康城同黃埔花園的筍盤點取捨? #1668

你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,苦苦思量,後悔錯失早十年理財黃金時間, 心想應付完學業再打算。回首一看已年近40,近日完成收息101 和103,先知過去的想法是大錯特錯! 礙於今時市況,心大心細應該點做?

 

本人38月入42k, 太太月入18k, 有一個小孩,每月儲蓄約25k

 

2015年尾我自己單名首置買了個沙田2房單位4.3M 自住(現市值6.0M)月供13k, 30 年,欠3.6M

 

睇中左將軍澳康城同黃埔花園兩房單位,那個屋苑較可取? 由於其中一個單位開價偏低,如何知道係咪有”伏”?

 

Cash 200k, 保險儲蓄130萬, 3%可隨時提取,股票200k

 

本人投資方向比較保守,打算用800k分段買入債基疊收息,另外再在上述屋苑買樓。不知這理財方向是否正確,還是有更好的方法去完成退休計劃?請lum sir 賜教!感激萬分!

 

ANSWER:

讀書唔係冇用,但真係唔好抱咁大希望會大增人工。近日NOW TV做了研究影響人一生收入的因素不是學歷,連副因都未到,主因可睇片。而懂一些貼近時代的小知識往往比你拎個MBA出黎易搵食。

 

對選取屋苑,筆者有睇「間格>屋苑>區份>經濟大環境」的看法。即最影響呎價走勢為一間屋的間格稀有性,次者為那一屋苑,再到區份,最尾係例如加減息或經濟大圍此等因素。

若讀者真要在投資康城同黃埔花園二選一,筆者寧願要康城,先看上圖過去2年比較三個屋苑之呎價走勢:

過去兩年日出康城實呎升幅($9031 > $13055) +44%

過去兩年太古城實呎升幅($15207 > $20520) +35%

黃埔花園實呎升幅($12962 > $17630) +36%

康城在2018年初拍片講過,是2017年升得最勁個批屋苑之其一,識揸唔同屋苑兩年間升幅可差10-20%。康城升得勁因為屋苑到第6-7年。一般新樓頭一年租盤供應最多,令租價賣價都升唔起,第三至五年賣樓無需要付印花稅SSD,因此又引黎另一浸沽壓。直至第6年後冇新盥溢價賣影響,冇賣盤大增影響,呎價才可向上。此為其一睇屋苑之法門。至於間格同區份,有機會再講。

 

至於單位開價偏低而令買家覺「伏」,可由幾點審視(但不限於)。

  1. 兇宅單位除了睇兇宅網,可以睇睇單位曷否曾被落POLICY ORDER,話唔定有命案差人要封屋。查冊更深入可找到封屋所用文件,自知當年咩事。當然唔係所有POLICE ORDER都關死人事,今時只教一個角度先
  2. 有時屋主係怕爭產官司打輸才先賣樓,準買家宜查冊去看看單位是否已被家事法庭落CHARGE唔比賣,或正涉及案件

 

  1. 有時樓房平賣係因為唔齊契,此事不時發生係多過3個業主的單位之上。例如老豆分左間屋比5個仔女,若後人已移民加拿大而其餘在港兄弟肯賣,情況更為複雜,你先用電腦做查冊自可避開呢類盤,又或講個更低既價。

 

最後在債基投資方面,筆者認同讀者先用債基收息,之後再諗買樓未遲,不要因為覺得進度遲而在今時傾力追趕。好似勉強在一日做哂七日要做既運動,係減唔到肥更有反效果。利用收息103的「五粒豆之法」去決定80萬的三注買入時機,由今時開始相信平均買入價應很貼近低貼。大家請不要抱著等最低點然後一注過買的方法,「撈底」注定徒勞無功。反而入市前先訂好過策略,一個數理化的策略,同時訂好萬一出現什麼低或然之情況下去微調,咁去處理投資少妥當。前文已提及債基過去五年的MAX DRAWDOWN低於10%,而派息穩定在10-12%一年,讀者收收下息都夠佢再買樓之一半首期。








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