諗Sir,
你好本人拜讀你的專欄一段時間有關置業問題想請教,希望你可以比d意見?? Thanks
簡單講下背景:
老公Age: 35年收入連佣金花紅 ~900k(底薪:55k)
本人 Age: 32 年收入連花紅~480k (底薪:30k)
育有一 Age: 2.5小孩 現懷孕BB下年出世
上年買入海外樓花 (~HK$3m/9成按/月供~HK$10k) 有機會4年後搬回 全家都有當地居留權但未決定.
現於香港租樓 (HK$20k per month /3房) 一直想在港置業但樓價高 (想買荃灣區3房但首期不足)
月儲around 15-20k (扣取工人4.5k,小朋友N班連校巴: 7k,家用: 10k, 日常使費,海外物業供款etc)
現有資產分佈: ~ HK$ 1.2m
HK$510k港元定期存款(~2%p.a) / HK$200k活期港元
~HK$100k 外幣 (主要澳完同人仔)/ 股票戶口~HK$400k 年頭已沽大部分 所持股票現值~HK$140k有美股,港股及A股
answer:
可以既不要想此時應否置業，「買」定「唔買」係只屬Sales要客人多想之問題。籌劃者應先想人生欲如何過? 從而規劃，及後按自己能力斷出幾時要買樓同買幾大，又或棄樓買股或買債。比喻讀者如今時若夠首期比佢買到三房樓一間，是否表示煩惱將會中止? 抑或是更大煩惱的開端? 到時供樓支出應比現時租樓20k支出大令佢儲蓄更貼近零。
由於返工只為完成老闆的理想，打工仔要有自己生活，先從老闆處拎回光陰屬普遍看法。讀者夫婦在港都算中流砥柱，收入不高也不低，假設唔做野又或打份風流工去應付月月六萬的洗費，需提早部署產出被動收入。年輕人常下象棋圍棋的好處，是多習慣思考往後幾步及了解對手的做法，人如常見步行步咁處世，可能一是你屬高手，但更有可能是你做野經常「甩手」。
買樓要月收六萬蚊租，而家市價(2018年)計應要兩間約1400萬市值既住宅，鑑於讀者現時收入及儲蓄水平難以儲到。佢趁年輕多試更高息但有波幅的債基去產出被動收入為好做法，至於樓不是放棄唔買，筆者睇法是由細間又好租(高流通量)的大屋苑兩房作投資入手更為正確。當然咁就會失卻擁有優質三房去自行改建裝修的理解，但現時在港投資的人是如何的多，身為香港打工仔還可任性嗎? 要知海外人到港買樓，一是香港沒限購令，比15-30%稅就可以買，對於內地根本連買都比唔既人黎講實仍感便宜更有按揭批到。香港亦沒遺產稅，而近日范冰冰道歉之事應令更多港人知道國內收稅是先扣而率在30%之上，絕不是香港只17%更會出信叫人依時交咁「禮讓」。所以較好體制加上廉宜地方，被外人霸住絕不出奇。地道港人除保留些物業在港外，到別國發展也是理性做法，讀者也具體到外發展的條件。
講返用債產出被動收入，收息101課由2013至今已不停證實一個穩健而又收高息的方法是有的! 只不過金融機構對於食水唔深同要麻煩做文件的方法不欲提。市面免費有人推銷的，都是金融機構有肉食但對客冇用的理財方案。讀者只消有600萬，一年收10-12%息在過去由4000個收費學生鐵証能做到，不少學生更是舊生介紹而到。600萬*10%息 = 60萬一年，收50k一個月。如果感債基不保本，可用直債槓桿去做，收近同息而有年期但保本。由於讀者過去數年冇受惠於資本膨漲，冇樓加按所以資金只係百餘萬比較少。佢現時可做的事有兩項，一是趁樓價如有20%回調時，用20%的首期八成上會再買樓、二是如想住三房請租不要買，佢已做錯決定唔買香港走去買外國樓，錯的決定引致Punishment也無話可說。有時人在社會活得不從心，想想自己犯了什麼錯而先不要怪人，九成九都會換來日後更好報應。第三請用些少錢買下債收息，當自己真係見到10-12%穩定收到，再等自己儲到錢令被動收入擴大都得!
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