行政長官,你仍想呢個讀者留係香港嗎? #1649

你好諗sir, 本人和太太一同上收息101/TEDV55。多謝你堂上精彩詳細的分享,令我們對收息操作了解更清楚。

 

我家兩公婆,學歷及收入算可以,工作很忙碌,希望給兩個仔女更理想的環境成長。我倆慶幸當年未結婚已分開買樓,婚後生活總算過得去,加上大家工作也有不錯的升遷。現想用現有資產增加被動收入,及早完成一生多宅未來生活多點保障,還請諗sir抽空賜教。

 

本人39歲, 企業銷售,年收入基本底薪$700k,另有BONUS,過往幾年一般年薪都會過$1M。

太太39歲, 合約公務員,年收入基本薪金$740k,跟政府公務員每年加薪。

 

資產:

1) 太太單名持有九龍大型屋苑三房海景單位,2011年買,每月收租$25k,打算加租至市價$28k。市值$13M,按揭欠$5.8M,月供$21k左右。

2) 本人舊年2017年單名買西環兩房30年樓,每月收租$15k。買時$5.6M,現估值約$6.8M,按揭欠$4.3M,月供$16k左右。

3) 太太以公民身分持有澳洲CBD APARTMENT一房單位,2015年買,每月收租約澳紙$1.5k左右,市值澳紙$330k,按揭欠澳紙$45k左右,今年加長按揭慢慢每月還當地銀行澳紙大約$150,希望加快提高現金水平,以方便投資其他當地投資工具。

4) 新加坡2隻REITS,今年2018年買,港紙約$80k左右,年收6-7厘息左右。

5) 現金$2.3M左右,大部分放係MortgageLink戶口,月收2厘幾息左右。

6) 本人保險(人壽,危疾,意外),一份共左10年左右,年供$11k,現值$50k左右。另一份共左2年,年共$50k。太太保險(人壽,危疾,意外),一份共左5年左右,年供$20k左右。

7) 本人MPF戶口大約有$630k,太太MPF戶口大約有$320k。

 

家庭支出:

每月$100k左右 (雙方家長家用, 租樓, 保險, 交稅,日常洗費, 兩個小朋友幼稚園讀書,工人姐姐,其他…),無養車。

 

用兩人之基本薪金計借貸力為 $120,000/ 10000 x 2.59 x 50% = $15.54M,現已用$10M左右, 即65%。如以有BONUS收租計,借貸力為 $170,000/ 10000 x 2.59 x 50% = 大約$22M。

 

問1)      就本人的資產組合而言, 我家想提升被動收入,有什麼需要改善的地方? 買債基還是有其他提議?

 

問2)      未來幾年,我們好大機會全家番澳洲生活,打算仍以樓為主要的投資工具,應如何部處? 放售香港其中一間屋,以作資本在澳洲買投資房? 我兩公婆在澳洲仍會打工或跟朋友做超市生意。

 

感謝諗SIR的指點。LL

 

ANSWER:

建議讀者今年賣老婆間樓,及考慮在澳洲住而唔好投資。澳洲出名利息相對較高而經濟活動稍慢,買當地樓收租要付高利息成本去HOLD息而泡動性唔夠好。當然投資澳洲樓唔係話差,不過相對上係爭一點。明白讀者眾多資產可惜件件現金流只低效率產出,如:

老婆香港樓壓死: 1300-580 = 720萬

月收正現金流: 25000-21000 = 4000

現金流產出效率為 = 48000/720萬 = 0.6%

 

澳洲樓壓死: 330000-45000 = 285000澳元(即約162萬港幣)

月收正現金流: 1500-150 = 1350澳元(7700港幣), 效率 = 5.7%

 

兩年前買的西環樓暫時供租約打平,不用急處理。新加坡REITs有6%年息不錯,可惜到海外證券系統買令人不敢投資百萬金錢,信心呢樣野唔係話間公司市值高就冇問題,毛記葵涌(電視)市值都曾經高過,現在如何? 同一道理,生意唔係話就做就,讀者在參與海外超市生意前宜先留一手。

 

讀者呢「手」牌應今日準備,誠然覺得香港是鬼地方的人在過去幾年急增,有能力既人少說話用腳步做事,筆者亦覺讀者計劃移居合情合理。依香港的移民制度及本地青年的取態,2027年香港已實質上回歸,本土的香港人將滅,或將似客家人咁樣,流落南洋中國各地,只會返屋企才偶爾講講客家話。衰敗之象由廿年前已起,當今時一眾港爸港媽都係由菲傭湊大,佢地教既仔女係咪因為咁而習慣將手指先指向人? 加上社會風氣鼓吹不諒解同把黑白永要辨過明,一方面要將人歸納兩批嘈過不停去谷POST REACH,另一方面將FACEBOOK變成慰藉場,一堆「為何我做不到」帖就最受歡迎,真令筆者感香港老氣氛已不復見,實找不出理由出口去阻班有能力既人離開香港。

讀者應將1300萬樓賣走套回720萬,將其中120萬作首期買600萬樓收租,租淨估計有15/16K一個月,月供480/259 ~ 18500/月。雖此動作會出負現金流(16K VS -18K供樓),惟用淨600萬加上讀者200萬現金,可為幾年後轉戰澳洲做好部署。800萬可心中預最盡用300萬買債基,今次選一隻美國國債成份高的債基B餐,年派16-20%/年,究竟16%定20%視乎疊增做到咩程度。2018年美國國債價格看好,美金兌歐元或人民幣都看好,大家有冇留意前排一眾報章把10年期美國債孽息達3%形客為警戒線之報導,至今2018年八月已消失了近一季? 再次說明,加息或國債孳息率升都不可怕,筆者已早早在NOW TV講了幾次,下圖展示本人在2018年4月23日在NOW TV的訪問,當日節目題為「債息殺上三厘唔使驚」,已附埋LINK重溫。本人淺見是「國債孳息殺落2厘更要驚!」,即係而家有跡象見到既事。當然金融危機再臨說不定老美會停加息或減去谷起個市了,所以淡淡永遠不要太淡,過埋11月8再講未遲。

https://www.youtube.com/watch?v=UX-i5rQt0XI

 

300萬投入B餐分段吸,依據咩去吸一口貨在收息103已授,300萬收16%,一年都48萬即月收入$40K,同埋呢個做法已屬保守,你見本BLOG不少師兄已來文講緊佢係收緊18%或20%了。當然唔想誇張陳述,重申收20-25%一年已係好盡,有些朋友請教10%是否可槓四倍這類問題,筆者只好說盡槓之事不宜現時做。時機已過自己又有實力唔使急,咁就坐定用美債同買美金升去睇個市會否調整而坐下一班車。讀者另外420萬可一半持現金,家陣定期做3個月都2%,不妨收收佢。另外200萬左右可買直債。直債與債基之不同是直債到期保本,但靈活性較高就在債基。

 

直債現價開始更吸引

瑞信集團 / PREP / 年回6.267%

恆大/2024/ 年回10.11%

生力啤/2023/ 5.2%

渣打/PREP / 5.6%

 

有些更有槓桿提供,但要留心CALL LOAN。200萬計收5.5%,即一年收11萬息。那讀者一年收59萬息可預期,仲有200萬現金淨。由於錢係賣樓而得黎,所以不用承擔新按揭,故5萬蚊係新現金流淨袋。不少心灰意冷的香港人可參考此法,有得4-5千元美金一個月已可在台灣、越南過很好生活,係澳洲加拿大亦過得去(如果有加拿大戶藉),在別處「重生」。








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