諗sir你好,
本人是迷茫中年人一名, 後悔沒有早幾年讀亞SIR你的大作, 如早讀你的大作早執行, 今天一定另一光景. 本身是香港人, 專業工程師, 來了澳門工作8年, 在濠江結婚及生仔(太太澳門人, 她只有香港非永久居民身分證), 現在好想亞SIR指點迷津…
本人在澳門有層800萬樓, 欠銀行320萬, 但已經無得加按(澳門規定800萬樓或以上, 銀行只可借4成), 現時手上港幣120萬, 夫妻負擔重, 雖然2人加埋10萬月入, 但每月只能儲蓄到15,000 至20,000.
由於作為香港永久居民的我, 在香港沒有物業, 想問得港幣120萬, 如何在港置業? 其實我心中有兩個方案:
1) 我想用9成去買400萬以下的樓, (可以用來自住, 不一定要違法出租), 但我一個月只回香港一次, 亦有父母在港生活, 去申請按揭保險的10%首置時, 按揭保險公司說, 要一星期有大部份時間(起碼5天)在港, 才符合長期居港條件, 而父母在港生活, 是可以考慮的, 但並不是主要批准9成的原因. 故現在仍在等待按揭保險公司批復.
2) 在等待批復之際, 我亦看到一些唐樓單位, 已劏的2百多萬單位, 我可以用4成上會買下, 出租單位
如果以上第一方案即10%首置不被批准, 是否只有第二方案的置業方法, 亞SIR如何看以上兩方案, 或者亞SIR會否另有高見?
敬請指點迷津, 謝謝亞SIR
迷茫中年人敬上
ANSWER:
現金少買劏好左既唐樓收租，很快就會知罰則如何，當然唔係指結構改動而被釘契個種，筆者恐怕連成交都未必完成到。
澳門人、澳門收入來源很引起銀行的注目。若在香港銀行開戶時答資金來源由澳門、或頻密從澳門匯錢至香港，不論收入有幾合法，時下銀行多選規避風險，一句行政理由就將戶口摺起。過去一年見不少blogger於網上大鬧銀行唔幫手開戶阻佢發達，只好說衝口而出的說話暴露了其短處。成日講李嘉誠，但李生當年就係同匯豐夠相熟更做埋董事會非執行副主席，幫銀行應付80-87年香港主權移交而引起的風浪。所以你明白及體諒到他人的難處，回報是倍以計之。常言最低層次的回報，就係用錢。
筆者早前都要開公司戶口，在銀行辦手續時，對實質業務好形容、對每月出入宗數及金額有個好答案、所作業務是光明正大、基本上未開完銀行職員已告知筆者$1200開戶手續費都唔使扣。(無錯，而家係大行開公司戶口是要先比$1200費用，開唔成都無得退)。你幫下人申請下d公司配置，自己唔使出錢又幫人跑到數，職員更會笑住送你出門口。所以知彼知己、唔係打仗個陣先用。幫你既人唔需要全行最專業，而係你要諗得明點解佢要幫你。至於「老鳳」想免費入銀行開戶是過時想法，銀行而家係唔想做咁多service，更唔想比美國捉到再罰錢。少做少錯，唔起清個底唔做，摺分行，無熟人介紹唔做，有d人唔係director只做shareholder但又係銀行職員面前指指點點，即係間公司的董事唔係實質控有人囉，咁既case聽到未見到都唔想招呼啦。幕後老闆都唔蒲頭既生意，除非係大集團派慣安家費個隻，否則你話係咩生意?
講返讀者，長遠黎講佢係要「甩澳門」。派錢佢可以照拎(如有)，但出糧一定要搵香港公司出比佢。做法當然是搵個人係香港開公司，令自己出糧證明啦，亦明顯搵自己開公司做director唔係好方法，出糧證明唔會係合約一份或簡單入數可了事，詳細做法買樓樓003。當讀者及太太都成為香港永久居民加上有香港入息，反而係澳門既樓香港銀行會「睇唔到」，變相一人一間就成功係大灣區完成一生三宅。諗返轉數，未做好功夫一開波就話自己成日唔係香港，係真相但做法粗糙。所以話行入銀行之前已經準備好同諗好哂是有回報的，而基本上銀行唔會查入境處數碼出入境記錄，大陸黎既客因為有通行證HARDCOPY好容易，所以做某些投資前可影印通行證證明當日係香港。
至於每月儲蓄的錢都宜拎返香港做債基，收住12-15%息去擺等買樓。留意唔好將目光集中在買樓致富，其餘投資組合過份偏袒於股、樓、債任何一方都不知。要知股票賺錢快等像火、債券是木收成看年輪、買樓當然是坐地同土有關，各有優劣，在不同市況及按個人需要配置即可。由於讀者儲蓄的錢是等買樓，故利用收息101的債基疊增方法收住息，既可享隨時買賣贖回錢好處加10-12%息。由於拎盡是可20-25%息，所以疊增方案行10-12%息一年已留有幾手，萬一市跌影響不大，起碼是股票類會先大瀉。
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