加按>收息>提升借貸力>再買樓 #1666

諗大師,

你好,購入兩房之後,感覺迷失。現時樓市撻訂之聲不絕,令我不知應否買入第3間,煩請賜教。

小女子36歲打政府工,月入42K

先生同齡係freelancer,月入約20K,

我們聯名持有兩個單位

A: 麗城花園,  2010年11月買入(2.00M, 按9成), 現值7M, 2012曾加按買入單位B, 月供7K, 現欠銀行2.5M

B: 荃灣市中心樓,2013年8月買入(3.0M, 按7成),現值5M,月供6K, 現時放租12K, 欠銀行1.5M

 

未婚前先生為了藝術創作放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。辛苦多年現終有小成,這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩。現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。

我們希望有第三間作收租好作退休準備及支持創作,煩請諗sir指教。

ANSWER:

Freelancer的借貸力可塑性很大,若果用公司「括起」哂所有鎖碎收入,一個人產出成千萬借貸力都唔奇。當然唔係話搵間公司出糧比自己咁簡單,所有文件要合規出到及識得向銀行作解,為成事之關鍵,銀行每天接到大量貸款,睇文件睇得頗為詳細。另外已近年尾,提提大家銀行的批按是有季節性的,第四季基本上唔做唐樓唔做洋樓,而批出金額唔論咩樓,都會傾向保守所以少。至於行資產證明者,第四季真係唔好諗會借到。當然金額超大又有朋友幫手,係有機「另作別論」的。今年銀行為免「臨尾香」,把估價轉為保守同時直接turn down一些「五五波」既個案。

 

先生人工20k,而讀者42k,借貸力為(20k+42k)/10000*50%*2.59 = 803萬,現時用了280+150 = 430萬,借貸力用了53%,維持在良好水平,同時表示讀者不應再在此時加注,因再買就令借貸力用超八成,令人傾向單邊賭樓價向上,咁做幾時都唔好。相反只用了五至六成借貸力,樓市升原有樓房組合令人賺錢,跌亦有實力令人加注,咁做才正確。至於一些人不努力工作少資本,妄想憑自己一人之力打敗市場,把自己少少資本累成巨富,此種心態是貪。其實比佢博到一鋪而心態不改下,最終都會打回原形。常言若此刻將世界財富再平均分配,十年過後富者仍是富而窮人仍會係窮。只不過有些人常搬極端例子去證明自己窮同個人怠惰無關,你是否喜歡成為此等辨駁多而少做事既人,閣下自決,世界亦唔會因某人而停轉。

 

趁樓市高而加按是必做之步驟,另外讀者要由買樓轉重心至收息,因為佢地無能力今時再買,同時再買要比既印花稅都貴,幾十萬計。麗城可按至5成順便甩埋HKMC,得100萬。荃灣市中心可加按多100萬出黎,共得200萬。此金額可投資債基去疊增收息,今時行B餐或E餐都可以。B餐提供18%年息而E餐有10%年息。那200萬投入此50/50的組合可一年產出14萬利息,每月多11.6K收入了。有同學問過月月出的債基收入能否成為銀行再批按之收入證明,答案是不可以,因所有投資而黎的收入都唔計作入息的。惟有些人將利息收入先比其他人賺,再轉比親朋開的公司賺然後出番糧比自己,咁安排又另一回事,係有機計入的。誠然間公司點「賺」之過程係關鍵,總不能用自己個人戶口買債基,然後把利息轉返去公司,咁「赤裸」吧。大部份睇呢個BLOG既人都係打工仔,所以少去作此等思考。讀者宜先收一下息,等時機有利自己再出擊。讀者已有兩樓、有本錢收住息等一等。








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