十點為你理財進度大翻身 #1631

諗SIR 您好! 本人是TELY49 的學生. 一直是您的忠實粉絲, 每天都追看你的文章, 已讀完< 樓換樓> , 正讀<收息論> , 報了下班買樓101.

 

我推介你的文章給我先生看, 希望可感染他多一點財務知識. 無奈他性格不愛理財, 但又愛花費 對理財此事欠缺執行力. 本來我力勸他上收息班 因為他數學比我好, 但最後我等不到他 自己來上堂了…  

 

我36歲- 每月收入28000 (未扣MPF)

 

我先生35歲. 每月收入60000 (未扣MPF)

 

有1 兒子( 1歲大)

 

本人單名持有一新界一人 細公屋 (已供滿),  因家庭理由不會放賣 亦因為要補地價不考慮做轉名

 

我一家三口住大角咀單幢樓 (1 房), 樓齡8 年.  由先生單名持有 買入價為510萬, 現網上估值660 萬. 已過SSD 期. 現仍有370萬按揭, 供30 年. 月供大約 15500.

 

知道諗sir 不建議買單幢樓 但我們當初鍾情交通方便 又是市區 資金亦都不夠買附近嘅兩房 所以就買了此單幢樓日後打算以租養租 去換兩房單位 因為小朋友長大一定要有空間

 

現有共90 萬現金 (其中40 萬放在mortgage link)

 

每月家庭約儲2萬 (因為要看先生使費如何…他肯”上繳”多少錢..）

 

為了兒子和日後退休之路, 我目標為最少買多一層樓收租用. 唯我本人已沒有首置資格, 又有現居所的按揭, 在現情況下, 很難再上會. 但本人有一弟弟未買過樓, 要研究如何幫他做足文件..因為他是”無業” , 用他名上車..我幫忙給一些首期 & 供..是否太妙想天開?

 

如計我借貸力.. 28000 /10000*50%*2.59= 3.6 MIL  我不太清楚現居所mortgage 大約會扣我幾多借貸力？請問這樣計算有錯嗎?

 

為了加快儲蓄, 現打算用60 萬先試買債基, 月收息3250, 您認為此方向恰當嗎?

 

自知收入, 儲蓄一般, 請問諗SIR 有沒有更好的方向給小女子?

 

另外..有一關於劏房的問題, 想請教諗SIR…

 

先生父母現居大埔一個3 房舊樓, 50 年樓齡, 有lift,  對面單位早就做了劏房…此單位地理位置好, …但家人都想賣樓, 因為經常要給維修費…動輒數萬….

 

自己有想過幫他做劏房, 但50 年樓, 是否很難做按揭? 如果放賣, 該如何定價才好?

 

謝謝諗SIR 百忙中解答! 祝業務蒸蒸日上!

不想靠豬隊友的港媽上

 

answer:

請勿埋怨先生為豬隊友，阿仔先一歲，咁既心態就當行到落去都滿心不快。當然同意家庭儲蓄如不是豬籠入水就要確保安定，所以到銀行做份零存整付，每月頭先從先生戶口扣起一萬幾千予阿仔將來用可令理財更易計劃。一些人搵到四五萬就開始亂洗錢，或認為事業有成開始要花費一下，張揚一下。其實此屬「井底」之心態。香港面向內地消費群，就當月入十萬亦不值一哂。你可能好討厭內地人黎大呼小叫，常有不顧他人之表現。其實內地城市人都好討厭外省人一些沒文化的表現，都會排斥他人。正因如此不要因住在香港而自怨自艾，網上報章突出此事都係想人多鬧幾句去呃comment而推高個reach，將老闆條數跑到。

 

香港人本身亦現實非常，早前珀麗灣減少居民往荃灣中環的渡船服務，更傳管理公司「玩野」於某天返工時間唔開村巴，令住客返工遲到。開首大批居民連同區議員出鏡控訴管理公司之不義，但一傳出屋苑有破底價單位成交後，即刻有人忘卻初心，係未搞清楚控訴到底是否會推倒樓價之前就乖乖返到「樓價一邊」。

 

所以大家想多說實話，少扮工少炫富，最要緊就是口袋有現金，而不是高工資。你多睇本blog，就知人工高而現金少既人大把。認真些少理財搞到幾百萬cash係手，你的實力在下輪跌市已屬上上等，可趁金融危機去低撈一筆。本案讀者自己人工很一般而儲蓄能力唔高，手上現金亦只90萬，有間公屋(未補價)在手，牌面唔係好差但依從踏實儲蓄要致富近乎無可能。那筆者當然有唔踏實的路推介啦? 係咪? 先講不少人認為fast track必定是一些獨特投資方案，如買爆升股票number或挖礦合約，即係一些只出錢而自己唔使做去等成果的方案。惟筆者往往不提買什麼，只提一些步驟去改善自己從而令財富增多，對於本案讀者方案如下:

 

1. 1. 要明白自己儲極都唔會多，所以必須等一批所謂中產PK之時讀者才可與較富階層拉近距離
   2. 現時可盡將現金撈到手，但由於大角咀樓仲爭緊330萬，而讀者自己同老公都各有樓在手，所以行唔到買樓003那一拆二按爆八成去盡套錢之方法
   3. 父母大埔間五十年樓，應該賣的。錢唔夠亦唔應該搵五十年樓做劏房，因太舊既樓預左係市況差既時候冇人肯按亦冇人肯買，成為有價無市的投資物。
   4. 既然賣，但係大埔買返間新淨既三房可能又讀者覺貴，不如將父母樓轉比細佬，做得有技巧可以避稅又按到八成價值出黎。至於細佬手揸全業權但錢已套在父母手，就當佢唔生性冇所謂的。
   5. 轉比細佬之後讀者父母都「被淨身」無樓係手，即只要有人擔保日後買樓不用付重印花稅。假設大埔樓可按爆到400萬出黎，只要讀者等到樓市回落而用長命契去分別同父母買樓再租返出去，那租客幫手供的兩間樓於父母「拜拜」之後，就屬自己了。到時人到中年有一公屋加兩間樓係手收租，比起而家似樣好多，呢件事又全由「外家」決定，不需經由老公同意。
   6. 今日趁好市先種苗，就當他日自己一個同阿仔生活都唔太難過，當然筆者絕對想讀者家庭圓滿，一齊扶助子女成長。惟不少失婚中年女士又無錢揸手，正屬現今社會一大普遍問題。
   7. 父母舊樓按出黎既錢，可一半拎出黎利用收息101的「老豆之選」去收息，佢槓杆埋都只收8%，不過正睇中佢吸取債項多屬BBB評級較高，而2015年股市下瀉之時佢一個月既價跌少過1%。故一些人想將錢用偏穩陣債基去收息，等「天下大亂」才將錢轉投資股債市場者，收息101的「老豆之選」為常用方案。
   8. 讀者如就咁儲錢而平均投資，只係利用自己低實力去跟大隊行，你有睇開奧運跑步比賽都知: 呢個策略對弱選手無用的。而筆者叫佢轉既策略係: 好穩咁收些少息跟係隊尾少食風，等前面有咩不測先至出力爆上。
   9. 讀者需要學一個法門去辦別而家是市頂定係市底，筆者建議佢由莊志雄博士身上取經。莊博是前「信報研究部」的主管。事隔幾年，現在轉與Homeblogger-成家博客合作。究竟莊博是否有料之人? 大家可上網查一下，或利用下方youtube睇一下
   10. 下半年Homeblogger會增強youtube頻道內容，請subscribe我們youtube頻道「坐定定等睇戲」。

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