10年後想係馬灣村屋開咖啡店退休 #1663

親愛的諗sir，您好，我好中意看您的youtube，好理性的分析，而且不同類型的買樓個案都好值得參考，其實諗sir的表情和把聲都好鬼正。哈哈，今次想搵諗sir幫幫手分析一下下面個案，看看可否提供建議方案，感謝。

本人37歲，月入52000左右（每年加一個薪金點，約2千左右，到頂薪就沒有了，公務員加薪都有得加），教師。老婆33歲，月入30000左右，大專教師，冇得年年加薪金點，但公務員加薪有得加。老婆懷有8個月bb，11月頭預產期。

2010年買入珀麗灣一個物業253萬，長命契，夫婦共同擁有業權100%，現時估價680萬，尚欠銀行130萬。半年前由中銀轉按至恆生，不懂得“甩名加按”，這個暑假聽得多諗sir youtube，決定係恆生做甩名加按，但就要給罰息費用。8月底做了甩名加按680萬的6成，給稅2.25%,共7萬8千5百，加上律師費等雜費約10萬。我甩名給老婆，老婆加按，由於老婆月入不夠加按6成，所以加上我做擔保人，待批，恆生通知兩三個星期會有結果。現時流動資金有10萬（因為之前裝修，揸車和去北歐旅行，花了不少積蓄），現時冇揸車，有了bb後亦減少旅行。

老公每個月可以儲3萬，老婆儲1萬。餘下的作生活開支。老公每年供18000左右保險（住院儲蓄），老婆每年交5萬（有2份保險，一份危疾儲蓄，一份住院儲蓄）保險費。

如果加按成功，應該有265萬左右套現。10月會搬去灣仔，租金16000，校網較佳，外母退休教師幫忙照顧bb。珀麗灣租給別人，每個月16500。老婆有意想買港島樓，2房1廳，10年後賣樓回流馬灣買村屋。老公想10年後自己係馬灣村屋開咖啡店餐廳，想用加按出來的錢直接買村屋，然後放租。

有幾個問題想諗sir幫忙解答:

1.如果買港島樓，太貴，動輒800萬或以上，老公有機會過不了壓力測試，供樓壓力亦大，但家姐月入15000，可做擔保。（家姐已供斷，亦不會再買樓）。如果買村屋約600萬，壓力相對地小，但兩區的物業回報率似乎很不同，不知諗sir有何看法?

2.老婆諗住買港島樓，一家人住入港島。然後7至8年後賣港島樓換村屋。老公建議直接買村屋放租，一家人租住灣仔。七至八年後再回流馬灣。

3.另外，老公諗住未來有餘錢時，買個位於荃灣6至7百呎的工廈，約350萬作投資，不知諗sir覺得是否可行。

補充小小資料:

1.老婆在牛頭角工廈住了個工作室，月租2900，兼職製作手工皂，由於工作忙碌，未有太多時間打理，工作室變成貨倉，如果花時間打理，每個月要利潤三四千元應該冇難度。現正打算1年約滿就不再續租工作室。

2.老公有秘撈補習，月入3000，另秘撈鐘點清潔服務（有單就做，收入不穩定），高峰期，月入2000。

勞煩諗sir給些意見，謝謝。粉絲小強

ANSWER:

讀者現在「仙都唔仙」，手執10萬及想十年後唔撈開咖啡屋，大家點睇? 讀者都係教師，應明白改進自己一要知所不足、二是找對方向、三是使用最佳的方法及執行。不少人每天辛苦執行仲映哂相po上網話自己好辛苦努力，無耐十年過去生活無改善，很有可能是只執行但方向不對。大家問得筆者都係想進步，應該唔係要聽客套恭維說話。

讀者缺點是儲蓄少，呢過唔講佢自己都知。更需明白加按樓去補足現金不足只屬下策，上策係自己量入為出多儲錢。呢件事相信各位媽媽都教過，儲唔到係一個方向對但執行不到底的例子。基於讀者已37歲更指出自己未來人工不能大加，將為人父的好處是可看著你的兒子，更明白父母當年的一片苦心，讀者請認真處理此事。

加按樓其實不只可到六成，更可達到八成，當然按多兩成樓價對很多人而言不重要，但對讀者應緊要。如有得重來，請將方法學得更精進。如看倌屬高資金或高富帥，唔精進都無所謂。同埋一拆二可以搞搞個賣價去幫自己慳些少稅，但同意近700萬樓拆名後唔使十萬支出但都要七至八萬。誠然筆者不是稅務局長，只可授予一些合法的避稅方法，絕對唔識教你免稅。

打算找15k月入家姐做擔保會否太老定? 15k月入者就當全無負債，能提供之借貸力為0.75*259 = 130萬。讀者夫婦借貸力共(52000+30000)/10000*2.59*50% = 1060萬。珀麗灣加按後已借408萬。如搵家姐做擔保仲有1060-408+130 ~ 790萬借貸力淨。惟不少大家無為意的消費，都會再削借貸力的。所以blog中計的理論借貸力換到真正落場，你借到個數會再打折。至於要更貼近計出自己真正借貸力是多少，及早在再買樓6個月前改善去增大借貸力，請到買樓001課程。講返讀者，如樂觀有790萬借貸力淨，而在此時旺市不建議用超剩餘借貸力的70%去再買樓，所以不建議加碼買800萬香港島樓。同時請留意下不同區份之呎價跑贏輸之象。

轉買村屋，市好時唔容易出貨、市差時極難出貨。唔係話「你唔諗住賣」就不去考慮手上資產的流通性，一件投資物如失去流通性，會變成有價無市，造成財富大量損失。另外村屋很多只可5成上會，另外兩成由財仔提供二按，總共可七成上會但平均利息貴左，要留意。當然有些村屋有良好公司管理，又或好似加洲花園咁集團式管理，此情下可獲銀行提供七至九成低息按。

順帶做個提醒，不少銀行已告知同事今年唔再積極接按揭，由原本10月尾收爐提早至而家9月初。估計原因是用而家估價去借錢出去，恐怕之後壞帳。所以新買家要留意，而現有業主如想加按，若閣下已修畢筆者(諗sir)至少兩個恆常收費課程，可WHATSAPP 98292018找舊生支援部去把握機會及為你盡估高個價去提供靚PLAN去加按。由於讀者執方向執買樓個part都未掂，所以投資收息那方面先不提。

容許筆者帶個頭盔，筆者無諗過大家係筆者youtube channel去聽兩招就可依此搞哂成個買樓/理財方案，誠然youtube片一向不拍超10min，所以能提的有限，內容亦不算深入。希望大家明白。先謝各位支持聽我channel:

https://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg

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