諗Sir：
你好。本人最近拜讀閣下的博客文章和著作，非常認同閣下的投資理念。有感人到中年，開始思考如何為退休生活作準備。然而，我對投資一竅不通，亦行了不少冤枉路，故希望向閣下請教，不勝感激。
本人與太太的背景如下：
年齡：我(40)/ 太太(31)
職業：皆為公務員(需供MPF，沒有長俸)
月薪：我(約8萬)/ 太太(約6萬)，合共約14萬
物業每月租金收入：1萬
家庭每月總支出：約8萬[已包括償還樓按(約17k)、住所租金(約14k)及其他家庭開支]
家庭每月可儲蓄數目：約6萬
退休願景：
希望到台灣/ 馬拉西亞/ 泰國生活，並以所持投資/ 物業產生的現金作生活費
資產/負債：
1. 灣仔舊樓(2018年1月買入，現市值約590萬，尚欠貸款440萬)
2. 現金：20萬(HKD)
3. 定期：25萬(RMB)，60萬(HKD)
問題：
1. 基於現金流不多，如我借稅貸(因相對低息)，作投資之用，閣下認為是否明智?
2. 我現正考慮購入吉隆坡物業(近雙子塔)，作長遠收租/ 搏升值(包括樓價/ 滙率)之用，閣下認為是否明智?
ANSWER:
呢個個案有兩大矛盾位，第一是聲稱月儲六萬的人到40歲儲蓄只得100萬顯得過少儲蓄? 100萬只係佢15個月所儲，而讀者打工應已超過15年。就當計埋佢2018年初用了590-440=150萬首期買樓，100萬儲蓄仍是少。
第二是灣仔樓死得不明不白，收租只1萬，月供要17K，即係比左150萬首期出去仲要負7千現金流一個月。你將150萬求其拎去買債基收息又或只做定期，都有7千月利息了(債基)。現金流產出效率是負數。
講講做好投資要考慮3點:
1.計出現金流產出效率，令每一蚊用得更有效率
比如有個人揸住市值800萬樓而收租21000，欠銀行500萬要月供18K，現金流產出效率是(21K-18K)*12 / (800-500)萬 = 1.2%。有個人揸住440呎實用面積去劏開四房劏房收租22K(即每間收$5500租)，物業市值480萬而首期付了20%偷偷去出租，月供14K，現金流產出效率是(22K-14K)*12/96萬 = 10%。至於債基投入100萬收租12%，即一個月收息10K，現金流產出效率是12%。
2.計出MAX DRAWDOWN值，量度持貨力
投資人就是要合法去增加現金流效率，同時計著手持投資物的價格波幅，同時將過往的MAX DRAWDOWN值同自己手上現金對比，知道一旦出現價格大跌自己能否守得住。下圖展示過去5年(2012-2017)，不同資產類型的MAX DRAWDOWN值。commodities最大，有成近40%，REITs可以有20%，美股暫時冇事，只16%。不過筆者建議大家睇2007-2017的MAX DRAWDOWN值會更有代表性。在免費文章我們卮簡單談一下方向。
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3.了解所享的權利水平
此為最後或亦是最重要一點，就係明白你對所購入投資物之權利水平(或控有權)。係香港買屋，你是有排外的管有權的(Exclusive right)，但受地契條款所限，即係大部份到到2047。係酒店租房住，你的權利水平就低了，只有享用權(access right)而沒有管有權(例如決定什麼人可進入你酒店間房)。
又利如係英國買樓，有部份是freehold即係成999年地權的，但有些是leasehold的，不過不少都有100-200年，即係英國政權在，你有過百年之管有權。投資股票係夾份投資一項生意，如果你唔係大股東，你權利極少。投資雷曼出的股票/債券票據要信得過雷曼，佢出事時你可能會total loss。
講返讀者，如讀者借稅貸，稅貸特質是要1-2年內還完。私人貸款可以長至5-7年還完都可以。咁讀者如借40萬稅貸攤兩年還，當2%年息，月供17k。40萬當投資收息101的E餐收息15%，即月收5千而稅貸月供17K，即此投資案是負11K現金流，又係一個差勁的投資案。
當讀者改用低息循環貸款，又係2%息。100萬只供息不過本年供20000息(即月供$1666)，100萬買債基收15%年息即月收$12500。第一關正現金流過到，因12500-1600 = +10900正現金流。但如債基買入後價跌30%引致CALL LOAN，雖機會少唔係話無可能，呁咁讀者補返30%現金去停止margin call到底夠錢嗎? 按本案讀者現金約100萬，計出佢做100萬債基是夠錢補的，但250萬債基需超過80萬現金，讀者唔夠了。所以活用上述三點，計出什麼投資應做唔應做。
有關在吉隆坡買樓，你需要留意1963-65年新加坡的獨立史。新加坡曾歸入馬來西亞，令Malaya改名為Malaysia，及後因馬拉人同華人於兩年間大打出手而新加坡被逐出馬來亞盟。故筆者如要將總資金的超過10%擺係呢個地方，將會考慮我的RIGHTs會否被侵吞。
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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