26萬人工但儲蓄只10萬的人#1608

親愛的諗sir, 小弟為你的忠實聽眾。現有以下個案請教諗sir,承蒙賜教,不勝感激!

本人概況:

  1.            本人32嵗,已婚,有一位29歲嬌妻,同老婆財政獨立(她稅後月入5萬)。
  2.            本人在美從事高科技行業(稅後月入20萬,另有6萬租金收入,人工花紅預計4年内會有35%收入增長, )。但工作壓力異常大。計劃2年後生BB,希望有3-4位小孩,會入讀美國公立學校(已買了學區房,解決孩子讀書買屋問題)。
  3.            自幼出生於西北地區公屋,父母勞碌一生,幸兄弟姐妹各有所成。現時父母有1個出租物業(沒有自住物業),想幫父母買1個自住物業,頤養天年,樓價預算大概650萬。資金與按揭會與兄弟姐妹承擔。
  4.            第一間物業:自資8萬95%按揭;第二間物業:自資100萬首期,向家人借20萬裝修;第三間:自資340萬首期;向家人借70萬裝修。1年内已還清全部家人借款。
  5.            公司已提供全家保險

附件一:收入支出表

附件二:個人財產狀況

目標:

現時是本人行業的淘金潮,但不知會維持多久,所以會搏盡工作到40歲,希望40歲後有足夠被動收入,達至財務自由,可以選擇不需再從事高壓力工作,多陪伴家人子女成長。

問題:

  1.            現時,每3個月,有36萬的公司股票流入,我應該如何投資這些錢?
  2.            長綫而言,應該有什麼長遠策略(5-7年)。 (例如:保持約100萬債基股票現金,餘下繼續買資產?)

每天都從諗sir你身上獲益良多,感激萬分,謝謝。

忠實聽眾平川上

附件一:收入支出表

    每月 (平均)
稅後收入 人工          83,000
  股票分紅 (每季發放)       120,000
  租金一            9,000
  租金二          23,000
  租金三 (預計分租收入)         27,000
     
支出 香港樓一 (西北地區已補地價居屋, 已租出)            (7,000)
  美國屋一 (學區屋, 已租出)          (12,000)
  美國屋二 (學區屋, 自住700呎, 將分租另外700呎)          (61,000)
     
生活成本 供養長輩          (6,000)
  食物       (10,000)
  水電煤上網          (2,000)
  交通          (2,500)
     
不經常性開支 旅遊          (3,000)
  房屋維修/增值預算          (8,000)
     
儲蓄         150,500

附件二:個人財產狀況

資產 現金       100,000
  公司股票    1,300,000
  香港樓一 (西北地區已補地價居屋, 2010買入)       4,750,000
  美國屋一 (每年增長10%, 2014買入)       6,000,000
  美國屋二 (每年增長5%, 2017買入)    17,500,000
  退休金       600,000
     
負債 香港樓一 (2.15%) (1,700,000)
  美國屋一 (2.625%) (2,000,000)
  美國屋二 (2.75%)  (11,300,000)
  學生貸款       (10,000)
淨資產值   15,240,000

 

ANSWER:

先謝讀者出信(詳+長)文,呢類個案睇到真係唔想點答。一是廿六萬月入32歲又比眾讀者話離地,對不少人未必有價值。至於讀者亦不屬付費學生,幫唔到筆者手月尾出糧比同事。惟細心一看,發現三千萬先生只有十萬現金,恐怕承受不了跌市沖擊,想為財富建基在市價上的人作個建議。

 

先講讀者26萬既月入,有6萬係租金收入,20萬係公司出糧。20萬當中有83K係現金,120K是用公司股票派發。更有趣是讀者現金得十萬,即佢一個禮拜既糧,好在佢都唔算大洗,可能每日困係公司都係好事,洗少左。月支出只5萬餘,起碼唔過份糧現金部份83K個數。明白美國科技公司的股票係有價有市,但在股市低迷的情況股票市值可以少一半(這已是保守假設,你睇下當年渣打),加上香港銀行按揭貸款,會將股票作為入息部份大打折扣,所以讀者份糧有一半是「虛」的。

 

讀者3000萬物業是市值,不是資產淨值。建議各位為自己財務狀況作評估時要用淨值、及現金量,將自己現況赤裸地表現出來,才是為自己及家庭負責。先講有冇人諗過:「一個廿幾萬月入既人只有十萬資金傍身?」這在香港標準而言,真係show埋張statement比朋友睇都無人信! 現金優勢在跌市更為明顯,想人大減價或平賣野比你當然要即「過水」。所以現金不只為人買個安全,更是他日撈底大賺之憑證。讀者扣除房貸後淨資產值是1500萬,筆者建議將其中價值釋放出來。

 

三間樓筆者認為最致命是用1700萬買入自住房,借了1100萬年息2.75%即一年供緊30萬港幣利息。呢間樓可回租金23K但供樓要61K,亦即供呢間屋取走讀者淨現金收入之34K/83K = 41%。如果將呢間屋賣左套1750-1130 = 620萬出黎,投入香港銀行發之直債去收息,例如上星期講過既渣打同大新,唔槓桿都有5.5%,即一年有30萬多比佢作租樓用,更加強了其現金水平(因渣打直債在市差是仍可有價有市,點都比美國一間樓易賣套錢)。如能冒些風險可將620萬投入債基,就當行平穩的E餐,收10-12%一年,620萬收10%一年已收62萬息,等於讀者收入多了1/4,舊錢亦可助讀者再租別處自住。債基E餐同直債比,E餐不保本,直債如持由到到期好似渣打直債,由渣打保本,惟不少人仍投債基,因為10-20萬港餐已可先開始,加上債基可大大減低單一公司之倒閉風險。點都好,知讀者賣走自住房不易,但必須在短期內增加現金水平,改變有錢用盡的理財想法,三樓捨其一為風浪作出準備。同時有感讀者對家庭及人生之規劃只屬非常線性,謹記好景不常。







 


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