收息保本10%點計出黎? #1660

諗sir 您好

 

我是今年7月及8月修畢 收息101 (TEDV54), 收息103 (TEDP39), 買樓001 (TELY49), 買樓003 (TELY50)課程的學生。小妹想請教:-

 

本人46,丈夫剛和我辦離婚,沒有子女。我是一名中小企老板,月入$90,000,二年內月入會增到6位數 (公司Shareholder及Director已轉親戚名,我隨時可加大自己月薪增加借貸力)。

 

本人還沒有持有任何物業。每月支出 (屋租加所有支出) $90,000。現金$6,000,000,今年12月丈夫會先支付我$10,000,000贍養費,但

如明年我輸了(大概7月便知結果),我只能拿回$3,000,000現金去投資買樓 (再加本人的現金$6,000,000, 總$9,000,000)。如贏了,得到的贍養費可再多些。

 

由於沒丈夫、沒子女,本人想好好籌劃,好等將來可安享晚年。

 

修畢以上課程後,我打算:

 

  1. 12月前,$6,000,000 中拿$1,600,000 買一條直債,其餘買債基 B餐 (20-30%) 及E餐 (70-80%)
  2. 12月後-明年7月,$10,000,000中拿$4,800,000買三條直債,其餘只買債基E餐 (因這$10,000,000 我有可能明年變回$3,000,000),所以應該要穩陣少少
  3. 待明年官司結果知道後,才打算買樓。 如蠃,可買港島樓;如輸,便買新界樓。 買樓是用來收租,不是自住。

 

疑問:

1.以上1-3 可行嗎?或還是有更好建議?

2.本人每月支出頗大,再不能從自己的月薪儲蓄。我錢變錢的方法只有以上$9,000,000 (如輸了官司)。我希望每月收息可產出大概$100,000,但想請教諗sir還有什麼更好方法?但我如果一買樓,手頭上資金少了, 便很難產出每月$100,000。是否應該先買住直債、債基,賺到多些錢才去買樓?但到時,年紀又會再大些,請賜教。

  1. 上堂時不知有沒有聽錯,買直債還可槓杆嗎? 以我這年紀怎槓才適合?
  2. 本人年紀不輕,是否建議這兩年盡快買樓,50歲前完成一生二宅?
  3. 第二間屋,可寫父親名,然後立遣囑給我。是否ok?
  4. 建議第二間屋買日本樓嗎?$2-3佰萬有一層,回報可達8厘。請賜教。

 

無限感激!失婚婦人上

 

ANSWER:

十萬元被動收入不是一個細數目,尤其對不怎儲蓄及沒產出過被動收入的讀者。建議先投入較少資本由產出$40000被動收入開始。另一重點是讀者要買樓,可由細間開始買,主因是住宅產出的租金收入可隨通賬上升,免財富被貨幣濫發蒸發。更加不應當住自己有1000萬資金到手,官司未完唔應將「應收帳」撥入可動用金額。

 

手上持有600萬,應向債基同劏房兩邊諗,相反直債就當買都唔可以多。原因一是直債一條都20萬美金,讀者六百萬在手都唔少但直債入場門檻都唔低,買得兩條直債都食左讀者一半資金。原因二是讀者大洗,利用睇得上眼既債幫讀者產出收入,投入600萬得月入5萬已屬很盡了。睇得上眼的直債例如在BBB評級或之上,就咁買有5-6%年息,槓桿埋就有年10%到期保本,計番數咁做只可提升五萬月入。另外直債係有得槓,而模式很單一不會因客人年紀而縮減槓桿。例子:

 

20萬美金債派6%年息(例如渣打直債)

槓桿LTV比率: 60%

客人買入後年收20萬美金*6%= US$12000

槓杆息率2.8%,一年借錢12萬美金

利息支出一年為12萬美金*2.8% = US$3360

回報為: (12000-3360)/80000 = 10.8%

買入後如渣打直債大跌40%,要被CALL LOAN補現金

誠然渣打直債都價跌40%,咁渣打股票(2888)可能要跌80%了

 

因此收10%息及保本地收,由上算式客觀計出。人人都識咁收,銀行就生意大減,所以銀行的「投資者教育」主要在不停叫人出入股票保險。我諗距離叫人買份保險PLAN黎炒已不遠,今時無關係行入銀行,要做份保險先肯同你開公司戶已成不明文規定。由於內地人黎香港開銀行戶口很難,所以多了「開戶轉介」這一新行業。

 

然而讀者資金600萬較適宜用債基。債基的不同是入場10萬港幣都可以,而借貸提供更高槓桿。例如讀者用600萬之1/3買債基,行B餐用美國國債及美金為主,於市差有更高抗跌力。200萬行B餐收18%即一年收36萬息,做唔做到係完成收息101後下個月就知了。

 

另外200萬可深造點用洋樓做劏房,不少洋樓已回落至450萬叫價(約10000-11000/呎)都有交易。係八成上會月供14K之下,收租成22K,而首期出了90萬。用了90萬而產出8000月現金流,即用90萬收緊9萬6年現金流,就是不少人被此等違例的投資案吸引之原因。若果讀者用父母名買,係可利用遺囑將業權他日免印花稅收回。至於日本樓,若繼2011年後再在關東地區發生海嘯,情況不敢想像,日本有些大城市離海平面偏低。








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