買樓就是要槓盡 #1641

諗Sir, 你好!

本人已報讀買樓003課程，

丈夫50歲月入51,000元，而本人45歲開了一間網上商店，現與父母同住並有1名孩子即將升中，最近與丈夫聯名以首置身份購入上水區550萬元兩房物業作投資、收租用途，樓宇按揭貸款由丈夫上會並預算做8成；現持有200萬現金(已扣除首期、釐印、雜費、另有15萬元銀行儲蓄人壽Plan (今年9月屆滿可取回本金及利息)、另有20萬人民幣定期(今年12月到期)。現每月家庭可儲蓄2萬元。另外租金收入預算為$13,000 (每月供樓及雜項預算$18,000，每月應該要補貼$5,000)。現有以下問題請教諗Sir：

1) 因本人公司年初生意需現金周轉，故年初於信用卡以現金套現方式取出20萭元(每月還款大約$4,000，分5年還款，現每月準時還款)，但因聯名持有物業，現很擔心會否因此而影響按揭申請? 如會! 有沒有處理方法？

2) 基於我們的年紀已不少，加息在即，以現時情況：

一）會否多放首期(例如: 6成或5成）以平行每月按揭供款與租金收入的差距?

或

二）保持較多現金流作其他投資用途。如是，可否給點投資策略建議 (以往投資以定期為主)。

ANSWER:

聯名買樓已錯了大半，除非夫婦真係亙相好唔放心。至於唔想信用卡借貸影響之後按揭申請? 大致係清左筆卡數佢，當然細緻步驟及計好每項借貸如何影響批按可參與買樓001早作計劃。大部份死因都係急買樓或簽左約之後先知自己借唔到錢，咁就慘被殺訂。另外讀者做網上生意，可有技巧安排好文件令銀行借得更多!  假設讀者報到30000網上生意月入，與丈夫的借貸力會共達(51K+40K)/10000*50%*2.59 = 1030萬。若夫婦一人一間單名上會，每人付較少首期只兩成可買一樓，免15%重印花稅，計550萬樓130萬首期而印花稅只十幾萬，月供(550-130)/259*10000 ~ 16K，即200萬餘現金加上千萬借貸力足夠買兩樓。兩樓在手之後，不排除讀者會偷偷租出去，十幾年交比租客供咁六十餘歲就有樓收租。到時夫婦一人一間，退休就無憂。

明白不斷有人質疑:「做乜又係叫人買樓?」 只好說十萬月入之下的打工仔，買樓是「值博」的上岸方法。「上岸」大致理解為初步可以唔使撈，進一步可能是出入司機住在半山那種。靠收租去唔撈，買樓屬穩而最有機的方法了。租金會隨通賬而年年升，相反人工真係唔會點加。對比下買股票，明白有民間股神鍾情收藏實體紙本股票，最後發達。原理是利用紙本股放賣難的特性去迫自己賣股前三思，但社會有此能耐的人太少。大部份人都係見到面前有粒糖，一陣就放落口了。日本節目《林老師也不知道的事》，針對10個幼稚園的孩子進行巧克力實驗，忍耐15分鐘都不吃的小朋友，可再得到一個巧克力，據說有自制力與約束力的孩子，未來的年收入比同齡多出23萬。上實驗的真確性先不作考究，但普遍香港股民的現象，都是贏粒糖輸間廠。

另外筆者在買樓淺見是利用通賬去貶走債務，就算有現金都寧KEEP在手都不會去加付首期。買樓就是要槓盡，最緊要有現金係戶口，萬一跌市又不幸被選中CALL LOAN就去補。通賬貶走債，見黃埔花園三十幾年前開賣售$600/呎就能理解。當時幾萬首期，月供千餘就可上車。

同時明白今時年青人買樓難，難在人工追唔到樓價。追不到淺見是銀紙濫發而資產少、另外人力不值錢同時需留意。今時老闆有EXCEL有手機再加CCTV已可取代很多人力。所以再咁埋怨，都係冇用。大家一方面用手機及上網買野訂野既時候，同時要在老闆角度深思要花錢請人仲係咪值得。

由於讀者聯名樓已買左，買樓唔同股票，買樓做錯好難返轉頭(當然是否錯讀者自決吧! 筆者亦不想係免費文章評什麼錯或對)，故集中講佢淨現金200萬有咩好做。讀者及其夫45-50歲，買股票先不要想了。至於買什麼中電、匯豐或內銀收息，要留意股票的本質係比人夾份做生意，而唔係回應求安穩的工具。所以讀者應用債、REITs為主理財。由於香港交易所有的REITs都不在加息週期走好，暫不考慮(但說不定2年後係良好吸納機會)。至於債基用較穩的做疊增，收息達10-12%，讀者可慢慢將200萬的60%分段投入債基。計120萬投入每月可收息10-12k。當然有人話加息週期又為何買債? 其實不同債對於息口有不同反應。睇睇下圖，見2008年做得最好的資產類別是US Treasuries(+14%), 黃金第二(+4.3%), 高息債第四(-27%), S&P美股當年跌37%，當然2008年港股跌得更轟烈。想表達是2008年減息，美國國債同高息債，個價都會一升一跌。所以用息論債，唔係話一句加息就會令債價跌咁簡單。聽日再花時間講講下圖。

source: http://www.visualcapitalist.com/commodities-top-asset-class-2018/

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