諗sir 您好
我是今年7月及8月修畢 收息101 (TEDV54), 收息103 (TEDP39), 買樓001 (TELY49), 買樓003 (TELY50)課程的學生。小妹想請教:-
本人46，丈夫剛和我辦離婚，沒有子女。我是一名中小企老板，月入$90,000，二年內月入會增到6位數 (公司Shareholder及Director已轉親戚名，我隨時可加大自己月薪增加借貸力)。
本人還沒有持有任何物業。每月支出 (屋租加所有支出) $90,000。現金$6,000,000，今年12月丈夫會先支付我$10,000,000贍養費，但
如明年我輸了(大概7月便知結果)，我只能拿回$3,000,000現金去投資買樓 (再加本人的現金$6,000,000, 總$9,000,000)。如贏了，得到的贍養費可再多些。
由於沒丈夫、沒子女，本人想好好籌劃，好等將來可安享晚年。
修畢以上課程後，我打算：
- 12月前，$6,000,000 中拿$1,600,000 買一條直債，其餘買債基 B餐 (20-30%) 及E餐 (70-80%)
- 12月後-明年7月，$10,000,000中拿$4,800,000買三條直債，其餘只買債基E餐 (因這$10,000,000 我有可能明年變回$3,000,000)，所以應該要穩陣少少
- 待明年官司結果知道後，才打算買樓。 如蠃，可買港島樓；如輸，便買新界樓。 買樓是用來收租，不是自住。
疑問：
1.以上1-3 可行嗎？或還是有更好建議？
2.本人每月支出頗大，再不能從自己的月薪儲蓄。我錢變錢的方法只有以上$9,000,000 (如輸了官司)。我希望每月收息可產出大概$100,000，但想請教諗sir還有什麼更好方法?但我如果一買樓，手頭上資金少了， 便很難產出每月$100,000。是否應該先買住直債、債基，賺到多些錢才去買樓？但到時，年紀又會再大些，請賜教。
- 上堂時不知有沒有聽錯，買直債還可槓杆嗎? 以我這年紀怎槓才適合？
- 本人年紀不輕，是否建議這兩年盡快買樓，50歲前完成一生二宅？
- 第二間屋，可寫父親名，然後立遣囑給我。是否ok？
- 建議第二間屋買日本樓嗎？$2-3佰萬有一層，回報可達8厘。請賜教。
無限感激！失婚婦人上
ANSWER:
十萬元被動收入不是一個細數目，尤其對不怎儲蓄及沒產出過被動收入的讀者。建議先投入較少資本由產出$40000被動收入開始。另一重點是讀者要買樓，可由細間開始買，主因是住宅產出的租金收入可隨通賬上升，免財富被貨幣濫發蒸發。更加不應當住自己有1000萬資金到手，官司未完唔應將「應收帳」撥入可動用金額。
手上持有600萬，應向債基同劏房兩邊諗，相反直債就當買都唔可以多。原因一是直債一條都20萬美金，讀者六百萬在手都唔少但直債入場門檻都唔低，買得兩條直債都食左讀者一半資金。原因二是讀者大洗，利用睇得上眼既債幫讀者產出收入，投入600萬得月入5萬已屬很盡了。睇得上眼的直債例如在BBB評級或之上，就咁買有5-6%年息，槓桿埋就有年10%到期保本，計番數咁做只可提升五萬月入。另外直債係有得槓，而模式很單一不會因客人年紀而縮減槓桿。例子:
20萬美金債派6%年息(例如渣打直債)
槓桿LTV比率: 60%
客人買入後年收20萬美金*6%= US$12000
槓杆息率2.8%，一年借錢12萬美金
利息支出一年為12萬美金*2.8% = US$3360
回報為: (12000-3360)/80000 = 10.8%
買入後如渣打直債大跌40%，要被CALL LOAN補現金
誠然渣打直債都價跌40%，咁渣打股票(2888)可能要跌80%了
因此收10%息及保本地收，由上算式客觀計出。人人都識咁收，銀行就生意大減，所以銀行的「投資者教育」主要在不停叫人出入股票保險。我諗距離叫人買份保險PLAN黎炒已不遠，今時無關係行入銀行，要做份保險先肯同你開公司戶已成不明文規定。由於內地人黎香港開銀行戶口很難，所以多了「開戶轉介」這一新行業。
然而讀者資金600萬較適宜用債基。債基的不同是入場10萬港幣都可以，而借貸提供更高槓桿。例如讀者用600萬之1/3買債基，行B餐用美國國債及美金為主，於市差有更高抗跌力。200萬行B餐收18%即一年收36萬息，做唔做到係完成收息101後下個月就知了。
另外200萬可深造點用洋樓做劏房，不少洋樓已回落至450萬叫價(約10000-11000/呎)都有交易。係八成上會月供14K之下，收租成22K，而首期出了90萬。用了90萬而產出8000月現金流，即用90萬收緊9萬6年現金流，就是不少人被此等違例的投資案吸引之原因。若果讀者用父母名買，係可利用遺囑將業權他日免印花稅收回。至於日本樓，若繼2011年後再在關東地區發生海嘯，情況不敢想像，日本有些大城市離海平面偏低。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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未來一季樓市走勢看法
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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