買貴左樓! 屋企人比說話我聽仲攪到失眠 #1669

你好諗sir,拜讀你個blog多次,認同有能力上車好過供樓睇法

因本人同男朋友有計劃2年後搬出黎一齊住

所以一直都有上車計劃,不過屋企人話香港樓價太貴

知我地想買樓後就一直叫停,話等樓價跌再買

但之前樓市一路升,我地Keep住睇樓就愈升愈貴

最後同男朋友幾個月前靠自己儲蓄買左新樓樓花

要兩年後才收樓,非市區兩房6.6m

比左2成半首期,問發展商借左成半首期(首兩年P-2.85%)

其餘6成問銀行借,目標兩年內還哂果成半首期,如果唔係利息好貴

近日樓市回調,屋企人又比說話我聽,經常好擔心,甚至有失眠情況

所以忍唔住send emai 俾你

先講下我地既經濟狀況

28歲,月入約37K,買樓屋企人話暫時唔洗俾家人,平均儲到23k左右

男朋友30歲,月入約50K,暫時都無屋企負擔,平均儲到30k左右

 

樓花我地大約1.6m 首期

稅&雜費大約300k

差不多已經用哂我地兩個儲蓄

(仲有300k多股票及人民幣,蝕緊,希望兩年後升番,另有200k港幣傍身)

下年年頭開始供樓花,未加息(2.15%)供款如下

銀行30年貸款月供約15k

發展商二按25年貸款月供約4k

所以以未加息計,頭兩年供款大約19k

兩年後會用儲蓄還哂發展商二按

計過數應該還得哂仲有d錢買傢私電器

本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商

但如果樓價真的回調擔心做唔到

 

距離還發展商二按仲有兩年

呢兩年我地應該將d錢放入ML定係有其他更好投資工具?

長遠黎講我地希望可以做到一生三宅

根據我地經濟狀況,仲可以做d投資管理?

我除有危疾保險及股票外,未有其他投資經驗

謝謝

 

ANSWER:

筆者已從2017年拍片叫人買新樓前諗清楚,成為其中一條達10萬瀏覽量既Youtube片(下方已附)。最摧毀樓市接火捧者的,未係沉重的供樓壓力,而係老媽(爸)子說話。其實本案讀者已做得唔錯,唔靠父母自己比錢上會買樓,但錯在天真認為香港新樓是比香港人買的。實情是香港新樓只留比炒左兩轉樓有大把錢既UNCLE買,又或內地富貴同胞買,而唔係社會新鮮人。講到呢度相信又有批本土派話香港人地應該香港人住,筆者只好說香港同新加坡是傳統的貿易港,各地人仕集散的搵錢地方。好似新加坡就係華人由馬來亞原住民手上搶過黎(當然亦有掉轉睇法,係1965年馬來亞人頂唔順班華人,趕哂佢地去新加坡再宣佈切割該地趕人出屋),如果馬來地係馬來人住,新加坡打從1850年已不存在,無新加坡相信英國人唔會伸延勢力東至香港。

 

 

誠然讀者自己都要負上責任,什麼:「本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商」係踏入30歲後咪再諗埋呢D野。做人唔係要博,而係開大細兩邊都要有個預算。好似佢而定話:「如果樓價真的回調擔心做唔到」。此事應早於買樓前就計到,同埋佢可能仲計漏兩樣野,就係樓價跌之時自己份工亦可能不保同埋銀行借錢比你意欲肯定會大降低。咁辛苦讀完書出黎破左產,或捱十年,呢個經歷無比痛苦,呢種人97年出產過一批,而家行另一極端死都唔買樓,又錯失了資產膨漲機遇。筆者建議較平衡之法為趁後生買下股票,利用小本金之輸贏去訓練點處理投資搞出黎的禍。不少後生係股票輸大錢的人,往往到四十歲就算唔贏返都起碼可以坐穩。可惜讀者就是少了此等教訓,咁老先黎上堂當然失眠同難過就預左。

 

讀者月儲蓄30K,仲兩年後計過有舊錢可先找二按,要找660萬的25%即165萬。原本希望間樓升係銀行個邊加按錢連埋自己儲蓄去找左呢165萬高息二按,可惜樓價未必睇升,銀行個邊未必按到錢出黎。可喜是讀者夫婦人工都唔差,共87K,儲兩年錢有72萬係身,加上87K人工予高借貸力,有87000/10000*50%*2.59 = 1120萬。現時一及二按用了約550萬,估計仲有些少借貸力淨。不妨利用信用卡低息現金分期去先套些錢打底,留意我地唔係用信用卡高息透支,而係預支現金再低息分期還個隻。讀者開2-3張卡野野20萬limit,應該可以套到50-60萬在手,或用現有卡再加limit成此事。到時自己儲蓄有72萬加60萬現金備用,離165萬找二按額不遠,可以過關。

 

讀者可以去批佢一按的銀行開信用卡,會易一點的。原因及其他借貸力更準確的計法,在買樓001再談。到此刻讀者應明白理財的知識及懂得把銀行及投資工具好好利用,絕可為自己免受損失及賺回安睡的時間。另外可將部份資金投入一些逆向ETF,萬一大市向下逆向ETF可提供盈利予持有人,變相為樓市下跌找到工具對沖。已修畢收息101者可趁股樓市仍在高位時到收息104學好對沖,為萬一出現下行市做好準備。








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