諗Sir 你好!
一直睇開你既blog & YouTube, 好讚同你既觀點, 也令我們獲益良多
想請教關於2019-20年買第二個單位的問題, 背景資料如下:
我地兩夫婦29歲, 丈夫月入$65k, 太太月入$15k, 以上收入有公司証明, 太太另有額外收入$3k (只能現金出糧) 雙方工作十分穩定。
幾年前上車，買入荃灣西2房單位 (欠$278萬, 只用丈夫名),每月供大約$12,800 現在銀行估價$600萬..
並持有藍籌股票, 有買黃金&外幣習慣 (共約$20萬), 沒其他負債, 兩夫婦扣除日常生活開支&家用&保險etc, 每月可儲$35,000-$40,000… 我們沒打算生小朋友, 估計3年後會儲大約120萬
本身不喜歡新樓間隔, 不喜歡會所, 不喜歡黑廁, 不喜歡發展商呼吸plan,所以目標係市區半新舊物業, 首期都唔介意俾多d, 寧願花錢裝修
Option 1:
打算按荃灣層樓拎錢幫補買第二個物業(銀行初步話約$60-80萬, 同一間銀行問兩個職員唔同答法), 第二個物業希望買東九or西九or西港島, 約300呎一房/兩房用作收租, 只用太太名, 丈夫做擔保
Option 2:
購入第二個物業自住 (西九市區約450呎的兩房, 只用太太名, 丈夫做擔保)
然後將現有荃灣西單位租出 (打聽到樓上樓下舊裝修租金約$16,500-$17,500)
問題:
1: 到底自住新界樓, 將市區樓租俾人 or 自己住市區, 然後將新界樓租俾人 比較好?
*2019年年中, 荃灣西物業已過SSD, 所以租呢個單位俾人會唔會好D呢?
如果買第二個九龍市區物業用作收租, 咁要俾厘印税, 好似好唔抵?
2: 西九龍 / 東九龍 市區半新舊樓(近港鐵站) 還是西港島？哪區比較有潛力或者值得留意既地方?
3: 只用太太名買第二個物業是否正確? 因為買舊樓關係，怕她借貸力不足?
4: 2019-20年是否出手好時機? 因為買第1個物業+裝修, 加上有家人唔生性, 導致我地用哂D錢, 現在要重新儲蓄…
多謝諗Sir有耐性睇到呢度, 希望你可以解答種種疑難, 教我地做出正確決定
answer:
讀者已自述將本BLOG方案實行之時，所需的資訊遠比網上頻道所教的多，起始落銀行問加按銀碼，問同一銀行兩個職員月會比唔同答案。究竟誰真誰假? 筆者冇當面聽過不作評論。先講以一般情況而言，銀行處理加按是以三間估價公司對該單位之估價再打個平均，然後再用該價之六成(自住樓按60%是跟金管規定)去做加按，即如間樓被三間估價行估{700, 650, 680萬}，銀行就用676萬做估值，再按六成比客人。另有些銀行是三者取其最低，即用650萬，換言之細心留意找對銀行可按多十幾廿萬，此金額對一些人而言有意義，比較按揭plan唔只係比息口高低。
要知下步點做需先評估自己手上有乜，讀者現有廿萬(股票+籃籌加外幣)，而估計2-3年後儲到120萬，即係而家少現金在手吧! 幸好讀者夠年青就表示有本錢，這點就連誠哥億萬財富都望而不及的。另外老公冇樓又係優勢，加上工資在同年齡屬都算高了。故讀者初步諗法無錯，佢地應趁後生利用儲樓作人生理財主軸，而排除建立生意生財、又或炒股、又或好似中年人咁用債理財。買樓同加按兩年事都要微調，加按應將老婆樓利用老公名行按爆八成之法，將灣景廣場之市值80%都套出黎，彌補手上現金不足。套後得600*80%-278 = 約200萬，比讀者原本60-70萬多了不少，用突左個一百萬用黎做債基收息，每月都拎多8000了，對很多人而言八千都有意義。
另外不同意讀者係未來一年心急買樓，雖夫婦是但一人冇樓係手唔使比15%重印花稅，但普通稅率印花稅及佣金都要比的，計一間500萬既樓「佣稅雜」支出夾埋成30萬，筆者不想淨雜項支出已消耗讀者未來一年儲蓄。不妨好好搞好按爆令自己有錢在手，然後收下息再慢慢睇到有筍才上第二宅。至於何為筍?唔睇樓又驚比人sell而唔同經紀交流，咁玩法經紀有好野點解要益你先? 提出一點，買一房或studio flat需盡量避免，因為呢類盤客源少而租客唔會長住，生左小朋友或請工人都唔會要一房，有米者通常都想搬大，野野夠兩年租客都唔績未計錢淨係傾都令人煩! 仲有最致命的是，細單位租客會將佢租金同市面劏房租金比較，劏房業主一開四而每間收租就算二千，四間夾埋八千仲夠頂供樓，故一房及studio flat與劏房有類比性在跌市會被劏房減價大幅拖低租金。你同租一房班大哥講你間屋連會所而劏房無都冇用，租得細單位大多為口奔馳，冇時間玩設施。
買頭一至三間樓看自己能力，在旺市借貸不用超60%借貸力即可，不要試圖估樓市高低位話「低買高賣」。換言之讀者借貸力為(65k+15k)/10000*50%*2.59 =1040萬，買第二樓確保只借400萬左右即行! 由於答文已千字，在此完結。總之想投資成績好，放棄用當時價格做主要買賣決定，即可大大改善投資成績。就如不少人利用股價作股票走勢之技術分析，為事倍功半。當然筆者不敢自尊投資大師，所得只屬自己做些小研究而成。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 全新課程：TEKAA1 建立10-15%年息之直債、債基、ETF組合及走勢預測 / TEKAA1 內容: 時間: 2025年2月22日（星期六）下午14:00 – 15:15 助教面接咨詢範圍共11項: ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀 諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA5) 安排： 第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15 *實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第四堂真人班：2025年2月22日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
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講者: 諗 Sir
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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