收18%年息應用REITs定債基 ? #1673

 

你好諗Sir, 本人己上101/103 及003 課程. 但是在本地樓市及債市也未正式開始實踐。 正如很多人一樣見樓市太瘋狂所以未定入市方向.

 

1)本人42歳己婚和太太37歳也是專業人仕

2)本人月入 HK$35,000. 太太月入 HK$70,000,因 bonus 不穩定所以不算在內。 每月共約可儲蓄 HK$ 35,000. 有一無小朋友

3) 有現金4M,港股90萬(一半收息股及一半國內股, overall 表現未如理想)

4)  與太太聯名持有港島大型舊屋苑 (夫妻共同物業及無名可借), 三房單位欠300萬, 現值1200萬 月供HK$18,000

5)有英國一房單位,HKD 3.5M買入

6) 保險儲蓄 plan 由2014年起供,25年,月供HK$ 8,000,現值 0.4M

 

本人計劃 4M 分期入債基b餐,收息 18%(但好像近期派息低了?)。另外100萬買入REITs收15-18%,明白是更進取的方案,本人願意。新儲蓄都想加落REITs。

請問此計劃如何?

 

ANSWER:

讀者家庭借貸力為(35k+70k)/10000*50%*2.59 = 1359萬,呢類借貸力過千萬而合共人工未過25萬的,踏實儲樓係好方法。人工過25萬即年薪達300萬的,由於一年洗100萬已意味能在港有不俗生意,即一年可儲200萬而4年達800萬,此高儲蓄力下主力買債理財更見優勝。

 

買債有到期保本及易於打理的特性,雖很多債派固定利息令收息額追唔上物價升幅,但只要3-5年審視一下手上債組合老人家或高儲蓄力人仕照可收夠息生活。

 

買樓可予高槓桿及隨物價而升的租金收入,惟洗費高(包括佣及印花稅)及沒保證回報加上較難打理特性,對於50歲之下人仕及肯為往後生活而冒些少險去拓大資產者,屬一好投資選擇。

 

有些人提議REITs或海外樓作投資,需留意加息環境下不利香港大部份的REITs。

 

香港REITs多派3-4%年息,呢類投資最受加息影響。加息會扯高拆息令定期息口跟升,一個2%息口定期已足夠令REITs顯得較不吸引,所以2018年初港股大升,但領展逆市向下,就屬上述原因。當然美國有些REITs可以派8-12%的,此等較不受加息影響惟內含風險高,不宜用作收息。

 

海外樓筆者認為作錦上添花,或有錢後想轉移部份資產用就可以。但主打買海外樓投資不值得。就當你睇好某一地區之發展,於美國買返該地的ETF就攪掂,低佣又唔使隔山買牛,免得比人3-5%佣賺加上食埋你價。

 

比較完各種投資物,對於讀者呢類「一注獨贏」型業主,佢而家唔做加按真係唔知等幾時,而家已是尾班車了。1200萬可按六成,即套到1200萬*60%-300萬 = 300萬,至於保險儲蓄PLAN在收息課上解了那種是值得,那種是不值,讀者持有保險如有堂上講解那幾個等徵,忍痛提早終止計劃筆者支持,供成廿幾年供錯左那損失很大。

 

300萬新資金加上原有400萬現金,今時先做直債,用保本對抗波動市。稍後市場明朗後才轉更高息而不保本的債基于遲。讀者可用渣打加盤谷銀行或旦展之直債,買兩條打平均收息5.8%,300萬投入一年已收息$174,000。如做埋槓桿有9%水平,300萬收9%一年有27萬,已抵太太人工,更遠高於佢加按300萬出黎要供多12K那樓目了。1-2年後以直債轉債基為目標,到時不只9%,更可達18%,好似用債基B餐。近日有些舊生問為何自己做的B餐不是18%而只有12.5%? 請半價重讀收息103課程會解,及協助學生達成更高息口。至於美國REITs都可派18%,但由於有WITHDRAWAL TAX加上波幅一般比債基高,所以筆者會先落債基收息,有淨錢才REITs。

 

另外讀者買債後淨400萬現金不要動,等待也是一種進攻方案。樓房已有1200萬樓在此市況下不宜再加買。








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