飄泊20年買返原來兩房的人#1661

諗sir您好,

 

8月剛剛上完收息101(TEDV55),有幸成為你學生,課後如打通任督二脈,頓時開竅。相逢恨晚,人到中年,有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲,請諗Sir指教指教,期望改變下半生,獲得財富自由,退休後與家人安居樂業。

 

本人43歲,穩定職業,月入 15萬人民幣(~17萬港幣),扣除每月開支和國內入息稅(頗重),每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單,太太為家庭主婦,還有一兒子。自2008年,公司調任我到中國工作和居住,太太兒子一起前往,公司提供內地住房到今。 2010年由於租客麻煩,我們做錯決定把海逸豪園兩房473万賣掉,獲利僅80萬,後悔莫及,自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租(現市值約200萬),過去12年租金已蓋過購買成本(現租金扣除管理費地租每月實收4000),這車位計劃繼續持有。

 

無負債,現有約1400萬港幣現金和約200萬債券收息基金,現金利息回報僅1-2%,基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄,課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始,太太和我一直想在港置業,準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升,心儀3房單位已越來越貴,又越來越細。

 

請問:

 

1) 我應該及早買樓上車,還是用現有1600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息,buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓?

  1. 如買樓,我們的心儀地區為海逸豪園,火炭御龍山或大埔逸瓏灣(或白石角附近新樓盤)3房單位,請問諗sir這些地區覺得怎樣?
  2. 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議?

 

2) 我們有想過買樓和直債一起做。但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。

 

太太和兒子為了我離港長期漂泊,兒子也換了不少學校,我只想有天退休回港後能衣錦還鄉,有瓦遮頭。不求奢侈生活,但也不想漂泊二十年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位,或者在那個青衣車位露營。

 

先多謝諗sir,請賜教。祝身體健康。

 

ANSWER:

一個北上的奮鬥故事,換來是工資大增也敵不過港樓上升,今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬,真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點,惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算,就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點,誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通賬及供樓可儲本,一陣會解釋。

 

 

最困擾筆者比意見的是讀者唔係香港,即係如果佢係香港買樓,個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手,另些少債基試一試水溫,收番半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少,派息及槓桿後效果大致一樣,故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%,明白利豐近年負面消息不絕,買佢股票真係好很慘情,低債券有定期債及永續債之分,不少選項提供到期保本的特色,在此前設下同學學好買債風險管理後入市,總比在股市磋跎歲月的好! 上星期恆指最盡跌成1200點,唔少人的財富已蒸發(見蟹貨區),但很有可能最差的情況都仲未到。

 

不少香港或外地之銀行債都有選擇,圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇,而不少香港本地銀行都有發債,在前文或課上都有講。不少人認為息低的債都冇咩肉食,但留意息低的債不少由高評級的機構發出,而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好,息低亦可變返息高,大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合,免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息,與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%/年,而債基可行套餐B收15-18%吧! 直債之200萬年派息16萬,債基年派30萬。九月買入,十月就知派息準唔準了。佢將1400萬當中拎400萬出黎試好債基+直債是否合自己,一年收住46萬息,收番1年再看看到時市況決定加碼在債基? 或REITs? 或買樓未遲。

買樓選區份在買樓003有數理化分析,請參加。至於有人問點解諗SIR你由2018年初已在NOW TV講過睇REITs跌,但就冇係2018年初就睇樓跌呢? 主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿,所以100萬買REITs收3-4%,而100萬做定期而家都有2-2.5%,咁緊係唔博放棄REITs。因此領展(0823)個價2018年首半年唔係點升,輸比大市。至於買樓不只考慮租務回報,更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供,就當500萬樓收租15k而供樓16k,業主因低息而月月可在供按揭去清還大部份本金,即供成16k樓但有11k是清本的,那槓桿後之回報是一年有負1k現金流,但本金按月少11k,來回仍是儲到10k在樓! 這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低(因供息部份多了),惟加息多因經濟向上,租金亦可以加! 所以加息除非好急,或實際息率(名義息率-CPI)升至較高水平,否則住在香港的人,買樓收租仍是穩及長遠見效之法。如似鄘美人同早兒,傳媒已披露其樓房數目,咁既資產就無需要復出再撈啦(歡樂滿東華另計)!








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