諗sir, 有個難題希望你可解答。
本人40歲，公務員，月入3萬，女朋友月入3萬6，兩人只得120－140萬現金，希望想買樓自住，因為近呢兩星期才認識你，所以知道樓市應該不會跌，希望盡快入市
1.旺角47年樓，420萬無裝，供20年
2.豫豐花園，550萬，有裝，我不用執，供30年
而家兩個地方每月供嘅錢都一樣，當然旺角供少十年
如果旺角買，要比多40萬裝修，反而頭一筆旺角要比多幾萬
買旺角方便，但樓年舊，驚之後難放
豫豐地方遠，屋苑保值，但管理費貴，要供多十年
請問諗 sir 覺得我買邊度好？今年入市好嗎？
謝謝解答
冼生
answer:
答此個案的第一、而又最重要之原因，是澄清筆者(諗sir)無講過樓市不會跌，筆者是按個案案主能力及其各方需要決定買或不買。本人文章予之方法亦包含一旦遇上很差市況，投資人怎可在巨浪中保其資產的，當然缺點是慢一點吧，想快可以去別處開電單車。筆者理財理念是不去估升跌，總之確保自己做得好及有防護「跑完全程」就算，所以筆者唔知樓市「應該不會跌」，只係讀者自己會知道。
解答買唔買，要睇自己想走到幾遠。假設讀者人工往後永不加的，又或45歲前都不調整的，個人總借貸力為(36K+30K)/10000*50%*2.59 = 854萬。如九成上會買豫豐花園，HKMC借盡都係420萬，亦即首期要550-420 = 130萬，咁即宣判讀者要用全副現金去投入呢個單位。一旦買入後樓市跌30%引致銀行CALL LOAN，那後果唔知幾大，可能只係收樓而不用破產。
如果買旺角，可以50萬攪好首期及雜費，當然前提係買家要首置及信貸記錄夠乾淨啦。借370萬上會表示借貸力會用掉近一半，即370/854 ~43%。由於樓是47年樓齡，本BLOG用的借貸力方程假設買入樓年齡要少於40，咁要將借貸力乘3/2去計才可補足，亦即借貸力係用掉370*(3/2) / 854 = 65%。係用掉大部份借貸力仲要係旺市買間近半百歲既樓，不見得是好事。如果無lift，更是大鑊。還有買之前要同原開則對比一下。
將上兩段融會貫通後，發現買25-40年樓齡而假碼在400-500萬的，就是讀者杯茶了。至於看遠一點究竟係睇咩? 就是買第一間樓既時侯就要部署好上第二間。第一間單人名上會是肯定，而買完第一間之後淨400萬借貸力比第二間就最好。必先留意一點，本blog計出的854萬借貸力是理論性的，假設該人全無借貸及信用卡係手才有此數。至於點扣或扣幾多不在此談，但任何人買樓如不想撻訂收場，最好在落細訂前攪清楚。至於客問經紀，佢基本上答你一定做到按揭，不妨你舉一次經紀話做唔到按揭既例子比筆者，可能係想射你去第個盤都唔定。又或見網上討論區有人話落去問左銀行借到才落訂，其實此法嫌粗疏，上星期至答完一個案件，係讀者去銀行問加按結果在一間銀行問唔同職員得出唔同答案的。買樓一次的Transaction cost好貴，勿比人殺訂再面臨經紀追佣之風險。
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