有人話要盡快入市買樓 #1610

諗sir, 有個難題希望你可解答。
本人40歲,公務員,月入3萬,女朋友月入3萬6,兩人只得120-140萬現金,希望想買樓自住,因為近呢兩星期才認識你,所以知道樓市應該不會跌,希望盡快入市

1.旺角47年樓,420萬無裝,供20年

2.豫豐花園,550萬,有裝,我不用執,供30年

而家兩個地方每月供嘅錢都一樣,當然旺角供少十年

如果旺角買,要比多40萬裝修,反而頭一筆旺角要比多幾萬

買旺角方便,但樓年舊,驚之後難放

豫豐地方遠,屋苑保值,但管理費貴,要供多十年

請問諗 sir  覺得我買邊度好?今年入市好嗎?

謝謝解答

冼生

 

answer:

答此個案的第一、而又最重要之原因,是澄清筆者(諗sir)無講過樓市不會跌,筆者是按個案案主能力及其各方需要決定買或不買。本人文章予之方法亦包含一旦遇上很差市況,投資人怎可在巨浪中保其資產的,當然缺點是慢一點吧,想快可以去別處開電單車。筆者理財理念是不去估升跌,總之確保自己做得好及有防護「跑完全程」就算,所以筆者唔知樓市「應該不會跌」,只係讀者自己會知道。

 

解答買唔買,要睇自己想走到幾遠。假設讀者人工往後永不加的,又或45歲前都不調整的,個人總借貸力為(36K+30K)/10000*50%*2.59 = 854萬。如九成上會買豫豐花園,HKMC借盡都係420萬,亦即首期要550-420 = 130萬,咁即宣判讀者要用全副現金去投入呢個單位。一旦買入後樓市跌30%引致銀行CALL LOAN,那後果唔知幾大,可能只係收樓而不用破產。

 

如果買旺角,可以50萬攪好首期及雜費,當然前提係買家要首置及信貸記錄夠乾淨啦。借370萬上會表示借貸力會用掉近一半,即370/854 ~43%。由於樓是47年樓齡,本BLOG用的借貸力方程假設買入樓年齡要少於40,咁要將借貸力乘3/2去計才可補足,亦即借貸力係用掉370*(3/2) / 854 = 65%。係用掉大部份借貸力仲要係旺市買間近半百歲既樓,不見得是好事。如果無lift,更是大鑊。還有買之前要同原開則對比一下。

 

將上兩段融會貫通後,發現買25-40年樓齡而假碼在400-500萬的,就是讀者杯茶了。至於看遠一點究竟係睇咩? 就是買第一間樓既時侯就要部署好上第二間。第一間單人名上會是肯定,而買完第一間之後淨400萬借貸力比第二間就最好。必先留意一點,本blog計出的854萬借貸力是理論性的,假設該人全無借貸及信用卡係手才有此數。至於點扣或扣幾多不在此談,但任何人買樓如不想撻訂收場,最好在落細訂前攪清楚。至於客問經紀,佢基本上答你一定做到按揭,不妨你舉一次經紀話做唔到按揭既例子比筆者,可能係想射你去第個盤都唔定。又或見網上討論區有人話落去問左銀行借到才落訂,其實此法嫌粗疏,上星期至答完一個案件,係讀者去銀行問加按結果在一間銀行問唔同職員得出唔同答案的。買樓一次的Transaction cost好貴,勿比人殺訂再面臨經紀追佣之風險。








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