諗SIR, 你好本人42歲已婚未有兒女，有幸2012年以自己名首置九成上會買入一個300多萬的單位自住, 月供約萬二。
由於不屬是專業人仕，月入只三萬元，先生沒財務支援，實在不想多提。近年公司不停施壓力迫高薪老餅(即係我)走人，預感這份工只能苟存多一年半載，轉工後更要減薪。
之前愚蠢跟group炒股，有感群組內只報喜不報憂。大市升當然有人賺，不過只係人湧你又湧壓根兒沒實力。今年股市退潮即輸掉股票，現積蓄只剩下40萬，我真是很愚。幸好父親遺留一層現值約600萬元物業予我及弟弟，母親在物業與弟弟共住不能賣。
直至近期才拜讀閣下的理財書，才知怎去穩健理財。自知起步太遲，但後悔無用，唯有現在努力。想問︰
1.好想加快買第二層樓進度，但儲到首期又要等幾年，到時應已被裁。應否趁現在有借貸力，先問人借錢比首期置業收租？樓價仲咁貴，現在買值博率高嗎？
2.借p loan做高息債基可以嗎？
請指教。謝謝
ANSWER:
人到中年實要面對不同之悲傷，父母別離，事業不進即退，婚姻問題，因此懇請大家早將責任背上身及早理財，拖延是令一個人失敗的主因(但先講唔拖延只屬上流其中一步)。誠然理財只屬次點，發展個人事業才屬更重要。一些人把投資當做個人事業，成為職業炒家，只好說成就好生活的不只金錢還有良好家庭、朋友關係及明確個人社會定位。炒野改善不了人與人之間的關係，筆者更見過不少終日沉迷市場而令自己脾氣急燥的人，所以投資前無論想全職或業餘，都要明件事的利害之處。可能大家打開呢個blog係想睇理財，不過明白及做好上段提及之事情，遠比你完成之下的投資步驟要緊。
- 讀者先要明自己大局，再向小處著手。自己月入三萬若老公唔幫手，借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 388萬，2012年九成上左一單位，借貸力已用了一大部份
- 承第一點，加上筆者認為旺市用借貸力不可過半之原則、讀者唔應該而家係樓市加碼
- 留意無樓在手的人，在有能力及唔超借的情況下應該買樓。你見佢2012年若不買拖到今時，三萬人工單拖上會，真係連40年舊樓都唔使諗
- 當然弟弟或老公肯幫手，格局完全唔同。留意擔保人幫手擔保3百萬，業主同擔保人各損失300萬借貸力的
- 筆者認為第一至三間樓計好借貸力、有能力就買。第四間樓或之上屬純投資用途，到時睇樓市升跌去決定買賣樓未遲。買野係要同時考慮值博率，但個「率」點計，大家攪得明未先? 投資同意是用風險去買回報的行為，可惜不少港人被SELL只知道一個模糊了的回報數字。至於風險太少人會去量化(但其實是可以的)。故值博率未明白到還是先不要用。
- 對應讀者無現金，讀者要加按父親留比佢既住宅。惟呢間屋是否已完成遺產承辦程序為重點一，重點二是如父親只將佢自己一業業權留比仔女1而阿媽仍有一半，住宅業權會由阿媽+女+仔持有，三個人都要簽名同意才可加按。若是冇留比阿媽而「直出」比女+仔，咁就係讀者同佢弟弟兩個簽就可以。
- 起碼加按到五成，得300萬。如用一拆二按爆八成之法，可按更多。高加按會否令跌市時更易CALL LOAN? 會的。但如你將加按的錢之部份做近零風險的定期，咁就無問題。而讀者冇現金係手去趁40餘歲錢養錢，往後問題更大。
- 由於讀者能利用攤長30年的按揭去加按得錢，不要考慮P-LOAN借錢去買債基之法。雖債基可派10-20%一年不等，但借P-LOAN極傷借貸力，都係借巴菲特一句: 30年按揭是很好的投資工具。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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