諗Sir :
您好，我們以往在股票方面交了不少學費，直到發現Homeblogger，一直留意您出嘅片，不盲目投資，獲益良多。夫婦二人租劏房刻苦儲錢，不搞婚禮減低開銷，希望先上車。先介紹我們背景：
男：33歲，月入32k，做滿一年約滿酬金36k，銀行contract，已扣老強，有機會轉perm，無物業
女：30歳，月入30k，已扣老強，contract每年續不穩定，無物業
二人儲蓄：60萬
每月開資：5.5k租、12k其他支出
每月儲蓄：44.5k
男讀master中，學費每年60k
女已讀master，短期唔會用大，筆錢進修
久不久會去不同區睇樓，3年前睇過得寶及荃灣中心一房，當時分別360萬及330萬，不過以前人工較低，付父母家用開資大，未有足夠首期。
近期睇過大角咀單幢二百尺起338萬、屯門三寶二百尺起39x萬，另地産介紹屯門單幢凶宅同層400萬350尺。我們心儀350尺那個單位，不介意同層，但怕按揭出現問題，次選大角咀。
請問諗Sir：
1）以我們手上60萬資金流，應該在這時候置業嗎？還是應儲更多才研究上車方案？
2）應否待男的先轉銀行perm,有按揭優惠才上車？但樓市升勢急，怕得不償失
3）地產聲稱如果銀行估到價，凶宅同層都可按9成，唯上網自動估價估不到該層，HKMC又會否有問題？
4）諗Sir怎麼比較大角咀21x尺及屯門凶宅同層35x尺兩盤？樓齡一樣3x年，兩房，高層。記得諗Sir講過由內到外，考慮這兩單位及我們的情況，應該選，或再儲錢以後應該選哪一個？
5) 應否待首置上車盤抽獎？但感覺很不靠譜。
我們也明白兩房屋苑較好，但樓價一直升，過400萬已經要9x萬首期雜費，實在令人擔心。
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一對小fans上
（如有幸被抽中，得諗Sir拍片回覆，會非常雀躍）
ANSWER:
今天抽時回應呢對刻苦既小情侶，祝願佢早日上車。近年社會不少聲音表示居住乃為人基本所需，為何要攬到咁辛苦先在港覓得一處依歸? 看法是香港治安好、效率高、具誠信而被某些周邊人仕看好，看倌要留低係香港必需身有錢。至於我們的祖先同樣面對迫遷之苦，能力低及財勢少就住係山腳，族長一般係山腰免水災，故人類社會自有規則作利益分配，而貨幣作為分配工具於近40年作了不少改革，睇通貨幣規則自然令生活更易。當然離開香港亦未必是差選項，同父母分隔兩地固然是不孝，但香港過份發展及以金錢掛帥，城市的主流價值觀漸漸被扭轉，若想通一世人的意義唔係為錢，及早離去或可獲「真。解脫」! 當然離去若是為了懶散生活，此出發點基本上去到邊都無運行。
講返讀者，不應貪平去買兇宅同層，就當比佢估到價可上會，層樓再賣的困難亦高，即係下手買家亦會考慮今天讀者所想吧? 變相令此項投資的流通性降低，犯下投資大忌。誠如不少工廈劏房講到每個單位好似好抵。 98萬一個又有租金保證云云，惟二手市場不流通下萬一要錢想搵人接貨難度好高，咁98萬究竟可以拎返就好成疑問了….變相令原本投資變成了消費。
香港賣樓只消簽了臨約經紀佣金大致穩陣，就當買家發現上唔到會都好難將責任推到經紀上。筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案，買家竟然落銀行口頭問呢間樓上會有冇問題，然後依仗銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。要知銀行一日未出offer letter，一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter，筆者告知你只係九成肯定，銀行可以臨尾「放客飛機」都可以。咁不平等既條款在於個客要求銀行借一千幾百萬比佢，而家香港人消費慣以為次次做上家，一旦買樓借錢轉為下家就好易中伏。至少你好難投訴到銀行點解唔借錢比你! 所以買樓要預先做好BUDGETING才落訂，否則幾十萬儲蓄可因一個簽名而被殺。
由於兩人都未有樓，九成上會加低稅皇牌仍在手，筆者建議細一點的樓都應照上。讀者夫婦借貸力為62000/10000*50%*2.59 = 8百萬。在旺市動用借貸力一半為安全線下target 400萬的樓為合適。明白讀者因為只獲合約工所以九成會上不到，盡只八成。不過30出頭搵份長工應唔算難吧。加上月儲40000，一年後現金水平應可達100萬附近，可到時睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓都有400-450萬選擇。雖未知讀者睇中的二百幾呎大角咀係咩開則，不過於近深水埗區的地區買一房/STUDIO/200呎單位一般不建議，因為會同劏房成直接競爭者。即劏房業主係市差時減到收2000蚊一間一個月都可以仲有近10000蚊收夠供樓可以守，但如你真金白銀3-4百萬買間蚊型單位黎自住/收租，當劏房大減租值然後同時拖低你租出價，那就….
至於如轉到長工，係做滿半年後應可1%息問銀行借到人工100倍的，如屬獅子行更可十成上會，更不用計什麼50%借貸比率(其實要計的，DTL係60%，不過自己人加上報員工福利計得好鬆手)，銀行同業好應利用。當年筆者都是先付10%首期，十成上會後原本首期可退返出黎，至於其他銀行一般有九成低息。唔好處係一旦被炒即CALL LOAN，因此用staff plan都要留夠現金。
補充一下，不少兇宅係網上可估到價，但落去銀行當要求一份正式估價行報告之情下，就「即現形」未能估價。好似讀者咁連網上估價「呢關」都過唔到，實在對此單位不要抱僥倖之心。同時說上網上估價大家當初初步咨詢就夠，銀行對客戶提供的網上估價，只不過係扮聽而批loan係要用錢買出黎既正式估價報告。讀者努力儲蓄及刻苦生活很不俗，但今次買樓咪好似之前買股票咁，再傻一次用輸錢及賠訂的方式交學費。買樓唔係因為之後估升，而係管理一旦再升自己再買唔起的風險，呢個blog很少談升跌預測的。
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銷售人員不會同你講的套客手法
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
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