市面上各大銀行提供的按揭計劃十分相近,究竟應好何選擇呢? 現時市面有同業拆息浮息計劃和最優惠利率浮息計劃兩大選擇,究竟在當中應好何取捨?
同業拆息浮息計劃即俗稱HIBOR (HONG KONG INTER-BANK BEST OFFERING RATE) PLAN,約在2000年已有提供,惟每隔幾年都興起一次。計息是用一個月同業拆息加固定利率去計每月所需支付利息。由於HIBOR是天天不同,大家可到金管局網頁去查詢每日報價。你會發現有隔夜、兩星期、一年的HIBOR報價。如你是每月還款的計劃,一般用一個月HIBOR作計息,你亦可以問清楚銀行是用一個月或一日的HIBOR去計數。在此例子HIBOR+1.7%,客戶需支付利率為0.21%+1.7%即1.91%。(0.21%為2013年7月的報價)
最優惠利率計劃亦會隨銀行公會公佈的最優惠利率(PRIME RATE)浮動。香港有「大P細P」之分,匯豐銀行、恆生是用細P的,現時為5.0%。例如渣打是用「大P」5.25%,你可要問清楚。
在此例子是用「大P」,即5.25%-3.1%=2.15%去和HIBOR PLAN作比較。HIBOR PLAN是 1.91%,但由於HIBOR可每天變動,銀行一般會予封頂,即最高只用P-3%收息,給客戶一個安心。因在金融危機時,HIBOR可一夜抽升至300%的! 所以不可不封頂。
去比較兩個計劃,有些人會用自己心想的還款年期如30年去比較總支持利息,那你用按揭計算機一計,在假設息口維持在2.15%情況下,借300萬,30年支付總利息為$1,073,388。在同一情況,HIBOR PLAN用1.91%計息要在30年支付$943,459利息,如達封頂息率要付$1,128,258。
講到此處,你會想三十年維持同一息率根本是不可能。但最奇怪的是,銀行職員會用30年還款期作比較,好等總支付利息達至個大得嚇親人之金額,去突出他行之優勝地方。諗樣認為此方法沒有出錯,畢竟真是有機會在該行「還足幾十年」。但細心留意只要客戶還夠二至三年過了罰息期後,再轉按又可以獲贈為數達貸款金額1%即幾萬元之現金回贈,往往令客戶願意支持幾千元律師費去轉按物業。
作比較可用還款7年後的總支付利息作基準,在上例子為HIBOR PLAN支付了$47,572,就當全用封頂利率計息都是計為$56,544。如用PRIME PLAN,利息為$53,891。當然7年間利息不變是沒有可能的,但要加入利率加減因素,諗樣想你除了要用電腦加上微積分技巧去計外,花上幾天去比較幾千元之價差實在不具「成本效益」。如此一來你看見用HIBOR PLAN比PRIME PLAN在7年間所慳到的利息,最多不外乎是$(53,891-47,572)=$6319。但如息口抽升,更有可以「倒蝕」$(56,544-53,891)=$2653。如果做PRIME PLAN的銀行有幾千元禮券加送,諗樣實在會取較少波動的PRIME PLAN而放棄HIBOR PLAN,重點係大家去比較按揭不需用30年總支付利息,一般用5年,或7年已經好夠。
用7年的原因是如果你買入樓宇後單位價值下跌,你會晉身成「負資產」一族,轉按不得。那你便要「乖乖地」留在該銀行,耐心等待樓價回升才可採取主戶要求減息或轉按了。一般市淡都好少超過七年,因香港的經濟周期在七年已幾可肯定已經一個升跌循環。另外罰息期不要輕視,如果總支持利益只多幾千元,而罰息期比人少一年,諗樣是會選擇短罰息期那一個的。
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聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
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