如何增加被動收入及置業投資 #1637

諗sir,你好!

 

本人拜讀妳個案分析有一段時間,並立即報讀8月收息101課程,對你之見解非常佩服及欣賞。所以急不及待希望你能給小弟一點建議分析,如何增加被動收入及置業投資。

 

本人43歲,月入32000,(另加不穩定收入約20K),現持有壹市值1300萬自住物業(本人名下),尚欠貸款270萬,每月供款14.5K,現金130萬及90萬股票+基金.太太42歲,目前零收入(數年己辭去工作,因要照顧3名小朋友,壹位中壹,另2名幼稚園階段,全部就讀津貼學校)。

 

理財目標:

短期:如何增加被動收入。拜讀你個案後,有向銀行申請加按吐現。但因月收入有限,只能按多130-140萬左右,待審批。

長期:用太太名買多壹層樓收租。及應付小朋友將來出國讀書費用。因家庭開支大,儲蓄能力偏低。望諗sir指點迷津,可望脫困解圍。不勝感激,謝謝!

祝 一切安好!

 

 ANSWER:

樓市跌,好多人餘生要逆轉,像本案讀者就是一例。人工32K但樓市(帳面)賺左成千萬,話工字有出頭真說不過去。太太冇做野,仔女有三個,讀者好應今時收割不好求賺盡,利用今浪所賺去豐富人生下半場。

 

不穩定收入點變作核實收入要學,總之文件齊,bonus或commission計到七成屬平常,計哂作按揭批核亦不時做到。如讀者不穩定收入之70%可當作核實收入,借貸力即時增至(32k+14k)/10000*50%*2.59 = 590萬,比原本410萬又增不少。同時憧計借貸力,其實去問銀行之前就應已計出雖樓市值1300萬,但借貸力所限故只能套410-270 ~ 140萬了。至於加大借貸力另一法,就係將老婆「被工作」,當然唔係簡單到求其月月入一萬幾千去老婆戶口就當有做野有出糧,銀行工作的人不是傻批幾百萬的。詳情在買樓003借貸力由無變有講解。那老婆當有三萬收入,借貸力再升至790萬,咁就可以將1300萬樓的一半價值釋出,套650-270 = 380萬,令讀者總流動資金達220+380 = 600萬加一個無住宅係手之人名,往後理財就易搞得多,等於將車頭擺正方向,往後每分力都用在前進上。

 

家庭開支大不是為儲蓄低解釋之原因,錢呢樣野係咪往後都唔儲落去? 定係等仔女讀哂大學之後先開始儲? 到時讀者出黎撈每月究竟仲值幾錢? 另外不要只盯自己月入,借貸力/信譽(credibility)是大部份港人忽略而有用的牌子,亦請不要害怕借貸,計好點會call loan及借之前做好準備就行了。很多港男月月搵幾萬而一份糧養「成村人」、人到六十就要退休又未死得! 市差仲有被裁風險,呢件事比call loan更計唔到更可怕。正因如此,近年一些移民泰國移民台灣的討論熱起,筆者同意由換居住環境去逼自己改生活習慣,係會幫到下半世人改命。不過留係香港同一居住環境而逼自己改日常習慣去改命?。是否一個無可能的選項? 始終台灣人不擁每天外出早餐的奢侈習慣,泰國陀地惡過差人呢種潛規則,要習慣都要不少付出,未計離開父母朋友這些忍耐。故拎多本護照去養個後備胎筆者大抵讚成,但對因賺佣而講到舉家搬民好似旅行咁易此事就不認同。

 

讀者有錢後先執執手上股票同基金(共90萬),在成家博客網頁找些資訊去執好投資組合。投資物的風險同回報根本可計到,故有心人自可對風險同所予回報作出適當衡量。至於淨510萬現金,先260萬做定萬。而淨低250萬當中150萬做直債,如果你唔「驚死」,而家買恆大(3333)發的直債一年回報達11%,不用槓桿,幾年後就到期,平過大劉/Ms.甘的入手價。驚就買渣打直債,4-7%當中很多選擇。但先對一些抽唔到時間黎上收息101既人講:「渣打直債- 唔係渣打有得賣。」同埋Sales見你開場講得咁膠,筆者已預左為你被「繞路」而成功購入一些「渣打牽頭出售的債務產品」的情況仍作拯救。但凡免費,就是很貴。

 

150萬收7%息已取10萬息一年,淨低100萬不妨進取點行B餐收18%息,B餐會受惠美金升同市況差,即係有一些債基,是可在市差時提供類似避風港梗式、B餐就近似了。投入後收18萬一年,即250萬投入收28萬息,增加了一個月約23K收入。將舊錢儲一下先諗用老婆名再買樓啦。








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