太太終於支持唔住,怎才可以不憂衣食? #1607

SIR您好 !

在我苦惱財務收入時,幸得兩位好友不约而同向本人推介諗SIRBLOG文,拜讀後更覺自己不足,剛修讀101(TEDV5335),獲益良多,隨即報讀103課程。

 

我跟太太,一直幼稚地深信默默工作,賺取薪金帶來的積蓄,總可在退休後,逍遙生活,並不是奢望日日去半島HIGH TEA,只求可供養父母、不憂衣食、有瓦遮頭。不過,太太突如其來的大病,才知自己一直不懂為生活打算,担心為時已晚,因為我與太太年紀不輕,已46歲。太太病後回到工作崗位,就算老闆口說如何體諒,上班就要交成績,太太體力及精神大不如前,實在未能應付沉重的工作壓力,身體又出現警號,唯有辭去原本工作,轉工後收入銳減一半及失去可觀的花紅。

 

家庭資料:

家庭月入$66k。無子女,要供養父母,可儲$30K

兩夫婦手頭現金有$4.5M

股票有$0.5M

住自置聯名物業,市值約$5.5M (已贖回多年)

 

目標:

我想做到是每月增加被動收入,足夠應付日常開支。增加現金流可使太太提早退休,不需工作至六十歲,始終健康重要。

我有以下想法,未知是否可行,或諗SIR有更合適的建議,請賜教。

可用資本 : 現金$4.5M及將現有物業按出$3M ,共可投資金額共$7.5M

 

Option 1 :

101課堂學的債基疉增方案,$3M賺取10%回報。每年收入$300k$3M買直債,減去利息支出,應有8%收入,每年收入有$240K$1.5 放在MORTGAGE LINK作備用資金息約收$30k息一年,每月平均可產生約($300k+240k+30k)/12=$47.5k的被動收入,扣減$3M按掲供款的$15K,平均每月現金流有32.5K

Option 2 :

現有物業轉本人名下,再購$6M單位在太太名下,用$3.5M作首期 (因為太太現時薪金,借盡只有$2.5M),估算每月樓貸還款約$13K,以租養供。用$3M做債基疉增方案,賺取10%回報,餘下$1MMORTGAGE LINK作備用資金。每月增加被動收入$25K-15k=10k

未知以上有沒有算錯數 ?

請教,請教。

學生上

 

answer:

筆者處世總認為人在市場面前很渺小,很無力。人會生病及擁無常禍福,故應居安思危趁後生搵埋老來錢。一個人智慧有限及被情緒困擾,所以常靠睇市估升跌去賺錢注定徒勞無功。讀者的option 1,2無計錯數,300萬派10%當然是月月收25k吧,呢條數而家搞到小一都識計,惟整個預算無納入風險因素。債券投資人多為專業投資者(例如銀行操盤手)或起碼是較有經驗的投資人為主,所以錯價出現率低。故買入較高報酬率之債券,風險大致會線性地隨之提高。而在混合資產後的風險計算上,風險仍可用線性關係計出(1952, Modern Portfolio Theory, Nobel Prize winner Harry Markowitz)。

 

讀者已46歲,擁有一間已供滿的樓,樓市下跌對佢影響反而不大,最有問題就係樓市及通賬再升。儲埋4.5百萬的資金都可被快速貶走借貸力,大家這兩年有目共睹吧,就當排除新盤「mark價」情況,而家租一間好一點的兩房升至18-20k/月,係旺區租三房每月支出30k已不是新奇事

。讀者加埋按到資金有7.5百萬,流動資金水平不俗。然而在市場的巨輪之下,7.5百萬的購買力可在幾年間輕易被削減。做好萬全之策,將樓加債券及定期活用可解難。而家港幣定期去返2%年息,資金足者不要忘記此選項。當然如少於2-3百萬現金,做黎都無用。讀者第一步先將自住樓一拆二,按爆八成得400萬資金,自住樓落老婆名。然後擁850萬資金可攤做直債、債基及定期。建議可4百萬直債、2.5百萬債基及2百萬定期,組合及風險預算如下:

 

匯豐/永續債/6.5%票息

大新銀行/2020/6.25%票息

債基E餐疊增/無年期/10-12%年息

定期/2%年息每3個月續一次

 

讀者之直債年產出利息: 400萬*6.5% = 26萬

債基E餐年產出利息: 250萬*12% = 30萬

定期: 200*2% = 6萬

一年850萬產出利息: 62萬,應可夠應付財務收入

 

直債風險為大新如倒閉直債要看公司清盤後可賠返幾多,而債基好在無年期但又渡直債到期保本之好處。

由於讀者錢唔算少所以咪咁博用直債保住本收息為主,債基行次了。

另在債基在金額海嘯年有一年跌20-30%的跌幅,雖然之後升得番海嘯前原價,不過我們仍保有200萬定期作不時之需,例如被CALL MARGIN要補錢或者換貨時有錢可先接後沽。

採取較保守之E餐產出12%利息令組合不會因些少跌幅而CALL MARGIN,這也是風險控制之一。2016年有太多收息同學由於過份粗疏或貪心,將錢全投25%派息的A餐而只定跌10%就觸發CALL LOAN的條例,咁做是不對的,就當你而家帳面係贏,仍要小心。

 

最尾係買樓,讀者無兒女加上租金收入是對抗通賬的最佳方法,可考慮收左一年半載息後用太太名付首期買樓收租,至於有些人將八至九成報自住既樓偷偷出租要注意什麼? 不在此處提及他人了。千萬不要用日本樓或緬甸樓去對沖香港的通賬,除非你諗住移民緬甸。不少海外樓經紀賣一個盤賺佣又賺價差,無訂明收費加上利潤很大,小心留意。








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