓單位，早年有發展商以720M收購. 當中用了二百多萬就用作首期購入point 3 的嘉輝花園。餘下約500萬暫時放在定期。另外家母自己每月有約5000 的穩定收入。

 

為了方便照顧老人家，在我家隔離以$12600租了一個單位給家母住。

本人另有140萬股票(港股美股)，價值港元35萬的美元定期，100萬港元定期，現金約30萬。教育基金約50萬，另早幾年前幫女兒及自己買入保x的進升計劃, 及MPF 約80萬(本人加太太)。。。。

本人希望能有更多穩定正現金流，致財務自由。讓太太能早一點退休，專心照顧家庭。有想過等兩三年後經濟由熊三轉牛一時再進場買多2個單位收租; 但又想買債收穩健利息。盼諗sir 指教。

 

ANSWER:

筆者相信讀者等得到，但執行唔到「由熊三轉牛一再進場買多2個單位」此方案，活在小確幸的嫩草受不起勁風。幸福在於讀者住所有外父廉價提供，買樓收租有媽媽提供首期，投資只屬港股美股保險樣樣買些，理順不到一套個人策略。如今投資市場剛「風起」，上星期過千點之跌幅只屬前菜，往後股市未必一直向下而可能是更難纒的高波幅上落市，較少實戰經驗的投資者能否駕御而成功撈底? 筆者實在質疑，請讀者及各位不要介意，大膽提出只想為大家好。說些門面費話過場大家都識，但本blog不會。

 

誠然讀者有孝心及努力照顧家庭，已為理想生活奠下基礎，如能唔使為錢煩生活在港水準近乎完滿。嘉輝花園已產出了約16000-10300 ~5000正現金流，應唔應該再買「添食」? 由於太太做擔保人應已用盡借貸力，剩讀者有約50000/10000*2.59 = 647萬可借，現已用了288/647= 44%。在旺市下不應用超60%借貸力的原則，讀者應保留借貸力等下次，而今時應用債收息去增加現金流同時棄股。買股就是要其爆炸力，即一盤生意食中市場需求而勁賺個野! 惟生意賺錢自有人留意，比人抄抄下原本盤生意就賺少左，由盛轉衰。所以一盤生意同人一樣有生老病死之循環，勿用錢長時間買落一盤生意收息，相反買股只應hit and run，你陪左盤生意由年輕走入盛年，就應識趣走人。家人可以陪一世但股票幾年都嫌耐。

 

股票應趁減持，如走唔甩利用收息104的對沖之法，例如有140萬股票，我們配一個同恆指極有關連之槓桿ETF，例如恆指升1%、ETF升4%，咁讀者轉140萬之1/4即約35萬去ETF，效果和140萬全持大籃籌分別不大。但140萬當中105萬就可甩出黎收息，加快追回蟹貨之本金或令人多了被動收入。近同方法用作對沖債基都可，在收息104有債基專用之對沖提供。對沖了就不用而家急賣免他日再買比多次佣。

同學持有此對沖ETF一星期賺65.45>74.49 =13%。所以市跌一來債基波幅顯得少，更有息派，同學更有投資物在手對在跌市獲利。當然提一句，買跌的投資物不要買多，沽空皮費重及主食急一段跌勢，只可少注更不要買一世。

 

如讀者由140萬股票退出105萬買債基收息，105萬收10-12%年息，一個月有9-12K新月入。收得好好地才把35萬美元分段再買債收息，不用急。至於買唔買樓可用呢條線:「至少等樓價離高位跌30%再用20%首期入市」，跌30%只因是樓市97年急都係一年跌40%，所以在已跌30%比20%首期買樓好有安全系數。若30%跌幅出唔到就唔好買先收住息吧，等都是一個技巧，同埋機會(30%)真出現時，要忍心買下去又係技巧，這些要讀者KEEP住投資買債收下息多觀察投資組合變動，乎才在大型跌市有足夠心理去頂住壓力決心買進。當然啦，讀者仲有130萬港元未用，筆者特意建議留起的。此屬讀者之「壓艙石」，有足夠現金才令投資人在跌市決心買進。有對沖有壓艙是撈底的基本條件。

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– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 

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