給早年買樓者的五點部署 #1592

halo諗sir
我想問 現時樓價500萬 尚餘20萬未償還
沒有現金入市場
打算將層樓按200萬出黎
購買中山市中心二手樓 約150萬hkd(但租金只有2000rmb)
尚餘50萬待樓市下跌時9成入市
方法可行嗎?中山樓有值博率?
還是按一半樓將按左既錢買香港樓收租?
家庭三人月入64000

 

answer:

沒有現金情況,幾時都首要避免。所以要將500萬樓當中230萬按出,令按揭結欠等於市價一半,將樓轉為合規出租用途,無論樓係自己住或真租都好,提供租約加合理文件銀行可將租金七成當作核實收入。假設租金收入為15000,讀者家庭借貸力即由64000*50%/10000*2.59 = 828萬增加至74500/10000*50%*2.59 = 970萬,此數可肯定係香港夠借兩層或勉強等市跌有三層,由一宅「博」到三宅,大大改善退休生活。

 

心態決定行為、行為改變命運。雖讀者自住樓帳面賺480萬,但同時零儲蓄表示讀者係儲唔到錢既。咁差理財執行力就當比咩方案佢地施展不出,即係唔願做野同無紀律既將軍,就當醒本孫子兵法比佢都救唔到。留意讀者最成功既投資莫過於佢間樓,而樓難買難賣焗你死hold,就成功對應左讀者無紀律儲錢之死穴。壤習慣一經糾正,即時大賺4百萬。如能同樣將工作上一些習慣糾正,往後人生必定不同。

 

「等跌」、「考慮值博率」這些事不應由少於三層樓者考慮。等跌都要有能耐先可以等,正如你不斷等巴士返工,都要有間公司唔介意你成日遲大到先可以。希望用上述例子說明等待是有成本的,而等樓市跌者必先有自住樓安身,及已入手退休後要用黎收租的兩間樓(夫婦每人一間,唔結婚可只買一間),咁就有條件去等,另請留意45歲後借錢買樓開始難,60歲已近「免問」之年,大家好好睇位。當然看倌心想:「我儲股票用黎退休唔得咩?」只好說能提供跟隨通賬上升之派息(租)物,對普羅大眾除了房地產沒其他好選擇。莫非你想買的士牌或者保險收息(租)收成世?

 

考慮「值博率」前必先留意萬一博唔到怎辦。好似讀者將500萬樓按5-6成出黎,按到資金大部份投入中山樓,如果中山樓唔升,咁係咪可以原價賣走甩身? 如果蝕價,讀者有冇能力對此金額再儲一筆? 銷售人員定必想你看正向一面,好似不少人買左馬來西亞樓,希望高鐵打通吉隆坡同新加坡後,靠人流而帶起樓價。但前兩天馬國政府宣導中止此段高鐵,早前一批海外置業者會否失了預算? 如果只用了些少錢當然冇問題,但大筆錢又或像讀者考慮畢身積蓄投入海外某一物業,必先好好考慮。

 

一件投資物如未搞清他日要賣走是否易搵人接手,請勿輕率入手。靠少量成交堆出黎既報價,不表示你他日亦可用同價賣走。例如挖鑽石合約係南非有人trade到100萬一張,但肯用此價買賣既可能只有呢一pair,當你想出貨未必賣到100萬個價。另外讀者入息中等而儲蓄低,其實佢之前自住樓大賺的經驗已告訴佢,高槓桿買樓焗自己儲錢,就係佢通往愉快人生之路徑。請將現自住樓盡按,然後於樓價比高位跌20%後再用兩成首期入市買第二宅,這可確保讀者不輕易變成負資產。上述方法保證買家在樓市由高位直跌四成才會成負資產,此事只在97-98年間發生過一次,故咁做令人有一定安全系數。萬一買完樓後跌,讀者按出200餘萬只用了約100萬買樓,另一百萬不妨用債基,收息101內提及最穩之老豆之選年收8-10%息,即一年可收80000-10萬息,提升月入7-8千。直接改善現金水平。債基可隨時買入賣出,入手後下一個月就有息加上派息與波幅合理,想為入息打底宜由有保證派息(租)的投資物出發。

 


你永遠也無法想像,視頻裡的事情是發生在中國大陸,而且是很常見的現象








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