諗Sir
您好!我最近上完收息101並已報103課程，期待學習進一步的投資收息技巧。本人目標是在2020年底可達成提早退休的願望，但近日投資氛劇變，希望諗Sir給予意見。
我的資產收支狀況如下:
本人49歲，單身，公務員，月入10萬。
物業:
上環自住單位:銀行估價約8.5M,尚欠0.56M月供7K
西環單棟出租單位:銀行估價約7.5M，尚欠2.06M，月供12K，收租14K
流動資產 : 共約8.6M 包括港元定期和現金存款約6.5M+ 美元掉期定期(等值港元 1M) +股票約值80萬(下跌中) +股票基金共約20萬(下跌中) +外幣等值約10萬港元。
每月平均收入: 100K+14K(收租)+6K(定期利息、股票股息)=120K
平均每月支出 :70K (包括兩層樓供款差管稅25k、老母親的家用跟護理醫療開支18k、預留交稅(16k)跟各種保險費用5k+個人開支6k)
每月可儲蓄:50K。如無意外，希望2020年底時多存1.3 M)
原本的想法為上103後轉按自住樓，贖回收租樓的按揭(因出租時無通知銀行)，餘錢加上部分手頭現金逐步投入各種收息方案(等上103)，收取每年10%-12%回報達致目標。但發問之時，股樓資產轉勢下跌，此消(資產值)彼長(利息支出)，是否應該趁進一步大跌前賣走出租的單位套現，投入更穩定的收息投資。(有此賣樓想法是該層樓在7年前買入時是衝動了，原先是想買另一個盤，心中後悔，但升市時受辣稅所限覺得賣了買不返，現在係驚走吾甩)
(p.s.按101建議剛開了戶口,未有入貨,如諗sir所說，職員不斷推介安聯股債混合，好彩上了堂免中伏。想問是否該點都幫襯少少，打好關係方便將來融資? )
先多謝諗Sir
ANSWER:
想投資成功，先要多作投資。看法是讀者心理承受不到市場波動，近月市場雖跌但同「壞」一詞尚遠，讀者犯不著用劇變一詞形容。雖時刻作更壞打算有好處，不過投資是利用風險去換取回報之過程，現在「正場」還未上演就開始防範非常，不禁想讀者能否在市底時作出理性決定去成功撈底。另想指出筆者不看淡市場，不應因某人或你自己看淡就全數現金等跌或全手hold貨唔理。未來之事大部份人都睇錯，睇跌都可要留2-3成貨在手，或照揸貨不過用槓桿ETF買跌，下圖展示槓桿ETF在6月的跌市價由40餘升至60餘，彌補正股或債類因此損失，收息104有授此對沖物。
賣走樓再買再比印花稅，如冇「人頭」要比15%稅，有人頭都要比約4%，即800萬樓有名額買都要比稅幾十萬，大家勿因報紙講幾句樓市就放走手上樓，嘩眾的報導害人不淺。何況讀者只有樓兩間，現市值8.5+7.5 = 1600萬。對比讀者10萬月入予總借貸力100K/2*2.59 = 1300萬*80% = 1040萬，讀者持貨市值只稍稍偏高，如只揸1200萬內含一大一細會更佳。不過世事無完美，讀者雖單身一份人工惟夠力KEEP兩間夠樓，何況讀者借貸力在50歲會約打八折、55歲打六折，表示佢今時賣左他日未必再可買翻。
雖讀者借貸力在45歲時已過高峰，不過讀者租金收入之70%可計作核實收入，故14K租金可補回部份借貸力損失。早年有些人就是有錢就買樓、供到咁上下就放租、租金收入再補充其借貸力再買，週而復始買完一間又一間。控制好借貸力永不用超70%之下、樓市少調整於20-25%問題不大，當然買樓拓大資產規模致富之風險好難是零。
職員不斷推介安聯股債混合背後之原因在收息101課已說明，讀者應明白收息課不只授予同學究竟買乜，而是教授金融防身術，明白各大推銷人員用咩點字去劏客。買100萬被人劏多1%，就咁白花$10000了。讀者無需買少少去改關係，總之選好心儀的投資物，如是直債就一次過買始終到期會保本，如是債基就起碼分三段買，避免於某一日入買而錯買貴之風險，另外103已授「五粒豆」去決出入市時機。係有投資物加時機下、讀者手上860萬現金收8-10%息可期，制造約80萬年息收入。只要跟五粒豆買入市價肯定比大部份人買平，到時安心收住7萬現金一個月咁就達成提早退休的願望。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
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黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
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