收息補貼租大屋改善居住環境#1572

谂SIR，

你好。我是买楼001与003的学员。具体情况如下：

 

本人刚取得永居身份，所以开始睇楼。

先生香港人，42岁，月入3.5 万； 我36岁，月入7万。小朋友未1岁。

现居夫家提供港岛西50年旧楼，两房单位，非夫妻资产亦无需供楼或交租。

每月支出包括保险及外佣支出后，可储5.5万元。

 

现有现金240万和40万股票可用于买楼。退休储备若挪用亦可增多20万。

 

家庭需求：

1 最好能购入三房单位连同阳台（旧楼无阳台，本人从大陆来香港对此非常不习惯）

若近期无法达成的话，希望5年后可达成；

2 想利用未来两年先生45岁前的时间充分使用其借贷力

他因家庭条件一直未使考虑供楼问题，若能购入小型单位以租养供我已满足

 

因手上未有任何物业考虑如下：

 

Option A:

1 继续居住目前无供无租的房屋,过五年再看形势；

2 本人以140万(含印花税)上车天水围三房单位约600万，按揭480万月供19000，收租13000。

虽为负现金流但也希望不要错过最后三房上车机会。

3 先生以50万(含印花税)上车市区400万单位，应为一房单位，按揭360万，供租大概相抵

4 大概还有90万可用于收息。

 

Option B:

1. 用尽全部积蓄找市场750万以下的三房单位买入自住，自付300按揭450，月供1.7万

2 现居单位出租并收取约1.5万租金，家人同意租金补贴新单位供楼支出

3 这样现金用尽，负现金流，且750万三房已难觅得。

 

不知是否有更好的方法？

以上想法，请指正。

 

一个刚刚起步的新香港人

 

ANSWER:

讀者需留意舊樓唔好睇，但好多時都「好食」。新樓好睇，但要比發展商「食」左好多價。正因如此，買舊樓收租去補貼租新樓支出就係最佳享受。尤其小朋友一歲，今時買樓可能未配合他日學校位置，故留返係家人提供房屋當然最慳、同時間應先購一房，抵銷萬一樓市再升自己「買唔返」既風險。至於先生自己每人一間，由於讀者已有家人提供住處包了底，此際一次過買兩間屬太急進。計出讀者家庭收入為12.5萬借貸力有125000/10000*50%*2.59 = 1618萬，如讀者及先生每人一房分別借480萬八成及360萬九成上會，運用了的借貸力為840/1618 = 52%，物業總市值為1000萬。若入數後樓市下調兩成讀者就開始負資產，只剩90萬現金去「照住」市值仲淨800萬的住宅組合，情況不健康。

 

用盡全部積蓄或借貸力幾時都不建議，因為行到破產救唔番呢一步，就係往往做生意或投資下注太盡。捱得過沙士呢一浪，及後就有高潮。故投資要贏第一步係做好基本，在計算到能力許可之下買些月月有錢派既野(當然唔係只保證派錢2年既劏場)。係月月唔洗做都有基本洗費之情下，才用曹sir個招趁勢投資。趁勢投資固然對，但問題係坊間能準確判斷大勢的人有幾多? 況且諸葛亮判斷有幾醒，都要將軍完滿執行先至掂。君不見張飛不被吳國所殺，而係被自己人殺吧(此項引述三國演義故事著名章節，與事實有不符)。所以有錦囊不及性格沉定。

 

故步驟是先買一間樓(可以是西北區三房，同意缺)，然後照住家人樓密密儲錢。等44-45歲時再買，免除係高位槓桿用密加上有機摸頂之災。若真要住陽台三房，那就將家人樓租出自己再貼些少凡外間租新樓住吧! 手上現金可利用收息101的債基E餐收息，10-12%，其實讀者有實力行C餐收15%都可以。或200萬投入每樣一半，一年產出利息28-30萬，等於月月有25K增加資助佢租樓住。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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