諗sir: 「最心痛是,答得太遲」 #1642

(本文提問用GOOGLE Translate將英文轉左做中文)

親愛的Lum先生
我35歲,我的妻子36歲。

我在強積金前的月薪是HKD48500,而我妻子在強積金前的月薪是HKD37500。家庭收入為86,000港元。我們的每月支出約為HKD25000,包括租金HKD12300。



2018年4月,我們以妻子的名義,以278萬港元(62樓兩臥室公寓)在Lohas Park的Malibu購買了一間房。我們支付25%的定金(HKD2,299,200.00)並從財務公司借入餘額作為抵押。該物業將於2018年10月收樓,即我們將於2018年10月開始支付抵押貸款。每月還款為30443港幣。 Malibu於2020年4月完工後,我們計劃將其出租用於投資。支付首期及其他相關費用後,我們將剩下約615965港元。



其他資產包括9,708.74英鎊(當初我們以GBP 1兌10.3HKD買入10萬港元。I Bond(21,680.00港元)和股票 – 中國鐵塔(143640港元)。



我們孩兒在2019年1月出世。我們預計每月額外支出HKD10000。因此,我們在寶寶出生後的每月儲蓄金額為HKD23557。



我們計劃在2020年4月之後再購買另一處房產。我們只剩下HKD600000左右。我們的投資策略應該是什麼,以便我們在2020年為另一房產作投資?

任何建議都會受到歡迎和讚賞。

 

answer:

唔知係咪筆者拍Youtube片唔夠多又或題材不夠集中,竟又有人買新樓用黎做投資。當然在免費頻道,真話都是少說算,免得又比勇武經紀扑頭。拿我地計計數,讀者買入用了230萬,借左約740萬,佢間樓應該是三房黎。由2018年10月開始收樓,正現金流即為負數,每月供30443。2020年收左樓可租出但又有管理費,當佢2020年仲租到25k,但有管理費2-3千,係+25-30-3 即現金流仍為負8千。雖樓價可能會升,但用三萬蚊供足兩年(2018-2020),再博呢一千萬樓2017-2020三年計埋會升,即係用足3萬*24個月=72萬去博呢個一千萬樓可升可跌之機會,真值嗎? 係咪只可以買Malibu先有機升? 本blog所授,就要提出怎將每一蚊用到最好。而一個只博升跌仲要頭三年係大幅負現金流而三年後係成萬蚊負現金流既投資,真係只能祝佢好運,樓市升升升佢就無事,樓市如跌因篇幅有限,不詳計。

 

我地睇睇早年新樓滿名山賣樓用咩Terms: 當年金管捉得冇咁緊,所以可零首期上會,即客人可賭「白頭片」。首兩年免供,但即供樓價可以更平。雖然買新樓黎收租就當滿名山,筆者仍是不建議,筆者淺見是買樓自住仍可吧,但租比人只會令貴買的家居被折舊。滿名山起碼好在可予客賭「白頭片」,唔似讀者要葬左230萬仲要笑騎騎10月開始每月捧三皮野比人洗。呢個deal真係bully了the art of deal。筆者心痛在,貴人用二百幾萬只買了一屁債,未沽得先要供。

 

至於筆者如當初有250萬會點洗? 梗係同老婆每人一間細樓上會,有淨就買債基收息啦! 先100萬當兩成首期上間荃景花園、再100萬兩成首期上間大興花園,借400萬月供約月15k,收樓後借比疏堂親戚住,月月收入與供樓跟市價睇是同等的。亦即此投資的現金流頂多計埋管理費微蝕又或小賺。留意按揭政策利好600萬之下樓房,因此價碼樓可一百幾十萬少首期就上到會,而1000萬樓上會要400萬的(當然新樓就係可以好似讀者咁230萬首期)。亦即300-600萬樓有「保護罩」,價硬更可令業主在跌市考慮揸一放一。

 

仲有,將軍澳區定荃灣又或屯門區樓市跑贏? 這些在早時文章已有提及,不重覆。讀者對樓價如何跑贏同輸未有一套,暫不要再諗買樓。另外計250萬買完二手樓仲有50萬淨,行下收息101的債基疊增收息,年息約10-12%。

 

我們用下圖表達債基在過去半年(債基的圖在港交所的股價圖更低一幅)基本無升跌,一年跌2.41%,半年最高低位為15.10-15.50,在土耳其什麼貨幣急跌之下,債基由15.33跌至15.28,影響暫為0.4%。各收息101學生層得的,是套穩健而月月有錢落袋的理財方法。

 

相比有獨市生意的港交所(388),一年計埋仲有升(200> 220),但高位已由300蚊跌至220,咁你話其他股票比港交所係仲差定係勁? 市面大把人講債市崩盤,高收益債今年會死(其實呢句由2016年已有人講足三年)。筆者淨係知呢兩日恆生指數跌左600點,如果你買中教育股或手機設備股,就即中伏。希望一班「債淡」出黎回應一下,一些將債轉股收息既人究竟而家你地點救佢?

由於讀者只剩本金幾十萬,債基是可以,直債未到入場門檻不考慮,錢少既人亦不宜用保險鎖死。從讀者來文見佢投資章法全無,在投資考慮之算乘上亦很需精進,請睇睇自己是否習慣由免費或廿蚊的雜誌去吸取所謂的投資知識。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室