尊敬的諗SIR， 你好!
拜讀您的著作一段時間後, 現在才知是井底之蛙.
本人屬2人家庭月入4.5萬 . 老公月入3萬從未置業. 本人40歲月入1.5萬單人手持自住物業，月供8K，當時220萬購入現估價400萬，按揭上欠銀行180萬，二人各自供養父母，手持現金只有50萬
問題1) 2人借貸力為 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil，自知借貸力已動用一半但又很擔心年紀再大更難置業，老公現時應否以單人名首次9成購入物業 ?
問題2) 而本人手持物業偏遠及高齡，以情況可以如何改變 ? (人工低加按要入息證明，今個月銀行再回覆新收訂下: OT/花紅/佣金… … 已不計算收入)
問題3) 進入人生下半場，自知借貸力走下陂，以我們實際情況目標只能二人二宅，對嗎 ? 如何完成二人三宅打算 ? 我們應如何步處 ?
希望請教諗Sir為我們指出正確投資方向，不勝感激 !
迷惘人敬上
answer:
決定唔生小朋友個批，建議找些能產出第二收入之副業做，勿讓時間白過。否則老來無糧無仔女無樓揸手，真係要好豁達才可開心地活下去。老說話:「針唔到肉唔知痛」，莫讓年壯的時間花在玩樂，而到老才發現個種痛是難去承受。何況筆者信奉「一天不工作，一天不吃飯」。為家人及社會產出是應作之事，根本唔關錢多定少事。估計讀者後生少去理財，所以財富亦唔會理佢。人到40後想問銀行借錢? 銀行職員基本工作就要為僱主找出有錢或有信用既客，讀者多年財務「零化粧」，究竟banker點先可睇得上?
佣金收入如在糧單有寫，亦能出示稅單/強積金供款成功相比為對者，計到佣金七成作收入很大機會，計哂十成亦有可以，斷不會如讀者講唔計。當然如申請人定要九成上會買樓，那佣金個部份係唔計的。但如八成上會或只六成，佣金收入就有用了。至於加按無論人工高低都要入息證明，正如佢自己計左夫婦借貸力為5.82mil，若將讀者自住樓欠180萬加按至六成欠240萬(套60萬出黎)，借貸力都會被用掉240/582 = 41%的。加按後買樓，借盡只可借582-240 = 341萬。亦即讀者如想再添第二宅，睇400萬市價左右既樓已近極限。當然如有直系親屬擔保，當然借貸力可重計變大!
若無他人擔保，由於讀者借貸力少加上已擁一宅，讀者不應現在再買。好少一個兵少將寡既司令，不應在今時風頭火勢再去攻城。好應休養生息多種菜多募兵，待天下有變才乘勢出擊。好似當年共產黨未係日本仔打中國之前，同國民黨都只係你追我趕，從不敢坐地硬接蔣介石一招。到日軍拉薄左國民黨，共產黨先至拉埋擔保人蘇聯出黎，企定發展自家根據地。因此讀者可將自己樓轉名比老公一拆二按爆八成，轉名印花稅只$100，而套出錢達400*80%-220 = 100萬。一拆二按爆後樓在老公手，現金提升至100+50=150萬。若果未來3-4年可再死儲，令現金達至200萬，又或將150萬投入最穩陣個d債基，只行些少疊增做些微槓桿，那收息應可達年8%而債基跌30%先至會call loan。鑑於最穩陣既債基在過去12年於最逆市況只錄跌10%之情況，預夠30%BUFFER有高安全系數。其實槓桿本身是日常用物，侈如老闆請人做野就係槓伙記的時間，不少集團都計左一個伙計可以幫集團搵幾錢/月薪的比率。好似筆者之前係大銀行做，比率是8.0或之上。即係一個5萬底薪職員，每月跑到淨賺收入40萬之上。而老闆如果預唔夠現金出糧，勞工處會call佢loan，就係咁簡單，槓桿無處不在。
不過有d人常槓桿別人而自己無所出，那就是利用自己的名聲去使他人做野，長此「老點人做野」就令自己名聲下降，失去比錢更重要的個人資產。
讀者將150萬行收息101的增疊收下息，自己又儲些少，2-3年150萬增至200萬是可預期。到時等樓市跌超頂位25%才考慮入第二間，用100萬首期七成上買些細兩房有可能。第三間再看情況，可以修讀一些轉勢訊號的知識。40歲努力及謹慎開始，有三間樓仔仍是有可能。最後提醒想法一點都不值錢，精細執行才能改變生活的。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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