諗SIR你好! 拜讀你的BLOG 多時，十分喜愛你的教學風格，認同你務實的投資作風，說出∙真話，望 諗SIR指點迷津。
基本資料:
本人39歲，月入6.3萬。
老婆38歲，月入3.5萬。
育有一女，現正1歲。
現金:
穩定月薪，可以月存4萬
另加現金160萬
物業:
自住私樓，09年買入。現値750萬。已加按套出420萬，尚欠銀行100萬。並完成2拆1，留人頭方便置第二間物業。 即已用借貸力33% (420/12.69 *100%) ~ 33%
車位: 200萬 (自用) full paid
合計現金:
160+420-100=480萬
方案一:
直債+債基 (10-12%) (內容請指教)
以收息壯大本金，缺點是收益不按通脹上行。
方案二:
洋樓套房: 450實尺已升至580萬，6乘上會避HKMC，回報5厘 (2.4-1.34-0.1)*12/232)*100%
缺點是樓齡大，數十年後因可按掲年期難有買家承接。
優點是出現正現金流，符合投資原則。
另加
100萬債基
100萬直債
收10-12厘。
方案三:
大屋苑2房: 650萬，6乘上會避HKMC，回報近1厘。
缺點是欠正現金流，加息後有機會出現負現金流。
優點是數十年後更大機會有人承接。
另加
100萬債基
100萬直債
收10-12厘。
本人熱愛自身工作，不打算提早退休，只望一生三宅，老有所依，自食其力，不期望政府打救，望 諗SIR指點一下。
務實的學生
answer:
讀者工資相對高有條件收住息等樓市回調購房成二宅，惟年紀已達40時間開始有限，故未來兩年需靠太太名入手第二房。因人必需住屋及退休後有收入，而上述兩者用樓安排最好，故人工低或資金不足者反而更需買樓。這有點像對著幹的情況，即人窮反而需要向難度高進發買樓才能改善財政狀況，相反人錢多確實唔需再用買樓的槓桿。
下步要買樓，同意出四成首期可將做套房風險降低，惟450實呎係咪要580萬先買到就有所懷疑。一間收到24000月租(約4間套房)的洋樓，500萬內應可有交易。先講一講做套房風險，上年有人因為咁做而坐牢。佢係於新界僭建了成間屋(即平地一聲雷，係自住房旁邊政府地夾硬起間樓出黎)，然後政府出信叫佢拆返，該業主唔理。約半年後屋宇署再派人查，發現竟然僭建無拆，佢仲起多一間屋係原地! 政府將業主判監但有緩刑。可惜真唔明業主是否新界人惡慣左，死都唔肯將僭建還原，於一年內緩刑期間又違法僭建，最尾被收監14日。所以奉勸各位就當真係比人發現有僭，嚴重到要上庭或之前就好應將僭乖乖拆走，拆完再賣樓及後再買的成本，半年租金收番哂有突，那又為何要咁堅決定要以身試法呢?
若果讀者找到500萬樓房，付200萬首期，在24K租下回報為(24000-300/259*10000)*12 / 2百萬 = 7.5%。但究竟搵唔搵到，在乎佢肯唔肯行及睇樓。420萬的一半用作買樓，淨低220萬可將其中一百萬投入債基C餐收息，筆者看法是讀者收入較好可以行高一級用C餐，年派15%。比E餐派12%高一點，當然波幅亦少量提升。那100萬收15%可產出月入12K，計埋洋樓的正現金流月月收12.5+12 = 24000月入。就當金融海嘯再臨，先唔講債基在跌市都有法對沖下跌風險，就當2008年持債基者硬食全個2008年跌幅，09年重升一年內已cover前一年之價跌。讀者在保留120萬現金下利用200萬買樓而100萬債基，行三年若要遇埋海嘯都未見大害，即為人生試到一套每300萬產出24000月入之法，回報達10%債樓混合。同時表示40-45歲再儲下錢，其實只要有600萬夫婦就有48k現金月月派，即解退休後收入不足之難。閣下究竟想仲係股海浮沉找出路? 定係花三年去肯定一個可長年伴侶的理財組合呢? 相信務實的學生已給你答案。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙