大大改善投資成績 #1598

諗Sir 你好!

 

一直睇開你既blog & YouTube, 好讚同你既觀點, 也令我們獲益良多

 

想請教關於2019-20年買第二個單位的問題, 背景資料如下:

 

我地兩夫婦29歲, 丈夫月入$65k, 太太月入$15k, 以上收入有公司証明, 太太另有額外收入$3k (只能現金出糧) 雙方工作十分穩定。

 

幾年前上車,買入荃灣西2房單位 (欠$278萬, 只用丈夫名),每月供大約$12,800 現在銀行估價$600萬..

並持有藍籌股票, 有買黃金&外幣習慣 (共約$20萬), 沒其他負債, 兩夫婦扣除日常生活開支&家用&保險etc, 每月可儲$35,000-$40,000… 我們沒打算生小朋友, 估計3年後會儲大約120萬

 

本身不喜歡新樓間隔, 不喜歡會所, 不喜歡黑廁, 不喜歡發展商呼吸plan,所以目標係市區半新舊物業, 首期都唔介意俾多d, 寧願花錢裝修

 

Option 1:

打算按荃灣層樓拎錢幫補買第二個物業(銀行初步話約$60-80萬, 同一間銀行問兩個職員唔同答法), 第二個物業希望買東九or西九or西港島, 約300呎一房/兩房用作收租, 只用太太名, 丈夫做擔保

 

Option 2:

購入第二個物業自住 (西九市區約450呎的兩房, 只用太太名, 丈夫做擔保)

然後將現有荃灣西單位租出 (打聽到樓上樓下舊裝修租金約$16,500-$17,500)

 

問題:

1: 到底自住新界樓, 將市區樓租俾人 or 自己住市區, 然後將新界樓租俾人 比較好?

*2019年年中, 荃灣西物業已過SSD, 所以租呢個單位俾人會唔會好D呢?

如果買第二個九龍市區物業用作收租, 咁要俾厘印税, 好似好唔抵?

 

2: 西九龍 / 東九龍 市區半新舊樓(近港鐵站) 還是西港島?哪區比較有潛力或者值得留意既地方?

 

3: 只用太太名買第二個物業是否正確? 因為買舊樓關係,怕她借貸力不足?

 

4: 2019-20年是否出手好時機? 因為買第1個物業+裝修, 加上有家人唔生性, 導致我地用哂D錢, 現在要重新儲蓄…

多謝諗Sir有耐性睇到呢度, 希望你可以解答種種疑難, 教我地做出正確決定

 

answer:

讀者已自述將本BLOG方案實行之時,所需的資訊遠比網上頻道所教的多,起始落銀行問加按銀碼,問同一銀行兩個職員月會比唔同答案。究竟誰真誰假? 筆者冇當面聽過不作評論。先講以一般情況而言,銀行處理加按是以三間估價公司對該單位之估價再打個平均,然後再用該價之六成(自住樓按60%是跟金管規定)去做加按,即如間樓被三間估價行估{700, 650, 680萬},銀行就用676萬做估值,再按六成比客人。另有些銀行是三者取其最低,即用650萬,換言之細心留意找對銀行可按多十幾廿萬,此金額對一些人而言有意義,比較按揭plan唔只係比息口高低。

 

要知下步點做需先評估自己手上有乜,讀者現有廿萬(股票+籃籌加外幣),而估計2-3年後儲到120萬,即係而家少現金在手吧! 幸好讀者夠年青就表示有本錢,這點就連誠哥億萬財富都望而不及的。另外老公冇樓又係優勢,加上工資在同年齡屬都算高了。故讀者初步諗法無錯,佢地應趁後生利用儲樓作人生理財主軸,而排除建立生意生財、又或炒股、又或好似中年人咁用債理財。買樓同加按兩年事都要微調,加按應將老婆樓利用老公名行按爆八成之法,將灣景廣場之市值80%都套出黎,彌補手上現金不足。套後得600*80%-278 = 約200萬,比讀者原本60-70萬多了不少,用突左個一百萬用黎做債基收息,每月都拎多8000了,對很多人而言八千都有意義。

 

另外不同意讀者係未來一年心急買樓,雖夫婦是但一人冇樓係手唔使比15%重印花稅,但普通稅率印花稅及佣金都要比的,計一間500萬既樓「佣稅雜」支出夾埋成30萬,筆者不想淨雜項支出已消耗讀者未來一年儲蓄。不妨好好搞好按爆令自己有錢在手,然後收下息再慢慢睇到有筍才上第二宅。至於何為筍?唔睇樓又驚比人sell而唔同經紀交流,咁玩法經紀有好野點解要益你先? 提出一點,買一房或studio flat需盡量避免,因為呢類盤客源少而租客唔會長住,生左小朋友或請工人都唔會要一房,有米者通常都想搬大,野野夠兩年租客都唔績未計錢淨係傾都令人煩! 仲有最致命的是,細單位租客會將佢租金同市面劏房租金比較,劏房業主一開四而每間收租就算二千,四間夾埋八千仲夠頂供樓,故一房及studio flat與劏房有類比性在跌市會被劏房減價大幅拖低租金。你同租一房班大哥講你間屋連會所而劏房無都冇用,租得細單位大多為口奔馳,冇時間玩設施。

 

買頭一至三間樓看自己能力,在旺市借貸不用超60%借貸力即可,不要試圖估樓市高低位話「低買高賣」。換言之讀者借貸力為(65k+15k)/10000*50%*2.59  =1040萬,買第二樓確保只借400萬左右即行! 由於答文已千字,在此完結。總之想投資成績好,放棄用當時價格做主要買賣決定,即可大大改善投資成績。就如不少人利用股價作股票走勢之技術分析,為事倍功半。當然筆者不敢自尊投資大師,所得只屬自己做些小研究而成。








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