收18%年息應用REITs定債基 ? #1673

 

你好諗Sir, 本人己上101/103 及003 課程. 但是在本地樓市及債市也未正式開始實踐。 正如很多人一樣見樓市太瘋狂所以未定入市方向.

 

1）本人42歳己婚和太太37歳也是專業人仕

2）本人月入 HK$35,000. 太太月入 HK$70,000，因 bonus 不穩定所以不算在內。 每月共約可儲蓄 HK$ 35,000. 有一無小朋友

3) 有現金4M，港股90萬(一半收息股及一半國內股， overall 表現未如理想）

4)  與太太聯名持有港島大型舊屋苑 (夫妻共同物業及無名可借), 三房單位欠300萬， 現值1200萬 月供HK$18,000

5）有英國一房單位，HKD 3.5M買入

6) 保險儲蓄 plan 由2014年起供,25年，月供HK$ 8,000,現值 0.4M

 

本人計劃 4M 分期入債基b餐，收息 18%(但好像近期派息低了?)。另外100萬買入REITs收15-18%，明白是更進取的方案，本人願意。新儲蓄都想加落REITs。

請問此計劃如何?

 

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(35k+70k)/10000*50%*2.59 = 1359萬，呢類借貸力過千萬而合共人工未過25萬的，踏實儲樓係好方法。人工過25萬即年薪達300萬的，由於一年洗100萬已意味能在港有不俗生意，即一年可儲200萬而4年達800萬，此高儲蓄力下主力買債理財更見優勝。

 

買債有到期保本及易於打理的特性，雖很多債派固定利息令收息額追唔上物價升幅，但只要3-5年審視一下手上債組合老人家或高儲蓄力人仕照可收夠息生活。

 

買樓可予高槓桿及隨物價而升的租金收入，惟洗費高(包括佣及印花稅)及沒保證回報加上較難打理特性，對於50歲之下人仕及肯為往後生活而冒些少險去拓大資產者，屬一好投資選擇。

 

有些人提議REITs或海外樓作投資，需留意加息環境下不利香港大部份的REITs。

 

香港REITs多派3-4%年息，呢類投資最受加息影響。加息會扯高拆息令定期息口跟升，一個2%息口定期已足夠令REITs顯得較不吸引，所以2018年初港股大升，但領展逆市向下，就屬上述原因。當然美國有些REITs可以派8-12%的，此等較不受加息影響惟內含風險高，不宜用作收息。

 

海外樓筆者認為作錦上添花，或有錢後想轉移部份資產用就可以。但主打買海外樓投資不值得。就當你睇好某一地區之發展，於美國買返該地的ETF就攪掂，低佣又唔使隔山買牛，免得比人3-5%佣賺加上食埋你價。

 

比較完各種投資物，對於讀者呢類「一注獨贏」型業主，佢而家唔做加按真係唔知等幾時，而家已是尾班車了。1200萬可按六成，即套到1200萬*60%-300萬 = 300萬，至於保險儲蓄PLAN在收息課上解了那種是值得，那種是不值，讀者持有保險如有堂上講解那幾個等徵，忍痛提早終止計劃筆者支持，供成廿幾年供錯左那損失很大。

 

300萬新資金加上原有400萬現金，今時先做直債，用保本對抗波動市。稍後市場明朗後才轉更高息而不保本的債基于遲。讀者可用渣打加盤谷銀行或旦展之直債，買兩條打平均收息5.8%，300萬投入一年已收息$174,000。如做埋槓桿有9%水平，300萬收9%一年有27萬，已抵太太人工，更遠高於佢加按300萬出黎要供多12K那樓目了。1-2年後以直債轉債基為目標，到時不只9%，更可達18%，好似用債基B餐。近日有些舊生問為何自己做的B餐不是18%而只有12.5%? 請半價重讀收息103課程會解，及協助學生達成更高息口。至於美國REITs都可派18%，但由於有WITHDRAWAL TAX加上波幅一般比債基高，所以筆者會先落債基收息，有淨錢才REITs。

 

另外讀者買債後淨400萬現金不要動，等待也是一種進攻方案。樓房已有1200萬樓在此市況下不宜再加買。

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B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

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