你好諗sir，無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況，苦苦思量，後悔錯失早十年理財黃金時間, 心想應付完學業再打算。回首一看已年近40，近日完成收息101 和103，先知過去的想法是大錯特錯! 礙於今時市況，心大心細應該點做?
本人38月入42k, 太太月入18k, 有一個小孩，每月儲蓄約25k
2015年尾我自己單名首置買了個沙田2房單位4.3M 自住(現市值6.0M）月供13k, 30 年，欠3.6M
睇中左將軍澳康城同黃埔花園兩房單位，那個屋苑較可取? 由於其中一個單位開價偏低，如何知道係咪有”伏”?
Cash 200k, 保險儲蓄130萬, 3%可隨時提取，股票200k
本人投資方向比較保守，打算用800k分段買入債基疊收息，另外再在上述屋苑買樓。不知這理財方向是否正確，還是有更好的方法去完成退休計劃？請lum sir 賜教！感激萬分！
ANSWER:
讀書唔係冇用，但真係唔好抱咁大希望會大增人工。近日NOW TV做了研究影響人一生收入的因素不是學歷，連副因都未到，主因可睇片。而懂一些貼近時代的小知識往往比你拎個MBA出黎易搵食。
對選取屋苑，筆者有睇「間格>屋苑>區份>經濟大環境」的看法。即最影響呎價走勢為一間屋的間格稀有性，次者為那一屋苑，再到區份，最尾係例如加減息或經濟大圍此等因素。
若讀者真要在投資康城同黃埔花園二選一，筆者寧願要康城，先看上圖過去2年比較三個屋苑之呎價走勢:
過去兩年日出康城實呎升幅($9031 > $13055) +44%
過去兩年太古城實呎升幅($15207 > $20520) +35%
黃埔花園實呎升幅($12962 > $17630) +36%
康城在2018年初拍片講過，是2017年升得最勁個批屋苑之其一，識揸唔同屋苑兩年間升幅可差10-20%。康城升得勁因為屋苑到第6-7年。一般新樓頭一年租盤供應最多，令租價賣價都升唔起，第三至五年賣樓無需要付印花稅SSD，因此又引黎另一浸沽壓。直至第6年後冇新盥溢價賣影響，冇賣盤大增影響，呎價才可向上。此為其一睇屋苑之法門。至於間格同區份，有機會再講。
至於單位開價偏低而令買家覺「伏」，可由幾點審視(但不限於)。
- 兇宅單位除了睇兇宅網，可以睇睇單位曷否曾被落POLICY ORDER，話唔定有命案差人要封屋。查冊更深入可找到封屋所用文件，自知當年咩事。當然唔係所有POLICE ORDER都關死人事，今時只教一個角度先
- 有時屋主係怕爭產官司打輸才先賣樓，準買家宜查冊去看看單位是否已被家事法庭落CHARGE唔比賣，或正涉及案件
- 有時樓房平賣係因為唔齊契，此事不時發生係多過3個業主的單位之上。例如老豆分左間屋比5個仔女，若後人已移民加拿大而其餘在港兄弟肯賣，情況更為複雜，你先用電腦做查冊自可避開呢類盤，又或講個更低既價。
最後在債基投資方面，筆者認同讀者先用債基收息，之後再諗買樓未遲，不要因為覺得進度遲而在今時傾力追趕。好似勉強在一日做哂七日要做既運動，係減唔到肥更有反效果。利用收息103的「五粒豆之法」去決定80萬的三注買入時機，由今時開始相信平均買入價應很貼近低貼。大家請不要抱著等最低點然後一注過買的方法，「撈底」注定徒勞無功。反而入市前先訂好過策略，一個數理化的策略，同時訂好萬一出現什麼低或然之情況下去微調，咁去處理投資少妥當。前文已提及債基過去五年的MAX DRAWDOWN低於10%，而派息穩定在10-12%一年，讀者收收下息都夠佢再買樓之一半首期。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV70及71班 DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位) DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位) 或 DV71第一堂 DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位) DV71 第三堂: 2020年2月19日(二) 19:15-21:15(有優先A位) 或 平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位 現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流目標保證8.0%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝，請報53班) ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！ DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位) DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位) 或 DP52 第一課: DP52 第二課: 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50按金，到步可退回。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹 有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 高階保險收息方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 往後重讀收息103只需$1500 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 【收息投資課程】Batch 70(仍有十二月少量面向諗sir的位置提供，一月沒班)
: 2020年2月5日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
2019-12-09(一) 19:15-21:15(full)2019-12-16(一) 19:15-21:15(已滿)
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第二課：2020年1月21日(二) 時間：19:15-21:30(不設休息時間)
費 用：$2000元
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY63」
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
TELY64/第二課: 2020-02-11(二)19:15-21:30(不設休息時間)
地點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY64」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX08 第一堂: 2019-12-10(二)19:15-21:45 TEDX08 第二堂: 2019-12-17(二)19:15-21:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX08」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 08 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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