諗sir , 想請教一下。等左20年， 都無買樓， 但最近遇到一個心儀單位。
$18200一尺車公廟站上蓋物業, 5年樓， 新世界
好想買來自住，但又怕摸頂
朋友又話我等左20年， 依家個市似轉勢， 又即將加息, 叫我5好買
我當然擔心跌市， 但又5知跌市時是否一定可以買到心儀的單位
我現時無任何物業亦無租金負擔，請問我應該買， 抑或是定D再諗呢？
因為身邊太多人話依家个市太瘋狂， 是樓市㓕亡的先兆！
麻煩你指點一下， 衷心感激
補充一句， 那心儀的單位要今年9月尾才交吉出售， 所以我要承擔屆時時之按揭貸款風險
ANSWER:
分開能過關及被阻攔既人主在能否注意細節。另外本案讀者思考過份側重感性，同其他個案比較過份側重個性用詞，例如:「心儀、好想、擔心、太瘋狂、㓕亡」。筆者相信行文如見人、做事前先閱人。
由尾開始答，讀者提出買樓要承擔按揭風險，但究竟有無計過風險有幾高先? 就好似坐巴士夠有風險啦，點坐? 坐咩線? 有冇考究? 由於讀者連薪金或資產多少都無提，就想問按揭。那筆者為了大眾福旨，且套用一個照作答。現時有近同考慮的人實不少，而筆者欲交流之對象是會認真思考、有心交流、及肯去學既人。例如夫婦兩人共月入六萬，借貸力為60000/10000*50%*2.59 = 7.8mil的人。若心儀600實呎單位，18.2k一呎即賣價為1100萬，300實呎單位同呎價賣550萬餘。在首期付四成下，買家入600實呎單位要付440萬首期加借650萬，借650萬月供為650/259 ~$25000/月。準買家一要想25k月供是否付得起? 未計要付之印花稅。 另外借650萬意味借貸力會用掉650/780 = 83%，在此旺市下實在不宜將借貸力用超70%的。如要否決此決定，除非該人之人工比60K更高又或欲買樓房比1100萬為低。咁計才是將難題先剖析後解決。
若想買單位係550萬貨色，未買樓者可利用HKMC二按高成數上會(要符合一些準則)，首期130萬而借貸420萬，月供約16K，在借貸人月入共六萬下是可以的，借貸力只用了55%左右。第二個此等人要考慮是「唔買要再冒樓價再升的風險」，好像讀者賭足樓市睇跌廿年，如果佢早識計識諗，社會就早予佢更好回報。所以要怪只好怪自己，唔好賴政府或他人。若買唔起心儀既樓，其實應先買細房收租而將其租金抵銷自住樓租金，行2015年已老早提的「以租養租」之法。用番同一計算，若總借貸力在760萬的夫婦，在旺市用50-60%借貸力買樓為合適，買樓應看380萬借貸加80-120萬首期的一類樓，即買間500萬兩房就夠了。若果一早識諗早五年安排此事去對沖樓市再升風險，就當2013年至今樓市開跌供左五年可當儲錢亦有樓住。至於近30年樓市跌得最急是97-98年，一年內跌40%。筆者認為再見到同類跌幅機率很細，因當年瘋狂包括炒卡炒樓炒郵票，當時心情在今天仍未見。亦即只要你付30%首期上會加上一年能儲六位數積蓄，買樓變成負資產機率很細，上星期買樓001已分享銀行喜愛CALL邊類人LOAN先。
至於驚樓市跌而唔買，只好說判斷樓市升跌唔係睇佢現價，是睇價格的去勢。好似想知水塘會唔會常滿，唔係睇而家水塘有幾多水，而係睇匯聚成水塘的河流，究竟來水是否急勁。另先戴個頭盔，就係諗sir無能力預測樓市。一至半年內樓市仍可作評論，但3-4年後樓市走勢及有關訪問邀約，只能推卻。就連施老闆都錯測過市，大家就咪再無謂憑睇升跌入市。但有些事可以講的，就是2016年初已指出九龍三房會重新跑贏，因打從2015年後升幅是換樓客推動，不主因上車客推升。各位頭兩間樓有能力就買，因是必需品。第三間兩睇，而第四間及其後樓房，主考慮樓市升跌作出入未遲。建議有心買樓者可了解銀行出左OFFER LETTER究竟VALID幾耐? 有咩情況銀行可單方取消OFFER? 咁仲好過一味估升跌。
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