想月收多兩萬入息,先咪再估市升市跌 #1657

諗Sir 你好

本人剛修畢收息101 (TEDV55), 已報103, (TEDP40)

家庭情況:

先生52歲  游泳教練 (半退休) 平均月入$ 12,000

太太51歲   退休

女兒21歲   台灣大學2019畢業

太太 父母 88歲

先生 父母 有自理能力

現金

剛在 2018年 8月賣了工廈, 現有現金 570

另有股票 : 50萬

人民幣37萬

港幣30萬

合共現金 : 687

強積金計劃在獅子銀行 (太太) 44萬

強積金計劃在獅子銀行 (先生) 30萬

儲蓄加人壽保險, 兩伕合共80

物業

現住夾屋3房, 是太太名, 已供滿好多年, 4年前大裝修完,  未補地價,

物業估價853萬, 須補地價25% 214, ( 實得 639萬 )

物業 加 現金有: 1480萬

每月平均開支2.5萬 – 3

問題

本人及先生都年過半百, 所以唔輸得, 希望諗SIR 指點一下,

1) 用300萬買樓收租 (因先生沒有物業) , 另300萬買債基收息, 可以嗎?

2) 或用A,B,C,D,E 餐, 那個適合我.

 

ANSWER:

淨資產值達千二萬屬人不少夢寐以求,惟讀者夫婦已半退休近無收入加上將來四老醫療費用高昂,就當有兄弟姊妹分攤都構成重大支出。同意過五十歲唔係點輸得,第一步應趁樓市高將補價因子低的夾屋先補價再快加按出。補價214萬後再按出853萬的六成,即511萬,一來一回得約300萬,連同儲得637萬現金加按後有成一千萬資金係手。供樓511/259*10000 ~19700/月。

 

可能有人問:「何不趁樓價跌時才補價? 令地價支出少於211萬?」看法是價低時能加按出的資金都少,何況補價因子低至25%的公營屋通常成交都幾暢旺,例如大埔廣場,補價因子低令不少人已補及當私樓賣左,唔留意真以為大埔中心同大埔廣場都係私樓。趁機講講居屋夾屋應否再買? 若看倌工資現時及未來都估計長在二萬餘或同等或更少水平,而伴侶都係近同情況,那不妨接受政府資助買居屋夾屋吧! 缺點是公營房屋持有人他日要補價難度較高,像本案讀者唔係賣走工廈GOOD左五百幾萬係手,一時未必籌到211萬去補價。當然工資較高者應各私樓出發! 尤其「娥六招」之後居屋售價大受政府影響而不太跟市場力量,變相投資價值大減。試想想今日你花400萬買左居屋三房覺得好抵,一年後政府指導同類三房要賣250萬才可息民憤,咁你原本間居屋叫賣350萬都冇人要。筆者一向反對政府干預市場,計劃經濟有冇出路? 你睇而家委內端拉就知。

 

委內端拉於早年油價過百美元一桶時大發賣油財,經統當時承諾人民有飯派醫療免費,變相不鼓勵國民生產,種下今日惡果。誠然香港今時絕未有委國那麼「大鑊」,不過交比「少做少錯」心態既官員進入熾熱樓市,只好寄望佢地真。揸得掂。讀者1000萬資金宜200萬投在債基另外200萬放入直債,直債可選渣打的一條2037可贖回之PREP.債,派7%及現時賣104。咁讀者拎208000美金而年息收14000美金,另外債基總買200萬,係收息103已授三注應如何觀察市況而入市。係今時開始用讀者的方法分三注買債基,平均買入債很貼近最低價,除非債的最低位距離52週低位很遠,不過一般情況下此事發生機率很低。同時在收息103已展示近5年投資債市的MAX. DRAWDOWN,大家知道債市的DRAWDOWN比大部份資產還低。

 

200萬入手50%B餐,用美國債加美金為主。另外50%入老豆之選,用平均A級債之質素行穩為先。B餐的18%加上老豆之選的8%,一年平均收13%即200萬產出26萬利息。咁400萬攤在直債和債基一年共收息14000*7.8+26萬 = 369000。一年均收9.23%即月得三萬月入。夠讀者供樓加上有成萬銀淨比自己用了。另外淨600萬可先做定萬,收2%年息,一年收12萬即月月有1萬。咁搞即係讀者供好按揭後仲多2萬銀比佢自己月月洗。600萬留係定萬等時機,天下有變才出招未遲。最後亦最重要的,不要試圖估投資物的未來升跌去投資,人要先明白自己有什麼是唔能夠,才可向前進步。筆者強調是資產分佈,唔係同你估升跌。








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