諗sir 你好:
本人一個多月前開始從YouTube 看你的频道，學了不少閣下理財心得與技巧、每種投資產品利弊，特別是閣下對風險及債券債基的表述令本人獲益不少。有見本人薪金及儲蓄近年逐漸有所提升，希望退休時能產生足夠被動收入，以下是有關本人資訊：
– 已婚
– 33歲
– 從事金融業
– 本人現時底薪約7萬，預計年底前底薪可達至約10萬，預計每年花紅約50萬，太太入息及資產不多可暫且不計算
– 預計本人底薪升至約10萬後每年預計儲蓄約100萬
– 現有私人住宅物業作自住，8月剛以600萬市值轉按及轉歸太太單一名下並由本人作擔保，現值約650萬，總揭貸款470萬
– 現時儲蓄約320萬
– 現時可投資資金約220萬（因持有約40萬股票，10萬投資於朋友Startup，再預留50萬作日常及應急資金）
目標：
未來10年仍希望發展自己事業為主，希望退休時能每月產出現值10萬被動收入
問題：
- 不知在現時市況下是否應該多買一個物業，還是投資債基？
- 最近留意了一隻債基，怎判斷是否值投資？
- 是否需要買不同債基分散風險？
- 另外有人offer 債基抵押貸款年息1.75%，是否可取？
謝謝。不勝感激！
打工仔上
answer:
讀者已將物業其中一名拆出，令現金水平達320萬，現想問買樓定債基好? 那要計計個人借貸力，月入七萬令借貸力達70000/10000*50%*2.59 = 906萬。現已用470萬，剛好達借貸力一半。在旺市不要用超借貸力六成之原則，讀者不應再買，除非太太能有收入。讀者無透露太太有否工作，但如沒有，可考慮用買樓003的借貸力由無變有方法合規將借貸力變大。另外若明白將花紅十成計入核實收入當中之法會再增借貸力，很有用。
但為何讀者月入偏高仍常討論借貸力? 因用人力搵錢遠不及借他人之力去擁有資產，資產可以是樓、生意、版權都得! 屬長遠能為人提供收入最尾令退休無憂之物。由於筆者自己做生意唔係幾掂，加上無信心教到你寫一本版權值錢既書，咁唯有大家講下買樓啦。再重申，其實筆者都唔想成日講樓講債，如人人都係收租佬，社會就快要「收皮」。有能力去建立自己事業，才是助己助人。
判斷一隻債基是否值得投資，要點絕對可以免費講你知，分別係看其價格波幅，持價評級，息口敏感度，持債分佈，各收息學生看後定笑而不語。前兩晚收息101落堂，有學生上完堂之後真相大白，知道自己「死左係邊」。話說上年入銀行想收息被人推了買人民幣版的德盛安聯股債基金，今時因人幣下跌固然輸了不少，基金個價亦不見「精神」。在筆者解釋下加上佢回億當時種種，終明白持牌銷售人員對佢當時之佈局如何。既睇通對手手影，今時趁市高去解困就更易了。
另外有些學生都是自行去攪什麼收息10%然後發覺唔對路再黎上堂，當然手續費及時間是先費掉了。在此對未緣面見的各位，提出幾個思考點:
客戶經理樂於將客人資金轉做其他貨幣買債基，原因為何?
為何我同朋友去不同金融機構，都不約而同被推某種類基金作收息?
起初買基金時都略有甜頭，但最終搵人同我攪都係輸錢收場?
當然不時有人都想問「買邊隻好?」比著十年前筆者在銀行工作，為跑到條數，就當你揸住A君買得好好地既基金入黎講明要同一隻，我地都可合法咁令自己條數交到。只好說你識揸車唔一定避免到的士司機繞路。一些只行內人明解的技巧，絕不能公開提點。
當然去到私人銀行階段，玩法又唔同，不少銷售人會更出真力。假設3億變到6億，開心事情總比花盡腦汁同個客一百變二百萬既多。至於息平定貴只是決定是否貸款的其中一個點子，還要看其借法。總括讀者先不買樓，利用債基去收息看看效果是否合自己，待資金及借貸力再高點才再入市未遲。萬事以穩為重。
*[疲情過後] 諗sir收息班於2020年六月上課情況。先報名者可早獲優先A位，早10分鐘入場可自選位置，一般同學會選近及正向位。 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV74班(內容在72班後已大更新) 第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案 第二堂真人教授: 2020年7月25日(六) 16:15-19:00(現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位) 第三堂真人教授: 2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位) 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 目前費用: $4900 講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 #上唔到真人堂可在隨後班次補課 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款) 3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂 或用電郵：[email protected] 或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課 DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。 < 首部份課程 > 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，全港只有諗sir有此研究 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 直債或債基去出入賺價點做? 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 < 次部份課程 > 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 – < 後部份課程 > 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 – 諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57班 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 DP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15 DP57第一課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15 DP56第一課: DP56第二課: 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 報名: – 內容: 如果只得10-20萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir的港資及新加坡網絡幫你順利報行方案- 即你減省買入費用及其他支出 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 *往後重讀收息103只需$1500 【收息投資課程】Batch 74 (收息101在74班已更新大量內容! 我地既學生不用去銀行、HKD30萬開始就可安排債基、直債方案。現時還有優先A位，付款為實)
2020-06-27(六) 14:00-16:00(FULL)2020-07-04(六) 14:00-16:00(FULL)
報名安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 – – 諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY68 (為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!) 第一課：2020年8月22日(六) 14:00-16:45(利用下方paynow button付款後) 地 點: (網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 – 買樓003課程重點： A. 進階按揭及借貸運用 -零收入都可產出借貸力法門 – 如何將自己間樓加按爆八-九成? B. 睇市心法 – 跑贏跑輸屋苑數理化解構 – 中原數市指數走勢預測方法 C. 買樓收租精明作法 – 租約點簽先保障業主? – 租霸只能用封租解決? D. 學生宿舍/套房做法 – 套房分享: 買樓收租年回報達12-15% -點搵適合單位去做套房或學生分租? -套房收租同一般買樓收租之差異 -套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
地 點(網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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