賣樓套現好定放租收13K好? #1577

你好諗sir

 

之前寫過email 問過諗sir

今年因住屋需要,買左3房補價居屋自住

用了絕大部分cash,而做唔到之前上堂學到的債基

只剩大約30-40萬cash係手

 

請問諗sir依家出售物業套現好定出租收13K一個月比較好?物業雖然唔算好優質,但都算市區樓,近家人,已儲夠兩間屋,想諗sir幫手俾俾意見。(45000+33000)/10000*2.59*50%= 10.1m,已用62%借貸力

 

物業1 自住   H+1.3, Cap 2.15, 30years, 31樓齡

我單名持有 (2018年頭已轉按)

 
  入手 2.88 M        
  現價 4.6 M        
  貸款 2.65 M        
  月供 9.8 K        
  管理費,地/差 15 K whole year        

 

物業2 自住  
1st year: 1.68

2nd Year: H+1.3, Cap 2.15, 30years, 28樓齡

太太單名持有

 
  入手 6.6 M        
  現價 6.6 M        
  貸款 3.59 M        
  月供 14.7 K        
  管理費,地/差 24 K whole year        

 

屋村仔上

 

answer:

致命傷是用掉6.6-359=301萬現金去支付上年購買自住居首期,致使今時現金水平偏低。居屋實用而雜費較少,讀者今時月供萬四就解決三房居住問題,先講錢是用得唔差。惟若筆者自主,就會將三百萬之六成用作收息,再將另外兩成買四百餘萬細單位收息,自己再反租三房。

 

資產分配

六成 – 180萬收息錢投入較低波幅之債基E餐,限年息在10-12%之下,每月可增收入16-18k,讀者將利息加自己補貼4-5k,係舊一點的屋苑租三房不成問題,想質素好補貼夠10k應有改善。

 

兩成 – 運用301萬之20%高成數買樓上會,至於入手後點偷偷將報稱自住樓租出,屬另一課題。

 

最後兩成 – 留作現金。在任何情況下缺失現金,就好似玩食雞遊戲(正名叫絕地求生, 筆者玩左一陣就放棄啦)唔搵掩護施施然出大路一樣,比人一槍爆頭係遲早既事。本blog唔識教你發達或日賺9000,只係正論投資,及風險控制。

 

錢壓死

付高成數首期去將錢壓死在一間樓唔好,壓在居屋更唔好,已早前在文章表達買未補價居屋會影響他日套錢大計(如買入後樓價升)。重申居屋對夾心收入階層之置業需要絕有幫助,但買家如預期收入有日可突破4萬,或仲想加按樓房套錢再錢搵錢發圍,入手居屋前宜三思。

 

至於買已補價居屋就更唔好諗,居屋之賣點就係免地價,大哥你咪將件事做返轉頭。同埋鄰居質素對投資價值有影響,由於香港講乜七都可能被告歧視,所以你可以去地利根德閣同萬能閣行個圈,住一兩晚比較下,你就明What7筆者say架啦。

 

講返讀者收入中等,呢世借銀行力去挾租客助自己致富係主幹,如有「人頭」用又信得過不妨將樓轉比該位家人,將打算出租間樓(物業1)先按爆八成,得460*80%-265 = 103去添現金水平。就當按爆後樓價下跌,都只係將原本按出的103萬被返cash入去,風險無添。有錢後等等等,當然自己要生性儲錢,再返3-5年預有朝見樓市比上早位跌超25%,就八成上會再買樓。由於物業1 已轉了比父母或其他人頭,讀者自己係冇樓係手,在善於運用家人名額即可一生三宅。父母他日百年將樓轉返比自己,咁讀者連同太太就成三宅在手,起碼有基本保障。頭三間樓不應捕捉樓市高低位去買,一是大家都捉唔到,二是必需品加上樓要供得耐先見效,怕大家等了又等浪費最重要的資源 – 時間。

 

當然等既期間可撥20-30萬入手收息101的債基,就當唔槓桿市面亦有派8-10%方案,當然風險高些少,但10-20萬都安排到。旨在自己觀察一下用債月月收息是否合自己,同派唔派得準。








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