對住宅買家的溫馨提示 #1615

Hi 諗sir, 我成日聽你既節目,你講得好好呀,支持你,另外我有問題想請教你:

我同老公係90後新婚

最近家人出錢幫老公買左層朗屏40年單橦樓3房,裝修keep得好, 約$9500 呎,送平台,近西鐵站,打算輕輕執下自住

  1. 請問我地呢個投資得算好唔好?
  2. 兩公婆月入35000, 手上30萬積儲,扣掉還錢比父母,開支 , 月儲5000,打算反part time 增加5000收入因為想買多層舊樓間套房收租

3.請問40年舊樓可以按到幾成?

4.以我地收入現況,適合買多層樓嗎? 手上資金可以點打算?

謝謝諗sir解答

90後小夫妻上

 

answer:

3房近西鐵裝修keep得好$9500呎好唔好?

ans: 讀者或者聽經紀或報紙的說話,聚錯了焦。我們應看該樓宇有否升降機、樓齡、或一些查冊之因素去判定該投資是否吸引。用呎價對比,或者近唔近地鐵,只屬經紀銷售話述,就此顯淺因素去判斷對家開價是過平或貴對不起自己辛苦賺既錢(當然…本案讀者的錢是父母資金….)。我地講少少,例如讀者間樓如冇升降機,那$9000/呎筆者也不會考慮,因為做按揭年期短好多及單位可塑性低。至於銀行估價係唔會問準業主個單位有冇裝修既,因為用金融人無恐錯人之專業判斷,根本不應用內部裝修去衡量單位價值。其餘可參加買樓001再講。

 

返part time能否增加收入讓銀行按揭批更多錢?

ans: 銀行批按揭只計核實收入,即有證明的收入。就當你月月教琴或揸車將收入好乖入哂同一戶口,銀行仍只無視。當然有車行證明司機或琴行證明教琴老師,又好一點。如果你識攪,一些原本不應有借貸力的人都可變有,所前提是不應利用假文件去騙貸,咁要坐監的。我們應知道銀行要咩文件,點去應對,合規去令客觀條件出現。

 

40年舊樓可以按到幾成?

ans: 按幾成係睇兩個人是否首置、是否自住、是否有LIFT、當然如業權不清或者佢「送」個攻台有僭建,可即變為銀行按唔到都得。至於40年樓,是關係最長可拉幾年還。好似40年樓可拉30年、45年樓只25年。奉勸各位買樓之前就要將批按揭之條件攪清,如未攪清就好似讀者咁已簽臨約,就當最尾借唔到要殺訂經紀照收佣的。所以經紀有時真不清楚按揭細節,又或明知唔得佢都會叫你「上船」。

 

以我地收入現況,適合買多層樓嗎?

Ans: 讀者借貸力為35000/10000*50%*2.59 = 450萬。即如冇特別借貸,借盡450萬,咁講應該買一間樓已借盡,當然如家人有米可提供擔保,咁就另作別論。講多少少,年青人首間屋苑置業應以大屋苑單位為主,單幢樓萬一要賣可以擺半年都冇客,大屋苑流轉量高正可對應年青人始終資金較少此現實。單幢樓亦要面對每幢樓管理不一、用料不一。而買屋苑樓可減少受此等情況影響。

 

手上資金可以點打算?

Ans: 手上30萬,可以買些股票,反而年輕人用收息101的方法去疊增收息10-=15%就不妥。至少股票要用10-20%資金買入,銀碼多少無關,主要是試請楚自己能否找到一套大機率之勝出方法。若然10年過去找不到,起碼有個結果,專心收息。咁總比人到40有錢才初初學生買股票仲好。至於撥10萬過去做債基疊增收息是可以的,但年青人不用多,又係試收1-2年睇下收息個波幅同回報是否合自己心水就可以。讀者年輕已有理財意識,肯起步已屬不錯。

 








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