派17%年息的無人機組合 #1558

Hi 素仰諗sir很久，現想你指教理財方案，不勝感激

本人41歲，銀行職員月入$38000，年尾約2個月雙糧，丈夫42歳工程師月入$47000，年尾1個月bonus,有一女兒7歳讀津貼小學一年級。

現本人單名持有大角咀港灣豪庭三房自住物業，估價9.6M,尚欠1.8M按揭，尚餘14年供，每月供$13000

剛上月以先生單名再買入另一個港灣兩房6.15M,只借2.38M按揭，收$14000租，分15年還，月供$16000。

現手頭有7.3M現金可用，股票價值250k。

計劃實行三宅一生，以確保退休後有七成現時收入嘅現金流。請指教下一間應買什麼地區及樓價的物業？或做什麼投資好？本人比較保守又不熟悉債券，不敢投資債券方面。股票方面，看中騰訊，不介意現價入市作中線或長線持有。

ANSWER:

讀者發問個陣係3月17日，經歷過去三星期騰訊曾跌穿$400，不知道讀者會唔會仲係看中騰訊啦，連毛記葵涌(1716)都有人話5蚊飛身入，而家淨番$2.XX….真係輸到一柒一碌

由於讀者資產淨值達(9.6-1.8)+(6.15-2.38)+7.3+0.25 = 1912萬，讀者已屬半個有錢人，未來一年主打咪行差踏錯輸返出去，同埋要穩住由樓市大升所致半富的勝局。同時由於夫婦借貸力共85K/10000*50%*2.59 = 1100萬，現時已用180+238 = 418萬。在借貸力於旺市不應用超七成之原則下，讀者不應急買第三宅，改而將自住樓按多350萬出黎，免得樓市一跌紙上富貴即告催。留意此舉不表示筆者睇跌樓市，筆者是無能力準確預測樓市升跌的。但可助人將錢用得更精明，避開銀行銷售陷井，將錢月月實在的派到手。咁處理好過日日估(股)升跌。

如果夠膽高價接騰訊，咁一定可以承受買債風險，本文更會介紹一下優先股此投資物，令各讀者多個選擇。先睇睇騰訊2013及2014年都大幅跑輸比恆指(見下圖/籃色一幅)，代表風險的標準差騰訊達116.15%，是恆指三倍(恆指=32.74%)，是中電(^0002)標準差11.22%之10倍，究竟大家入市前有否攪清楚風險? 風險其實可被量化的，不過成日叫人買股既人通常都唔會計比你。 萬一投資股票失利能否再賺返呢幾百萬返黎? 讀者賺錢主要靠樓，唔係靠手，至於上世紀的匯豐都有不少人話長期持有，究竟股票(普通股)的本質是否適宜長揸呢?

筆者在星期二的文章已提及優先股，今日比一隻例子予各位，巴克萊銀行的優先股，年派$25面值的8.125%。$25面值在於銀行可用$25贖回，而最近叫價在$26.21。計入用$26.21買入，non-cummunicative的派息率在7.76%，更可加上槓桿。此投資物缺點是$26.21仍少偏高，有些貼近$25的優先債選擇在收息104有授。優先債無年期及入手銀碼港幣幾萬都可。留意下圖是巴克萊銀行(BCS)的股債與其優先股(BCS.PRD)的比較(1 year)， 優先債年價格波幅在2%之內，股票有+/- 12%之波幅。想要穩陣收息優先股比買普通股好。有關優先股及普通股之分別及詳細留意點，舊生可見收息104。而收息101由易入手，先教新人債基、直債學起。

若想進取一點收17.04%，我們介紹「無人機組合」，可以幾萬港幣都能入手，留意此組合不適合本案讀者，佢用返星期二提及之B2運輸機組合好一點:

1.醫療電腦系統公司(位於NY)的優先股派11.23%，仲要賣$24.49咁抵!

2.巴西石油公司嬰債，本身7.37%，但嬰債可行高抵押至回報X3倍至22%。近日價位開始由低回升。

3.REITs的優先股，派6.83%，本文用morningstar網站顯示其報價，真有其物(見下圖CITY OFFICE REITS)。而年波幅是22.78-26.47。比嬰債獲低一點槓桿，達10-12%派息無問題。在收息104有更低波幅的選擇。免費文章只予次選。

4.Mortgage Reits，月月派息率在23%

醫療電腦系統公司的負債比率開始下降，公司普通股股價在過去一個月由低位回升，買優先股月月派息更有保證。優先股2020年11月開始first call。公司收入由2016年22.5million美金升至32.35million美金。EBITDA在2017年第二及三季上升。

石油行業在此時睇好，其發行債券令投資人價息齊收。

至於REITs一向提供高現金流，REITs發出的優先股提供高息而又波動低之選擇。不少香港公司收左你地錢，都係用黎買嬰債或優先股去無風險賺你地息差。就當係香港買份保險年收3.8%已哈哈笑，但人地識野就拎投保者筆錢去用，收成6.8%息而派返3.8%比投保人。咁不如自己學識點先收到6-7%年息吧，更可按自己要求提高槓桿至收15-25%一年。

最後是派22%息的mortgage REITs(見下圖), 之前係派25%，而家少左了22.26%。仲可再槓桿(只合願冒風險者)。留意萬一買入後下跌，優先股之低波幅可令投資人收住高息咁坐貨，小於5%內的價格損失很易被派息彌補

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330