諗大師，
你好，購入兩房之後，感覺迷失。現時樓市撻訂之聲不絕，令我不知應否買入第3間，煩請賜教。
小女子36歲打政府工，月入42K
先生同齡係freelancer，月入約20K，
我們聯名持有兩個單位
A: 麗城花園, 2010年11月買入(2.00M, 按9成), 現值7M, 2012曾加按買入單位B, 月供7K, 現欠銀行2.5M
B: 荃灣市中心樓，2013年8月買入(3.0M, 按7成)，現值5M，月供6K, 現時放租12K, 欠銀行1.5M
未婚前先生為了藝術創作放棄了一份優薪糧準的工作，轉為freelancer。辛苦多年現終有小成，這個決定曾多次被三姑六婆挑戰，煩不勝煩。現在他有兩個單位在手，那些人的尊咀不得不「收皮」，令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。
我們希望有第三間作收租好作退休準備及支持創作，煩請諗sir指教。
ANSWER:
Freelancer的借貸力可塑性很大，若果用公司「括起」哂所有鎖碎收入，一個人產出成千萬借貸力都唔奇。當然唔係話搵間公司出糧比自己咁簡單，所有文件要合規出到及識得向銀行作解，為成事之關鍵，銀行每天接到大量貸款，睇文件睇得頗為詳細。另外已近年尾，提提大家銀行的批按是有季節性的，第四季基本上唔做唐樓唔做洋樓，而批出金額唔論咩樓，都會傾向保守所以少。至於行資產證明者，第四季真係唔好諗會借到。當然金額超大又有朋友幫手，係有機「另作別論」的。今年銀行為免「臨尾香」，把估價轉為保守同時直接turn down一些「五五波」既個案。
先生人工20k，而讀者42k，借貸力為(20k+42k)/10000*50%*2.59 = 803萬，現時用了280+150 = 430萬，借貸力用了53%，維持在良好水平，同時表示讀者不應再在此時加注，因再買就令借貸力用超八成，令人傾向單邊賭樓價向上，咁做幾時都唔好。相反只用了五至六成借貸力，樓市升原有樓房組合令人賺錢，跌亦有實力令人加注，咁做才正確。至於一些人不努力工作少資本，妄想憑自己一人之力打敗市場，把自己少少資本累成巨富，此種心態是貪。其實比佢博到一鋪而心態不改下，最終都會打回原形。常言若此刻將世界財富再平均分配，十年過後富者仍是富而窮人仍會係窮。只不過有些人常搬極端例子去證明自己窮同個人怠惰無關，你是否喜歡成為此等辨駁多而少做事既人，閣下自決，世界亦唔會因某人而停轉。
趁樓市高而加按是必做之步驟，另外讀者要由買樓轉重心至收息，因為佢地無能力今時再買，同時再買要比既印花稅都貴，幾十萬計。麗城可按至5成順便甩埋HKMC，得100萬。荃灣市中心可加按多100萬出黎，共得200萬。此金額可投資債基去疊增收息，今時行B餐或E餐都可以。B餐提供18%年息而E餐有10%年息。那200萬投入此50/50的組合可一年產出14萬利息，每月多11.6K收入了。有同學問過月月出的債基收入能否成為銀行再批按之收入證明，答案是不可以，因所有投資而黎的收入都唔計作入息的。惟有些人將利息收入先比其他人賺，再轉比親朋開的公司賺然後出番糧比自己，咁安排又另一回事，係有機計入的。誠然間公司點「賺」之過程係關鍵，總不能用自己個人戶口買債基，然後把利息轉返去公司，咁「赤裸」吧。大部份睇呢個BLOG既人都係打工仔，所以少去作此等思考。讀者宜先收一下息，等時機有利自己再出擊。讀者已有兩樓、有本錢收住息等一等。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
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實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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